Cuánto más que mi hipoteca debo cobrar por el alquiler?

Question

Estamos considerando la posibilidad de ingresar en algún punto en el futuro, y ahora tenemos una hipoteca de nuestra casa. Hasta ahora hemos estado aquí casi 3 años, y estamos considerando la posibilidad de alquilar nuestra casa.

Obviamente hay costos asociados con el alquiler de la casa: la renta gravable, de mantenimiento de la propiedad, etc., así que si que alquilarla no queremos sólo cobran lo que estamos pagando nuestra hipoteca - sin duda, nos gustaría perder dinero si lo hiciéramos.

Dado el surtido de los costos asociados con el mantenimiento de una casa/propiedad de alquiler, ¿cuál es la mínima cantidad de renta que sería razonable para cobrar por encima del costo de la hipoteca? Hay una regla de oro para usar? Por ejemplo, digamos que tu hipoteca/impuestos/pago del seguro es de $1,000 para añadir un 50% y usted tendrá $1,500 en alquiler a pagar impuestos sobre su ingreso de alquiler, poner dinero para eventuales reparaciones, etc.?

Answer 1

Siento decirlo, usted está haciendo la pregunta equivocada. Si soy dueño de un alquiler que compré con dinero en efectivo, tengo cero de la hipoteca. El tipo que me lo venden a usa un prestamista de dinero duro (la carga de una alta tasa) y financia el 100%. Todo esto no significa nada para el inquilino.

En general, uno podría mirar a la renta para comprar proporción en el área, y decidir si las viviendas se están vendiendo a un precio que hace que sea rentable para comprar y alquilar.

En su situación, yo entiendo que usted está buscando para decidir sobre la renta basado en sus costos. El buque ha navegado. Usted posee ya. Usted necesita mirar en la zona y averiguar lo que su casa se alquila para. Y que el número de decirle a usted si usted puede permitirse el lujo de tratar como un alquiler o sería mejor vender.

Tenga en cuenta - no la lista de un país, pero si usted está en NOSOTROS, parte de una propiedad de alquiler, es que se 'debe' se deprecian cada año. Este es un impuesto cosa. Reducir su base de costes de cada año y que cantidad es una pérdida de ingresos del alquiler o podría ser utilizado en contra de sus ingresos ordinarios. Pero, cuando usted vende, su base es inferior a esta cantidad que deberá pagar impuestos sobre la diferencia desde su base al precio de venta.

Edit: Después de leer OP actualizado de la pregunta, permítanme responder de esta manera. Hay expertos que sugieren que una propiedad de alquiler deben tener un nivel suficientemente alto de renta, de modo que el 50% de la renta cubre los gastos. Esto no incluye la hipoteca. por ejemplo, $1500 renta, $750 va a impuestos, seguros, mantenimiento, reparaciones, etc. los restantes $750 se puede aplicar a la hipoteca, y lo que queda es efectivo el beneficio.

Nadie puede dar más que una idea vaga de lo que buscas, porque no has compartido los números. ¿Qué son los impuestos? Seguro? Los costos anuales de jardinería/remoción de nieve? Luego tomar cada elemento que tiene una vida limitada, y dividir el costo por su vida. por ejemplo, $12,000 techo de más de 20 años es de $600. Hacer esto para la pintura, y cada aparato. A continuación, permitir que un 10% de la tasa de vacantes. Si cubre todos los de este y el de la hipoteca, puede ser vale la pena mantener. Puesto que usted tiene el cero de la equidad, el tiempo está de su lado, el precio puede subir, y es de esperar, los pagos mensuales mella en el préstamo.

Answer 2

El alquiler será determinado por:

el alquiler que se cobra sobre casas similares cerca de usted.

Sus costos tienen ningún peso, en todo, en el precio que usted conseguirá.

Answer 3

Como otros han señalado, no se puede simplemente elegir un favorable número y el alquiler de esa cantidad. Si desea alquilar su casa, usted debe alquilar por un valor que un arrendatario acepta.

Por ejemplo, hay una casa en mi calle, que ha estado buscando inquilinos durante 3 años. Quieren $2,500 al mes. Esto cubre su hipoteca, y un poco más por los impuestos y las reparaciones. Nunca ha sido alquilado una vez. Otras casas de mi barrio alquiler por alrededor de $1.000 por mes. No hay ningún valor para un arrendatario en el alquiler de una casa que es de $1,500 más que un parecido casa de 2 puertas abajo.

Ahora lo que puedes mirar es el costo de la mitigación. Así que estoy utilizando datos de mi área. Casas en mi parte de la Florida debe tener A/C funcionando en los meses húmedos para mantener la humedad de la ruina de la casa. Esto puede ser de $100 al mes (normalmente más). La ciudad requiere que usted tenga servicio de agua, incluso cuando no estén ocupadas, aunque el coste es muy pequeño. Mismo con la basura, que es una tarifa plana: $20 en un mes. Patio de riego es una necesidad durante los meses secos (si desea mantener el césped). Digamos que sale a $50 por mes, durante todo el año. El control de plagas es una necesidad, especialmente si tu casa tiene partes de madera (como los pisos o un techo). Incluso modesta de control de plagas es de $25 al mes. Los impuestos a la propiedad de alrededor de $240 por mes. Digamos que su hipoteca es de alrededor de $1.000 por mes. Eso significa que para quedarse vacío de su casa sería un costo de $1,435.

Ahora si se va a alquilar la casa, una gran cantidad de estos costos podrían "desaparecer" por ser el de inquilinos de la responsabilidad. El costo de la casa sentado completo sería de $1,240. Vamos pad que con el 10% de las reparaciones y el ir con $1,364.

