Debo vender una 2ª casa, o alquilar?

Question

He comprado recientemente una casa que será presumiblemente mi residencia de larga duración. Todavía no he vendido mi casa original, y estoy tratando de decidir si debo alquilar, o vender.

La 1ª casa tiene una hipoteca restante de $175,000, con un 5/5 BRAZO en el 2,5% El siguiente ajuste es de 4 años, y el máximo que se podría llegar a un 4,5% de Esta casa fue comprada hace 10 años por $203,000 - justo antes de la burbuja inmobiliaria.

La casa que acabo de comprar tiene una 1ª hipoteca de $608,000 @ 4.25% durante 30 años fijo. También tiene una segunda hipoteca de $76,000 @ 5.5% durante 15 años.

Creo que puedo alquilar el 1 de casa de $1500, y después de la administración de la propiedad de honorarios, llevar a casa alrededor de $435 por mes. Que no incluye los impuestos sobre los ingresos o deducciones basadas en el trabajo de reparación, etc.

Creo que podría vender la primera casa por alrededor de $227,000 que después de que los honorarios de préstamo y la rentabilidad de redes de me $35000

Si he vendido la casa, podía usar mi reserva de efectivo y los ingresos netos a pagar la 2ª hipoteca. Yo también podría pagar algunas o ninguna de las 2ª hipoteca, y tratar de vencer que el 5,5% por la inversión de los $35000

Si yo no vendo la casa, yo podría utilizar los $434 casi a pagar la 2ª hipoteca al mes/invertir los $434 en una cuenta IRA o algo, y tratar de batir el 5.5% a lo largo del tiempo.

http://www.bankrate.com/calculators/savings/compound-savings-calculator-tool.aspx

De acuerdo a este sitio, el S&P 500 ha ganado un 6,6% en los últimos 10 años, o 10.3% desde 1970. En 6.6%, más de 7 años, tengo $46,000 dólares en la cuenta, lo cual sería suficiente para llegar hasta los $35000 producto de la venta, y además cubrir cualquier próximas reparaciones a la casa.

Debo vender la casa que ahora, o aferrarse a ella y la alquila?

Answer 1

Así que aquí están algunos de los riesgos de alquilar una propiedad:

• Los inquilinos de los daños de la casa o dejarlo en mal estado
• Usted no puede encontrar un buen inquilino y la casa no se alquila por varios meses
• El mercado de la vivienda cae de nuevo y que están bajo el agua en su segunda hipoteca y no puede vender la casa

Además de la "normal" en riesgo de perder su trabajo, de salud, etc., pero los que van a ser malo, si usted tenía el alquiler o no, así que esos no son realmente un factor.

Usted puede vencer el promedio de ganancia de la S&P 500 de más de 10 años? Probablemente, pero no significativo del riesgo de que algo malo va a suceder que podría provocar que el todo para venirse abajo. ¿Cuántos meses se puede ir sin los ingresos de alquiler antes de que usted no puede pagar todas las tres hipotecas? Es que el riesgo que usted está dispuesto a tomar para $5,000 por año o menos?

Si la segunda casa fue pagado con dinero en efectivo, Y podría pagar la primera hipoteca con sus ingresos, entonces usted estaría en una situación mucho mejor tener una propiedad de alquiler. El hecho de que la propiedad es significativamente apalancamiento significa que cualquier evento desafortunado puede poner en un serio aprieto financiero, y me hace decir que usted debe vender el alquiler, consigue su primera hipoteca pagado tan pronto como sea posible, y empezar a ahorrar dinero para comprar la propiedad en alquiler, si eso es lo que quieres invertir.

Creo que podríamos ir al menos 24 meses sin ingresos de alquiler

Eso significa que usted tiene acerca de $36k en un fondo de emergencia, que se me hace un poco más cómodo con un alquiler, pero que sigue siendo una gran cantidad de deuda repartidos en dos casas.

Otra forma de pensar acerca de ello: Si usted acaba de tener su casa principal con un $600k de la hipoteca (y no HELOC), te llevarías a cabo un $76k HELOC y la compra de la segunda casa con un $200k de la hipoteca?

Answer 2

Si fuera yo, me gustaría vender la casa y utilizar las ganancias para trabajar en/pagar el segundo.

