¿Suena como una gran idea en cuanto a ser propietario y empezar un imperio de bienes raíces?

Question

Quiero construir un pequeño imperio propio con el tiempo en bienes raíces. Quiero pagar el 20% por una casa y alquilarla para obtener un pequeño beneficio (espero ganar alrededor de 3 a 5 mil dólares al año de beneficio) y luego pagarla lo antes posible. Una vez que pague la casa, quiero repetir el proceso una y otra vez. No tengo intenciones de vender mi casa, sino simplemente seguir comprando casas y alquilándolas. No espero ganar mucho dinero cuando comience, pero a largo plazo espero ganar mucho dinero. Sé que esto no será un ingreso pasivo y será como un trabajo a tiempo parcial cuando comience, pero esto parece ser la mejor oportunidad para mí. Tanto para ganar dinero como para aprender una habilidad valiosa en la administración de propiedades. Además, no gastaré el dinero que gane en bienes raíces en mí mismo. Se destinará nuevamente a mi negocio de bienes raíces, a menos que surja algo donde tenga que gastarlo en mí mismo por razones de emergencia.

¿Hay una gran falla en este plan? ¿Es algo realista o esto no funcionará? Sé que no será todo sobre ruedas (nada en la vida lo es), pero siento que este podría ser un buen objetivo a tener.

Editar: Lo siento, pero olvidé incluir esto. Estoy usando mi propio dinero que gano de mi trabajo principal también. Entonces no será solo los 5 mil de beneficio que obtengo del alquiler. Solo recurriré a mis ganancias de alquiler si absolutamente lo necesito.

Answer 1

La idea que presentas no es poco común, muchos la han intentado antes. Sería un gran paso encontrar propietarios en tu área y hablar con ellos sobre las lecciones aprendidas. Podría costarte un almuerzo o una taza de café, pero podría ser la mejor inversión que hagas.

alquilarlo por un pequeño beneficio (idealmente hacer alrededor de 3 - 5k al año en beneficios)

Dado que el precio medio de una vivienda es de ~220K, y estás invirtiendo 44K, estás buscando hacer entre un 6 y 11% de beneficio. No clasificaría esto como poco en el entorno actual de tasas de interés.

Un aspecto que estás pasando por alto es el riesgo. ¿Qué sucede si se rompe el horno o alguien no paga su alquiler? Mientras algunos pueden recomendar pedir dinero prestado para comprar bienes raíces de alquiler, todos los asesores razonables recomiendan tener suficientes reservas para cubrir emergencias. Ten en cuenta que el 33% de las viviendas en los EE. UU. no tienen hipoteca y algunos expertos en inversiones recomiendan solo comprar alquileres con dinero en efectivo.

Actualmente ser propietario de una propiedad de alquiler es realmente un buen negocio para los propietarios por diversas razones. Los mercados son cíclicos y apuesto a que las cosas no serán tan atractivas en 10 años o algo así.

Ten en cuenta que estás pidiendo prestado ~220K o lo que sea que planees pagar. Estás comprometido con eso. Un banco puede que no te preste el dinero, y aún si lo hace, un par de pasos en falso podrían dejarte en un agujero profundo. Eso al menos debería darte pausa.

Dicho todo esto, realmente me gusta tu visión. Me gusta tu deseo y tal vez deberías establecer como meta ser propietario de tu primer inmueble para alquilarlo dentro de 5 años a partir de ahora. Mientras tanto, estudia y edúcate en el negocio. Tal vez obtén tu licencia de bienes raíces. Tal vez trabaja para una empresa de administración de propiedades para aprender los entresijos de su negocio. Yo haría esto incluso si tuviera un trabajo a tiempo completo mejor remunerado.

Answer 2

Muchas personas hacen esto. Por ejemplo, en mi área, las bonitas casas adosadas tienen un valor de unos $400,000, así que si tienes $80,000 puedes comprar una y alquilarla. Aquí están los números típicos:

Pago mensual préstamo a 30 años al 4%: $2,027.73
(Incluye Impuestos Mensuales Pagados: $416.67)
Seguro: $80 por mes
Mantenimiento: $50 por mes
Ingreso de alquiler: $2,500 por mes

Por lo que ganarías $350 al mes o $4,200 al año con $80,000 de capital, aproximadamente un 5% de beneficio. ¿Qué puede salir mal?

