¿Cómo funciona la "actualización" de una casa a otra?

Question

Considere este escenario.

Para un barrio determinado, una casa pequeña es $100K. A big house is$ 150K.

Para simplificar, suponga que compra la casa pequeña con todo el dinero en efectivo. 5 años más tarde, ahora vale $300K. So you sell it and make a$ 200 mil de beneficio. "¡Genial, ya puedo comprar la casa grande!" No tan rápido. La casa grande también triplicó su valor, al igual que la casa pequeña. Así que la casa grande es ahora $450K. You only have$ 300K. De hecho, estás aún más lejos de lo que necesitas para comprar la casa grande por todo el efectivo. Usted fue originalmente $50K behind, but now you are$ 150 mil atrás.

Parece que la actualización funciona sólo cuando el mercado de la casa que se vende se comporta de forma muy diferente al mercado de la casa a la que se quiere cambiar .

¿Por qué no oigo a la gente hablar de esto? ¿Existen otras formas de "mejorar" que no he mencionado?

Answer 1

Lo que te falta es el "apalancamiento", que es el caso típico de las compras inmobiliarias. Los compradores suelen poner sólo un porcentaje del dinero en efectivo, no toda la cantidad. Así que en su lugar tienes algo así:

Año 0: Comprar $100,000 house for 10,000 down.$ 10.000 de capital, 90.000 de deuda.

Año 5: Vender la casa por $300,000. Even if the debt was not payed down and ignoring fees/expenses, that means you have$ 210.000 en efectivo en la venta. 300.000 de venta - 90.000 de deuda = 210.000 dólares, es decir, 200.000 de beneficio de tus 10.000 iniciales en efectivo.

Entonces, digamos que el $150,000 house also tripled to$ 450,000. Cuando se compró por primera vez sólo se podía obtener un $90,000 loan with your$ 10 mil en efectivo, pero con la misma relación préstamo-valor del 90% $210,000 could now secure you a house costing$ 2,1 millones de euros. Eso es apalancamiento en acción. Además, podría poner todo el dinero en efectivo en la casa cara y ahora está disponible para usted con un préstamo de ~50%, mientras que antes no se podía comprar en absoluto.

Ten en cuenta que la "mejora" sigue aumentando tu deuda y abruma tu patrimonio, por lo que pasas de tener 200k más después de la venta a tener una deuda millonaria después de la compra, y además aumenta tus gastos. Por eso es un juego peligroso. Si tu plan era "mejorar" de nuevo en el año 10, o al menos cobrar y disfrutar de ser millonario, ¿qué pasaría si los precios de la vivienda cayeran, se estancaran, sólo crecieran muy lentamente - y algo sucediera con tus ingresos y no pudieras mantener esos enormes pagos de la deuda?

Sin embargo, si las cosas van según lo previsto, el apalancamiento es lo que proporciona la teórica gran mejora. Los precios de la vivienda crecen en un porcentaje de su valor, independientemente del porcentaje del valor que se tenga en el patrimonio al principio, e independientemente de lo grande que sea el préstamo teórico. Si los precios de la vivienda aumentan más rápido que los intereses anuales (¡que ciertamente no están garantizados!) que pagas por el préstamo, cada año es un beneficio en papel y tu poder adquisitivo aumenta.

En las zonas de rápido crecimiento de la vivienda, esto fue lo que creó la "escalera inmobiliaria". Se compraba una casa, y en unos años valía mucho más, y los ingresos eran probablemente más altos, porque la economía estaba en auge. Así que compró una casa más grande y más elegante y, en unos años más, la vendió también (o simplemente la refinanció) y compró otra. 20-30 años de vida regular produjeron millones de beneficios una vez que llegó el momento de vender la gran casa, reducir su tamaño y disfrutar de su jubilación. Esto tiene muchas suposiciones: desde los ingresos más altos hasta los mercados de la vivienda de rápido crecimiento, pasando por la estabilidad del empleo, la facilidad para vender o refinanciar, etc. No asuma que lo que funciona sobre el papel necesariamente funcionará en la práctica.

Answer 2

Hay muchos factores que intervienen en tu escenario, pero básicamente tienes razón: la única manera de "mejorar" tu casa, es gastar más dinero.

La inflación hace subir los precios nominales de todas las cosas, por lo que la mayoría de los precios de las casas suben, y la mayoría de los salarios también. La deuda, por otra parte, tiende a bajar con el tiempo (suponiendo que se pague a tiempo y no se refinancie). Esta casa más grande tendrá una cuota mensual de hipoteca mayor, que reflejará tanto la inflación como el coste de la "mejora", pero es de esperar que su salario haya aumentado al menos tan rápido como la inflación. además, el salario de la mayoría de las personas supera la inflación hasta que llegan a los 30-40 años.

Nota al margen: los inmuebles urbanos tienden a subir de precio más rápido que los rurales. así que, en teoría, se podría aprovechar la ola de desarrollo comprando casas en la periferia de la ciudad. sin embargo, sería una inversión muy especulativa, por lo que recomendaría no hacerlo.

Answer 3

Creo que te falta centrarte en el "pago mensual" que la mayoría de la gente tiene hasta cierto punto, aparte de que prácticamente nadie pagará 100.000 dólares al contado por una casa...

