Legado de un condominio a tres hijos. ¿Cómo vender si una de las partes no está de acuerdo?

Question

Como dice el título, un condominio fue legado a cada uno de los tres hijos de un anciano. Ninguno de los hijos vivía originalmente en el condominio, ni lo hace actualmente. Dos de los hijos quieren vender la propiedad, pero uno de ellos está siendo difícil (llamaremos a esta persona Jane) y quiere mudarse al condominio en su lugar.

Resulta que Jane está en proceso de ser desalojada de su actual casa. Y pronto estará considerando mudarse indefinidamente al condominio legado.

Preguntas :

• ¿Se puede vender el condominio sin la aprobación de todas las partes?

• ¿Se puede tomar alguna medida para evitar que Jane se instale y se niegue a vender?

• ¿Se puede vender la propiedad aunque Jane esté viviendo en el condominio y se niegue a abandonarlo?

EDIT: Aprecio a los que están tomando el terreno moral, pero como ya se mencionó en un comentario más abajo.. las separaciones amistosas ya han sido consideradas, por lo que las preguntas se referían a los cursos de acción legales y no al asesoramiento familiar.

EDIT #2: Gracias a todos por las sugerencias y consejos legales y morales. Sólo quería proporcionar la conclusión de este lío. Las dos hermanas pagaron a Jane 30 mil dólares cada una para quitar su nombre de la escritura. Jane está utilizando ese dinero para pagar algunas deudas y encontrar un nuevo lugar para vivir. Los planes futuros son vender la unidad.

Answer 1

Esta es la receta para una batalla legal, y las disputas familiares - especialmente sobre la herencia - tienden a ser desagradables. Si puedes evitarlo mediante un acuerdo voluntario, hazlo. Por ejemplo, puedes intentar pagar al hermano a cambio de que firme legalmente sus intereses en la propiedad.

En última instancia, es probable que necesites un abogado, y es muy probable que se tarde muchos meses o años en resolverlo si uno de los dueños legales de la propiedad quiere ser difícil. Si realmente quiere venderla, probablemente tendría que pasar por algo así como un traje de partición En este caso, se pide a un juez que divida los intereses de una propiedad inmobiliaria, probablemente mediante una "partición por venta". En caso de concederse, esto podría requerir también el desalojo o la expulsión legal si la parte se negara a marcharse.

Sin embargo, como nota, Jane no estaría "okupando" si fuera un propietario legal parcial - tendría el derecho legal de hacer justo lo que pretende hacer, como heredero legal y propietario parcial. Su necesidad de vivienda también podría complicar las cosas La ley de propiedad horizontal, y cualquier disposición en el testamento sobre el uso de la propiedad, podría estar involucrada, así como las leyes o políticas locales sobre la venta forzosa de la residencia principal de un copropietario. Está más allá de la capacidad de una respuesta de Internet para ayudarle a entender cómo podría ir, y puede haber mucha (o poca) discreción judicial.

Trate de encontrar una manera de manejar las cosas de manera amistosa y justa, dándose cuenta de que todos los involucrados tienen derechos legales que se les dieron como parte de la herencia, y esto puede implicar un desacuerdo razonable sobre lo que se debe hacer con los ingresos de la herencia. Utiliza el sistema legal como último recurso, ya que es así como está previsto y como mejor se utiliza. Si tiene que utilizarlo, consiga un abogado adecuado que sepa cómo manejar un caso de este tipo, y entienda que será costoso y que casi seguramente requerirá meses -o años- antes de que se resuelva. Mientras tanto, la propiedad puede resultar dañada, los lazos familiares pueden quedar destruidos y no ser fáciles de reparar, y dependiendo del valor de los bienes puede acabar costando más de lo que valía todo.

Answer 2

Creo que cuando un miembro de la familia está en problemas, se rodean los vagones y se protege a la familia. No es un valor universal, y supongo que algunos no estarán de acuerdo.

TLDR: Es una situación fea. Pero la familia es lo primero, la batalla legal es probable que sea una pérdida de dinero y el coste emocional dolerá aún más.

Los condominios son baratos. La familia no tiene precio.

Destrozar una familia por un simple asunto de dinero no es ni siquiera una estupidez.

La familia debe resistir el impulso de utilizar la situación financiera para enseñar a Jane una "lección de vida". Por supuesto que hay temores; pero los temores por no recibir una ganancia inesperada parecen una tontería. Ciertamente conozco las racionalizaciones: ser complaciente con el miembro más pobre de la familia podría hipotéticamente ser un "resbalón a una mayor dependencia. La tragedia de los comunes. Atlas Shrugged y el ideal americano de "lograr para uno mismo". Pero, siendo realistas, convertirlo en una batalla no le dará la educación necesaria. Es mucho mejor que los hermanos moldeen la situación para que Jane tenga una nueva experiencia de éxito en un entorno relativamente seguro y protegido. Allí se aprende.

Además, quizá la estabilidad, la confianza y el amor familiar sean la verdadera riqueza.

Tratar el condominio como un fideicomiso para proteger/beneficiar a la familia

Para que cuando un miembro de la familia lo necesite de verdad, tenga asegurado un lugar donde vivir y no tenga que vivir en una situación deplorable, en un campamento de indigentes o en una relación abusiva que odia simplemente para tener un techo.

De hecho, si no les gusta Jane, preferirían NO tener a Jane mudándose con ellos, así que tal vez evitando que vale la pena retrasar temporalmente una ganancia inesperada e innecesaria.

Así que alquílalo a Jane, disfruta del flujo de ingresos aunque a veces sea intermitente. Cuando se mude a un lugar mejor, alquílalo para obtener un flujo de ingresos para todos, incluida Jane.