(1) La propiedad no se alquila y queda vacante. Debes cubrir los $2100 en pagos de hipoteca, impuestos y seguro cada mes sin falta o incumplimiento.

(2) Gastos inesperados. Un nuevo horno cuesta más de $5,000. Un nuevo techo cuesta $7,000. Un nuevo electrodoméstico cuesta $600 a $2000 dependiendo de lo lujosa que sea tu propiedad. Acabo de arreglar un inodoro por un émbolo con fugas. Me costó $200. Como puedes ver, los gastos de mantenimiento pueden aumentar rápidamente más allá de los $50 mostrados arriba... y no solo eso, si arreglas las cosas lo más barato posible (como la mayoría de los propietarios), no solo disminuye la rentabilidad de la propiedad, sino que hace que las cosas se rompan más pronto.

(3) Morosos. Algunas personas alquilarán tu propiedad y luego no te pagarán. Ahora tienes una propiedad sin ingresos, estás gastando $2100 al mes para pagarla, Y te enfrentas a elevados honorarios de abogados para desalojar a los morosos. Pueden pelear contigo en el tribunal durante meses.

(4) Daño, desgaste. Siempre que un inquilino se va, siempre hay muchas cosas rotas o desgastadas que deben arreglarse. Agujeros en la pared que deben ser parcheados. Cerraduras rotas, ventanas rotas, inodoros que no funcionan, manchas en la alfombra, puertas atascadas, pantallas rotas, duchas con fugas, azulejos rotos, pintar molduras exteriores, pintar paredes, pintar cercas, etc. Puedes gastar miles cada vez que un inquilino cambia.

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Otras advertencias:

Los bancos son mucho más estrictos con los préstamos a personas que no son propietarias de vivienda. Por lo general, debes tener ingresos de reserva. Entonces, si tienes poco o ningún ingreso, o ya estás estirado financieramente, será difícil obtener préstamos comerciales. Por ejemplo, digamos que tu salario neto es de $7,000 y no tienes hipoteca en absoluto (alquilas), entonces está bien, el banco te prestará el dinero. Pero digamos que solo tienes $5,000 de salario neto y tienes una hipoteca de $1,800 en tu propia casa. En ese caso, es muy poco probable que un banco te permita asumir una segunda hipoteca en una propiedad de alquiler. Cuanto más intentes pedir prestado, más ingresos de reserva requerirá el banco. Esto tiende a establecer un límite en cuánto puedes apalancar.

Answer 3

Esta es una idea razonable y muchas personas lo han hecho. Pero hay algunos riesgos que necesitas mitigar.

1. Sobrecarga de deuda. Si los pagos obligatorios son más de lo que puedes manejar, podrías perder tu propiedad. Imagina que te despiden durante una recesión cuando todas tus casas están vacías.
2. Administrar propiedades es mucho trabajo. Una amiga hace esto, pero para mantener 7 propiedades funcionando básicamente trabaja a tiempo completo en ello. Gran parte de esto es renovar las unidades a medida que se quedan vacías para que sean fácilmente alquiladas. Ella es muy habilidosa y tú también necesitarás serlo.
3. Riesgo sistémico. Supongamos que compras todas tus propiedades en Ciudad Espacial. La ciudad es próspera debido al puerto espacial allí y el mercado de alquiler es fuerte. Luego, de repente, el puerto espacial cierra permanentemente y la mayoría de los trabajadores se van. De repente, el mercado de alquiler se desploma y el valor de las propiedades disminuye en un 60%. No puedes alquilar las unidades por mucho y tienes que vender a una fracción de lo que pagaste por ellas.

Este es un modelo de negocio viable, pero es un negocio y necesitas tratarlo como tal y esperar trabajar bastante duro en ello.