Usted no habla a sus ingresos, pero debe ser bastante saludable para convencer a alguien que te preste ~$809K en dos casas. Dada esta situación, no estoy seguro de lo que los ingresos que tendría que tener para sentirse cómodo. Estoy pensando en alrededor de 500K/año iba a empezar a hacer que me sienta bien, pero quizás me gustaría más que eso.

creo que puedo alquilar el 1 de casa de $1500, y después de la administración de la propiedad de honorarios, llevar a casa alrededor de $435 por mes. Que no incluye los impuestos sobre los ingresos o deducciones basadas en el trabajo de reparación, etc.

Así que es por eso. Dado que su ingreso es probablemente muy alta, algo menos de $435 realmente mover a su valor neto de la aguja? No. Vale la pena la reducción en el riesgo de renunciar a esa cantidad de "pasivo" de los ingresos. Mantener la casa te abre las puertas a todo tipo de riesgo. Su $435 por mes fácilmente podría evaporarse en algo negativo a causa de los impuestos, el probable incremento de las tarifas de seguros y reparaciones.

Usted tiene una gran pala para generar riqueza hay ninguna razón para suponer que este tipo de exposición. Usted se hará rico si usted invertir y trabajar para reducir su deuda.

Answer 3

Yo odio a amontonarse con otra opinión, pero este es demasiado largo para un comentario. Hice lo que usted está pensando hacer, yo por lo menos intentar alquilar por un par de años siempre y cuando:

1. Usted puede cubrir todas las hipotecas cómodamente durante un período de tiempo si no se alquila o renta va sin pagar.
2. El mercado de alquiler es fuerte en su área.

Los principales riesgos de alquilar son en su mayoría relacionados con los gastos inesperados y malos inquilinos, tienes una muy saludable ingresos, así como a mantener un buen fondo de emergencia no suena como la de mantener esta propiedad como de alquiler será demasiado riesgo. Si el mercado de alquiler es fuerte en su casa, entonces usted tiene una mejor oportunidad de evitar los malos inquilinos. Me gusta mantener mi renta con un poco más bajo que el máximo creo que podría ir a, para atraer a más aplicaciones y con la esperanza de encontrar a alguien que sea un buen largo plazo inquilino.

Libre de impuestos a las ganancias
Mientras vivía en su casa 2 de los últimos 5 años, usted puede vender sin pagar impuestos de ganancias de capital en su beneficio, por lo que podría intentar alquilar por 2 años y luego vender. Que fue una de las claves para mí cuando yo me convertí mi primera casa a un alquiler. Me gustó que la flexibilidad, todavía hay el típico alquiler de los riesgos asociados, pero no es un compromiso de por vida. Usted puede obtener de 2 años de aumento de la equidad/apreciación libre de impuestos, o usted podría encontrar que la disfruten y mantenerlo a largo plazo.

Answer 4

Suena como que va a vender más pronto o más tarde. Si tu opinión es que aún hay espacio para el mercado de la vivienda a crecer, haz tu apuesta y vender más tarde. El mercado de bienes raíces es mucho menos líquidos que los de otros mercados que podrían ser invertidos en, por lo que si usted termina de ver los problemas (otra vivienda accidente) puede ser atrapado con su inversión por más tiempo de lo que esperaba.

Veo más riesgo el alquiler de la casa, pero yo no veo significativamente mayor recompensa. Si usted se siente cómodo con el riesgo, por todos los medios continuar con tu plan de alquiler.

Mi opinión es contraria a muchos otros que piensan de inversiones en bienes raíces son más deseables debido a que los retornos son menos abstractos (puede cobrar el alquiler directamente desde sus inquilinos), pero todas las inversiones están cargados con sus propios riesgos. Si te gusta poner en un poco de sudor de la equidad (hacer sus propias reparaciones cuando las cosas se rompen en tu alquiler) alquiler puede ser un buen partido para usted. Yo prefiero las inversiones que no requieren tanta atención, y los fondos de índice sin duda se ajusta a ese proyecto de ley para mí.

Answer 5

Una pieza de información que no se menciona es cuánto pagó por el original de la casa. Si usted se mantiene en esa casa durante demasiado tiempo usted tendrá que pagar las ganancias de capital sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio original. Esto puede ser un montón de dinero, miles de dólares fácilmente.

La regla es: Si usted vive en una casa de 2 de los últimos 5 años, usted no tiene que pagar el impuesto sobre ganancias de capital. Así que si usted acaba de mudarse, usted tiene 3 años para vender. Tal vez como una forma de compromiso que usted puede intentar alquilar por 3 años y luego la venta de un par de meses antes de la fecha límite.