El asesor hipotecario recomienda un plazo mayor del necesario combinado con pagos excesivos

Question

Mi mujer y yo estamos buscando casa y, como parte de este proceso, hemos tenido una reunión preliminar con un asesor hipotecario. Nos hicieron todas las preguntas esperadas sobre finanzas para ver cuáles serían nuestros pagos mensuales y cuánto podemos permitirnos.

Tengo una hoja de cálculo bastante buena para calcular los pagos mensuales, el impuesto de actos jurídicos documentados, el depósito necesario, etc., a partir de datos como el precio de la vivienda, el salario, el tipo de interés y el plazo deseado, así que pensé que tenía un buen control sobre esto; ya había decidido más o menos un plazo de 25 años, ya que esto supone un buen pago mensual que podemos permitirnos (1.640 £).

Entonces, el asesor nos echó un cable recomendándonos que contratáramos un plazo más largo (30 años) (al menos para el acuerdo fijo inicial de 2 años) y que, suponiendo que todas nuestras finanzas estuvieran en orden, pagáramos de más cada mes para compensar la diferencia de 1.430 £ a 1.640 £.

¿Es un consejo sólido o no? Aunque suena bien tener la posibilidad de renunciar a los pagos en exceso cada mes si nuestras finanzas cambian, no puedo juzgar el coste de esta comodidad porque mi hoja de cálculo no tiene forma de tener en cuenta los pagos en exceso (realmente no sé cómo funcionan. ¿Realmente reducen el plazo de la hipoteca?).

Mi mujer sospecha que el asesor hipotecario está actuando en su propio interés al obtener un mayor soborno del prestamista por un plazo más largo.

Cualquier ayuda sobre cómo comparar estas dos situaciones hipotecarias sería muy apreciada.

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Actualización: Dando un tl;dr de mi pregunta.

¿Dos préstamos hipotecarios con exactamente el mismo tipo de interés y reembolsados exactamente a la misma cuota mensual dan como resultado el mismo coste total del préstamo, independientemente del "plazo" acordado inicialmente con el prestamista?

Answer 1

Dos hipotecas con el mismo tipo de interés y la misma cuota mensual tienen un coste total y un plazo de amortización idénticos, independientemente del plazo del préstamo.

La gran advertencia aquí es que los tipos de interés de las hipotecas a 25 y 30 años son de hecho idénticos, y que no hay penalización por pago anticipado de la hipoteca. Siempre que sea así, puedes contratar una hipoteca a 30 años, pagar de más por el capital para igualar lo que habrías pagado por las mensualidades a 25 años y amortizarla en 25 años por exactamente el mismo coste total que si hubieras contratado la hipoteca a 25 años desde el principio.

La ventaja es que tiene flexibilidad adicional para reducir su pago a la mensualidad de 30 años si lo necesita. Por supuesto, esto aumentará el plazo de amortización a entre 25 y 30 años, pero es preferible a contratar una hipoteca a 25 años y no poder hacer frente a los pagos.

Answer 2

Por supuesto, los pagos totales en el plazo de 30 años serán superiores a los de 25. Una comparación de este tipo puede llevarnos a tomar una decisión equivocada. Pondré un ejemplo.

En primer lugar, este escenario no es probable, al menos no representa dos ofertas del mismo banco. Pero supongamos que fueran 2 ofertas de bancos diferentes. El primer banco sólo concede préstamos a 25 años, y el segundo, sólo a 30. Por supuesto, miras y ves que la cuota del de 30 es un poco más baja, al igual que el tipo de interés. Pero los pagos totales son 16.000 más altos. Si utilizas el "coste total" como criterio, has tomado una mala decisión. Si eliges el préstamo a 30 años con un tipo de interés más bajo y pagas lo mismo que en el préstamo a 25 años, es decir, 2.639 euros, lo amortizarías en 23 años y ahorrarías 63.000 euros. El error es que los "pagos totales" no tienen en cuenta el valor temporal del dinero.