Answer 4

Este es un plan de juego común y bueno para aprender habilidades de vida valiosas y construir un ingreso suplementario. Eventualmente, podría convertirse en un ingreso principal, y su riesgo estratégico en general es relativamente bajo. Si eres diligente y paciente, es probable que tengas éxito, pero a un ritmo tan lento que los principales beneficiarios de tus esfuerzos pueden ser tus hijos y sus hijos. ¡Lo cual es bueno!

Es un mal plan de juego para construir un "imperio". ¿Por qué? Porque no eres la primera persona en tu ciudad con esta idea. Probablemente ni siquiera la primera persona en el barrio. Y entre esas personas, algunas estarán dispuestas a asumir riesgos mucho más extravagantes. Algunos estarán mejor capitalizados para empezar. Algunos tendrán historial institucional con el mercado junto con todo el acceso y la información privilegiada que conlleva.

Hasta donde sabemos, tú no tienes nada de eso. Cualquier condición de mercado que te genere beneficios en este espacio, les generará mayores beneficios a ellos. En una recesión, podrán absorber pérdidas mayores que tú. Entonces, si tu enfoque es construir un imperio, necesitas adoptar un enfoque considerablemente más arriesgado, involucrarte con el mercado de una manera más directa y que consume más tiempo, y estar preparado para lidiar con las consecuencias si esos riesgos se desarrollan de manera incorrecta.

Answer 5

Este es un camino muy usado y no es una mala idea. Hay bastantes obstáculos, pero hay muchos recursos para aprender de los errores de otras personas. Tener un plan y hacer tu investigación debería ayudarte a evitar la mayoría de ellos. Aquí tienes algunos consejos generales para ayudarte a empezar con el pie derecho.

Conoce el mercado en el que estás invirtiendo. La ciudad debería tener más de un empleador principal. La población debería estar en aumento y, con suerte, habrá otros indicadores económicos positivos. Consulta la cámara de comercio de la ciudad y del estado para obtener información útil. No querrás quedarte con un montón de propiedades en Detroit que valen menos de lo que has invertido.

Calcula los gastos con precisión. Aparta dinero para reparaciones. Presupuesta un 5% del alquiler o 100 dólares al mes para reparaciones, si no hay reparaciones, ese dinero se destina al fondo de reparaciones para el futuro. Aparta dinero para gastos de capital, si el techo tiene una vida útil de 10 años, en 10 años debes estar listo para reemplazarlo, lo mismo con cualquier electrodoméstico importante. Tu área debería tener una tasa base de vacantes del 5-8% en mi zona. Eso significa que durante aproximadamente el 6% del año, o 21 días de cambio de inquilinos, tu propiedad estará vacante. Deberías incluir ese colchón en el presupuesto, apartando una parte del alquiler para cubrir ese periodo de escasez. Algunas empresas de administración de propiedades ofrecen un "seguro de desalojo", que básicamente implica que ellos se encargan de ahorrar ese dinero.

La financiación puede ser difícil, a muchos bancos les gusta ver pagos iniciales del 25% en inversiones. También te enfrentarás a tasas de interés más altas para propiedades de inversión. Generalmente, a los bancos les gusta ver suficiente dinero para cubrir 6 meses de gastos en tu cuenta para todas las propiedades. Algunos bancos no otorgarán financiamiento para propiedades de inversión a alguien sin experiencia de 1-2 años como propietario. En resumen, encontrar dinero será difícil cuando empieces y tus condiciones pueden ser menos que ideales.

(con suerte, ganarás alrededor de 3 a 5 mil dólares al año en ganancias)

Si eso incluye el pago del préstamo y no es solo flujo de efectivo, probablemente estás en el rango correcto. Yo puedo obtener entre $100 y $200 al mes de flujo de efectivo en una vivienda unifamiliar en mi zona. Una vez que se incluye el pago del préstamo, tus números se acercan.

Me parece que tienes una buena actitud y un buen plan. Un libro que realmente disfruté y que creo que puede ser útil es "Start Small, Profit Big in Real Estate" de Jay DeCima. Lo considero lectura obligada para los inversores inmobiliarios que prefieren hacerlo por sí mismos.

Suerte y feliz inversión