Supongamos ahora que se puede alquilar por $1.000 por mes. Ten en cuenta que todos estos precios son para mi área, pero el cambio basado en el tamaño y las comodidades.

Son tus opciones y dejar que la casa se siente vacío por $1,435 de un mes o de relleno y sólo "pierde" $240 al mes. Tenga en cuenta que en ambos casos se estará ganando la equidad.

Así que lo que un montón de gente de por aquí es el alquiler de sus casas y pagar $240 como una inversión. Por cada $240 que pagar, que recibe $1,000 en el patrimonio neto (bueno, los intereses y las tasas de lado, pero usted consigue el punto).

No es una máquina de hacer dinero para ellos ahora, pero a medida que crecen, pasan dos cosas. Que $240 por mes "de pago" que paga su hipoteca, por lo que terminan siendo dueños de la casa absoluta. Luego de que $240 al mes de pago vueltas a un ingreso adicional. Y en algún punto, el alquiler puede ser vendido (vamos a adivinar) $400,000. ASÍ que pagó $86,400 y volvimos a $400,000. Mientras que a la vez son la construcción de la equidad en sus alquiler en el hogar en el que viven.

El importante tomar distancia de este, es que no es una fuente de ingresos para el propietario, como es una inversión. Usted probablemente no será capaz de alquilar una casa durante más de una hipoteca + gastos + impuestos, pero se hace a un buen vehículo de inversión.

Answer 4

Mientras JoeTaxpayer dio un muy perspicaz respuesta, y claramente la mejor respuesta, let me break it down realmente simple para usted.

Hable con un bien de la empresa de administración de propiedades.

Teniendo en cuenta que usted va a estar fuera del estado, usted necesitará uno de todos modos. Un buen ejemplo es el valor de su costo, un gran uno aún mejor.

Ellos le dirán lo que el "mercado" en el alquiler de su lugar y los costos previstos. Desde allí se puede tomar una decisión inteligente.

Ha tenido usted alguna experiencia en la gestión de propiedades en alquiler? Voy a asumir que no, y como tal debe contar con profesionales como parte de su equipo.

Es más que probable que usted tendrá que poner dinero para sostener esta propiedad como de alquiler. Es la forma en que los números tienden a trabajar.

Answer 5

en primer lugar, permítanme reiterar lo que los demás están diciendo acerca de las tasas de alquiler no tener nada que hacer con sus gastos. usted debe cobrar a tasas de mercado. ligeramente superior si desea el mejor de los inquilinos y ligeramente inferior si desea evite el contacto prolongado de la vacante. usted puede determinar los tipos de mercado mediante la búsqueda de propiedades similares en su área y ver lo que ellos están pidiendo para el alquiler. usted tendrá que ajustar para la ubicación, los metros cuadrados, el número de cuartos de baño, etc.

ahora que está fuera del camino, aquí está una lista de comprobación rápida de los gastos que usted necesitará calcular y/o estimación de su propiedad con el fin de decidir si debe alquilar o vender:

1. el interés de la hipoteca (usted probablemente no querrá contar el principio de que están pagando cada mes). esto es alrededor de 3-5% de la cantidad del préstamo en estos días.
2. perdida de capital (la cantidad de ingresos mensuales que se puede esperar para obtener si usted tiene una cuota inicial de la espalda, o cualquier otra acumulado de los recursos propios). 3-10% de su patrimonio neto es un número razonable.
3. de los impuestos. esto es generalmente de alrededor del 2% del valor de la propiedad, pero varía enormemente por el estado e incluso del condado.
4. de seguros. este es de aproximadamente 0,5-1% del valor de su casa. usted ya debe tener el seguro del propietario, pero probablemente debería actualizar a un seguro de propietario por poco más de dinero.
5. mantenimiento. cosas como cortar el césped y cambiar el filtro de la caldera usted podría ser capaz de pasar a un inquilino. de lo contrario, usted puede contratar un servicio. también, usted tendrá que hacer inspecciones anuales y cuidado de la alfombra.
6. las reparaciones. cuando el horno se va o tubo que se desfonda, usted está en el gancho. las estimaciones para las reparaciones en el rango de 0,5%-2% del valor de la vivienda por año. un nuevo techo puede configurar de nuevo el 10% del valor de la vivienda, pero es probable que sólo necesita cada 15 años. las mejores estimaciones de estos costos se detallan cada una de las principales elemento con un estimado de la vida útil y el costo de reemplazo.
7. los costes de gestión. alguien tiene que estar en la llamada para reparaciones de emergencia, hacer inspecciones anuales, el seguimiento en aplicaciones de inquilino, retrasos en los pagos, etc. si usted contrata a una empresa de gestión, por lo general un porcentaje de la renta. alrededor del 10% del alquiler es bastante normal, pero las tasas varían ampliamente y algunas empresas de gestión de cobrar una tarifa plana mensual.
8. apreciación/depreciación. normalmente esto es en realidad un ingreso en lugar de un gasto. casas tienden a subir de valor en línea con la inflación. la inflación en los estados unidos tiende a ser alrededor de 3% por año. sin embargo, en una mala mercado (por ejemplo, 2009) los precios de la vivienda puede bajar drásticamente.

si se suman todas las anteriores gastos y es más que las tasas de mercado para el alquiler, usted debe vender. si los gastos son inferiores a las de mercado, entonces usted necesita considerar si el margen de beneficio es suficiente para justificar la molestia y el riesgo.