Dicho esto, elegiría el plazo de 30 años sin dudarlo si los tipos fueran idénticos. El primer o segundo año en una casa conlleva gastos inesperados, y es mejor mantener esa flexibilidad. Es mejor estirar un préstamo hipotecario, literalmente el préstamo con el tipo de interés más bajo que uno tendrá nunca, y evitar los préstamos con tipos más altos que conllevan las compras con tarjeta de crédito o en tiendas. (En EE.UU.) una hipoteca se puede prepagar, de modo que si al día siguiente de obtener el préstamo decides que 25 era realmente la elección correcta, simplemente haces el pago por el plazo más corto, y se amortizará el préstamo hasta ese importe. También puedes tomarte tu tiempo para decidirte. Múdate, instala tu casa y aumenta los pagos después del primer o segundo año. Si consigues unos aumentos decentes, gasta 1/3, ahorra 1/3 y añade 1/3 al pago de la hipoteca, si lo deseas. Eso reducirá aún más el plazo.

Answer 3

Un sencillo árbol de decisión

He aquí un sencillo árbol de decisión que debería funcionar en casi todos los casos.

1. ¿Qué es lo más importante para mí?

• ¿Flexibilidad financiera? --> Tomar el plazo más largo
• ¿Motivación de la empresa para pagar antes de lo necesario? --> Tomar el plazo más corto
• Flexibilidad mientras no cueste dinero --> Pasa al 2

2. ¿Qué tipo de interés es más alto? (nota, esto es realmente sobre la tasa, no sobre la cantidad sobre el tiempo de ejecución total sin pagos adicionales porque voy a suponer dicipline de su lado para pagar en su horario previsto)

• El préstamo a 30 años tiene un % de interés anual más alto --> La flexibilidad cuesta dinero, ¡no hay almuerzo gratis!
• El préstamo a 25 años tiene un % de interés anual más alto --> Suponiendo que pagues según lo previsto, en realidad ahorrar dinero pagando el préstamo a 30 años en 25 años. Compruebe que puede realizar pagos adicionales suficientes con cargo al capital sin penalizaciones. La clave es que los intereses se calculan cada año en función del capital pendiente.

Tuve un dilema similar al tuyo antes, y basado en los términos disponibles para mí era de hecho más barato obtener un préstamo a 30 años y pagarlo en una tasa acelerada.

El único "inconveniente" contractual era que la cantidad que podía pagar cada año sin penalizaciones era ligeramente inferior. Pero suponiendo que te permitan amortizar el 10% del capital cada año, esas limitaciones solo te perjudican si acabas pagando la casa en menos de 10 años, más o menos.

Answer 4

Las comisiones son una pista falsa en este caso. Lo que le importa no es cuánto gana, sino cuánto gana. vous necesita pagar en total, y si valora la flexibilidad de reducir el pago mensual de vez en cuando.

No nos has proporcionado suficiente información para calcularlo, pero la pregunta que debes hacer a tu asesor es cuál será tu pago total, suponiendo que pagues 1640 libras al mes. Asegúrate de que incluyen todas las comisiones, gastos, penalizaciones por pronto pago si las hubiera, y todo lo demás.

Obtenga esta cifra total tanto para el plazo de 25 años como para el de 30 años. Luego puedes compararlos para ver cuál te sale mejor. Si el plazo de 30 años es más caro, considere si la flexibilidad merece la pena. Si el total a 30 años no es más caro, mejor para ti.

Answer 5

Por consejo de mi asesor hipotecario, opté dos veces por dos plazos fijos de dos años en mi antigua vivienda.

El razonamiento era sólido: si por cualquier motivo mis ingresos disminuyen, puedo reducir mis pagos al mínimo factible sin penalización y sin necesidad de negociar con el prestamista hipotecario.

Puedo optar por pagar de más cuando tenga ingresos suficientes, y este pago en exceso no está sujeto a deducción de intereses y se descuenta del principal. Esto se hace notar cuando termina el tipo fijo y hay que renovar la hipoteca, ya que ha reducido la relación préstamo-valor por debajo de lo que cabría esperar para un plazo de treinta años.

Por último, suponiendo que el asesor no carezca de escrúpulos, tiene la responsabilidad legal de no darle a uno consejos que no sean adecuados, por lo que, basándome en su experiencia y en la mía de que me lo aconsejen, puedo suponer que esta estrategia tiene cierta autoridad.