Tomemos este escenario más plausible... Una familia compra una casa por $165k, and puts 10% down. Their monthly payment on a 15yr mortgage is$ 1100. Pagan por la casa durante 6 años, y su saldo principal es ahora de 100 mil dólares.

La casa vale ahora $300k, so they have$ 200 mil para el pago inicial de una casa nueva. Las carreras han progresado y deciden que pueden permitirse una hipoteca de $1800/month. They can buy 450k house with a loan amount of 250k and their monthly payment will be$ 1800. Sin ese gran pago inicial (actualización), sólo podrían conseguir una casa en el $270-$ 280 por el mismo coste mensual. Acaban de obtener una gran mejora por un pago ligeramente mayor.

Esto, por supuesto, simplifica el gasto añadido de los impuestos y el seguro en una casa más grande, pero el hecho es que el aumento de su patrimonio le permite obtener una casa más grande para su pago mensual a medida que "mejora" con el tiempo... siempre y cuando los precios de la vivienda no bajen...

Answer 4

Me parece que este es uno de los misterios de la compra de casas.

Permítanme decir que la compra de una casa me parece una mala opción de inversión. Pero es sólo mi opinión y muchos no estarán de acuerdo. Sólo quiero dejarlo claro para que puedas distinguir el sesgo.

Primero compras tu casa de 100k y digamos que no tienes "ningún pago inicial". A continuación, pagas la deuda hasta 50 mil. Ahora el valor de la casa en la venta es de 300 mil. Así que ahora tienes una cuenta bancaria gorda por valor de 250k, y ninguna deuda. Tu "mejora" vale ahora 450.000, pero tienes 250.000 para hacer el pago inicial.

Esa es la lógica general. El problema es exactamente lo que afirmas, cuando compras la casa de 450k, tu valor real baja* a -200k. Y tienes 200k de deuda. Has ganado, en teoría 250k en patrimonio en tu nueva casa, pero también tienes una deuda mayor. 200k frente a tus antiguos 100k o 50k.

Obviamente, este patrón te permite comprar una casa más grande, pero también te endeuda más y te da menos activos líquidos (los pagos de 200 mil van a ser más que los de 100 mil). En muchos casos crea una ilusión de "lo quiero ahora" en la que cambias tu seguridad a largo plazo por un salón más grande.

Dicho esto, es el aumento del poder adquisitivo y del patrimonio en lo que te centras. Eso es lo que crece. Su valor real, no está creciendo en este escenario. Después de un tiempo tendrás más "valor" porque has pagado la deuda, pero tu valor no aumentará desde el día 0 hasta la "actualización de la casa" hasta después de que tu deuda esté por debajo de los 100k en la nueva casa.

Cuando es algo bueno

Normalmente, cuando alguien hace esto históricamente es porque su situación familiar ha cambiado y necesita más espacio. Hoy en día se tiende a esto "porque sí". Este es un buen camino si realmente se necesita la habitación/espacio extra/lo que sea. Sin embargo, suele haber alternativas mejores. ¿Puedes ampliar tu casa actual por menos de 200.000 euros? ¿Y la remodelación?

También es una forma decente de acumular capital y crédito. Tu préstamo de 90k, una vez pagado sólo muestra que puedes pagar un préstamo de 90k. Un préstamo de 450k pagado se ve mejor. Tu casa de 90k tiene un capital máximo de 150k, 450k es mayor que 150k.

Cosas importantes para recordar

Esto es algo terrible, si estás tratando de hacer dinero. Mucha gente parece pensar que esto es una gran manera de hacer dinero y que sólo va a seguir volteando casas hasta que hay venta de McMansiones. Esas personas se declaran en quiebra más a menudo que no.

El mercado de la vivienda sube y baja. El hecho de que hayas comprado a 450k no significa que se vaya a quedar ahí. El suelo (no las casas) sube de valor con el tiempo porque no se puede hacer más. Pero es un plan de juego a largo plazo. Décadas o siglos. Un pico de 5 años no es nada. También hay otros factores ENORMES como que los barrios se estropeen, o que la tierra forme socavones o cosas así que la hagan invivible.

• No tengo ni idea de qué trabajo utilizar aquí, pero esencialmente, la idea es que usted todavía debe 200k en la deuda y tiene 0 en activos líquidos, con 250k en la casa como la equidad. Usted no gana ningún dinero real, sólo la deuda.

Answer 5

Esto entra dentro de tus criterios de "cuando el mercado de la casa que vendes se comporta de forma significativamente diferente al mercado de la casa a la que quieres ascender".

Se ha olvidado de considerar otro efecto importante que se puede ver en acción en todo Estados Unidos: la expansión urbana (suburbana). Si tuvo la suerte de poseer una casa que triplicó su valor, probablemente ahora vive en una zona densa cerca de la ciudad. ¿Y ahora qué? Súbete a la autopista, dirígete a unas dos salidas de la ciudad, sigue la fila de carteles de constructoras y, de repente, por lo que vendes tu casa puedes comprar el triple de metros cuadrados. Todo lo que tienes que hacer es cambiar el tamaño de la casa/las comodidades por la ubicación.