O que Jane los compre. Lleva papel.

Como no tiene dinero en efectivo, lleva papel. Entonces, sé un banquero frío ya que se trata de la familia. Esto funciona mejor para los "prestamistas": en lugar de recibir un gran fajo de billetes (que la gente tiende a "malgastar" sin nada que mostrar después), obtienen un flujo de ingresos continuo, y su primer contacto con el negocio inmobiliario. Esperemos que no sea la última.

Mientras tanto, Jane está en el camino hacia la propiedad de la vivienda, lo que puede ser un gran maestro de vida y un motivador. Es muy posible que se entusiasme con esto y quiera acelerar los pagos de la hipoteca simplemente para poder decir "¡mío!". Esa es una gran lección de vida.

La respuesta directa

OP preguntó por qué el gran desvío, ¿por qué no responder a la pregunta directamente como BrianDHall hizo. No vi ningún porcentaje en una aproximación frontal porque No creo que funcione .

Los jueces tendrán la vista desde 30.000 pies; es decir, va a ver todo lo anterior (por eso lo pongo en primer lugar). Jueces realmente no quieren para ser el "pesado" o resolver bamboleos como este. Como el Salomón original, buscará evitar adjudicarla. Probablemente te ordenará que vuelvas a las conversaciones para llegar a un acuerdo (esta vez con la aprobación del tribunal) y una amonestación para que no te quedes sin casa y qué es lo que os pasa, sinceramente. Después de todo, Jane está a sólo un 17% de que este asunto se adjudique por sí mismo . Será muy reacia a dejar a alguien sin hogar por encima del 17%, especialmente cuando los "perjudicados" no lo son en absoluto.

Hay muchas otras formas de resolver esto; la jueza no va a forzar nada hasta que vea buenas razones por las que todas ellas han fallado.

No quiere decidirlo porque la ley aquí es un marasmo, no hay una pila de jurisprudencia favorable para que su decisión sea clara. El desalojo de un propietario ¿sólo porque les falta un 17% para el control total? ¿Cómo se aplican aquí las leyes de control de alquileres del Estado? ¿Acaso ser propietario ¿eludir las leyes normales de desalojo? ¿Está Jane protegida y a la vez es responsable de los errores del propietario? Jane es indigente y probablemente esté subrepresentada, lo que obliga al tribunal a protegerla un poco . Estos son motivos fértiles para una apelación, y el juez sabe que Jane no puede permitirse una. Así que se equivocará en hacer la otros dos ¡presenta el recurso!

Los costos se acercarán a los dos. Su abogado dice "Podemos hacer esto por $5000" and then Jane goes to legal aid and puts up a pretty good fight, and it ends up being $ 12.000 euros para cuando el juez te obligue a llegar a un acuerdo. "Sólo 4.000 dólares más y listo" etc. etc. como una manzana en un palo. Y si Jane no puede pagar un abogado, tienes un litigante pro-se, que puede autodestruirse, seguro. O puede ser inteligente y decidido, sin nada mejor que hacer en todo el día que aumentar tus costos. Me he enfrentado a esos - no es divertido.

Y lo que es peor, el juez está de acuerdo en romper los dos con las costas judiciales. Considera que están moralmente equivocados y quiere ilustrarles que lo correcto suele ser lo más barato. ¿Qué haría Salomón? Y créanme, ella sabe exactamente lo que los dos están pagando, porque ella era un abogado. Creo que esto será una pérdida total de dinero para los dos.

Como dicen los ferengis, "no hay beneficio en ello".

Y una cosa más.

Energía emocional no es gratis

Obviamente, toda esta situación es un pozo emocional sin fondo para todas las partes. Esto en sí mismo es extremadamente perjudicial para su éxito .

Sé de una pequeña empresa a la que le iba bastante bien. La dirigía un tipo detallista, inteligente y un poco obsesivo, una alquimia perfecta para el éxito en ese negocio. Sin embargo, un proveedor de redes se las arregló para fastidiar una configuración de su sitio web, de una manera realmente persistente que afectó a su sitio web durante un año. Ahora, en lugar de "simplemente conseguir otro sitio web", consiguió otro sitio web llamado <provider>RippedMeOff.com y se puso en plan Don Quijote atacando a esta empresa sin rostro en una serie de demandas y campañas en las redes sociales. La empresa apenas se dio cuenta, pero lo ató bueno y abundante. No se dio cuenta de que su negocio acababa de marchitarse y terminó perdiendo medio millón de dólares en ingresos. Todo por una página web de 12 dólares.

No importan las costas judiciales. Al igual que el empresario fracasado, los dos deben tener en cuenta cómo repercutirá esa batalla en su oportunidades de negocio, oportunidades sociales, rendimiento laboral, sensación de paz y prosperidad, felicidad general, y la salud.

Los dos necesitan guardan despiadadamente esas cosas y no permitir que ningún negocio con Jane los amenace de ninguna manera. Esa es una visión egoísta, en el mejor sentido de la palabra.

Answer 3

Entienda que Jane tiene todo el derecho a vivir en el condominio y forzar su salida requeriría medidas no triviales y potencialmente costosas. Teniendo esto en cuenta, yo consideraría ofreciendo a Jane una mayor participación de los beneficios de la venta, si eso ayuda a que acepte la venta. No sé cuánto vale tu piso, pero quizá una oferta del 40%/30%/30% (siendo la parte de Jane el 40%) zanje el asunto y preserve vuestras relaciones, mientras que un procedimiento judicial que te cueste el 6% del valor de la propiedad no es inaudito, y probablemente aleje a Jane de ti durante mucho tiempo.