¿Por qué es tan malo estar "al revés" en una hipoteca?

Question

Durante mucho tiempo (especialmente durante/después de la crisis inmobiliaria en EE.UU.), la gente hablaba en voz baja o con súplicas aterrorizadas cuando hablaban de estar al día con su hipoteca. Aunque entiendo que un activo que pierde repentinamente una gran parte de su valor es un acontecimiento perturbador, no veo por qué deber más en una hipoteca de lo que vale una casa es tan específicamente temido.

Al fin y al cabo, esa es la práctica habitual en préstamos comunes como los de coches (el seguro de "brecha" existe porque los préstamos para coches suelen estar bajo el agua) y los préstamos para estudiantes (por su propia naturaleza no están garantizados al 100%). Además, estos tipos de activos son intrínsecamente más arriesgados que los préstamos hipotecarios: las posibilidades de destruir accidentalmente tu coche son sustancialmente mayores que las de destruir tu casa, y de los préstamos estudiantiles no se puede escapar, literalmente.

Por último, los préstamos hipotecarios se extienden durante periodos extremadamente largos (es decir, 15 o 30 años), lo que hace que cualquier fluctuación de su valor sea efímera, lo que supone un motivo aún menor para obsesionarse por su valor actual en relación con el préstamo.

¿Existe algún problema legal con el hecho de estar bajo el agua en una hipoteca que haga que esto sea más temible que otros tipos de préstamos? ¿Se trata de una reacción a la idea errónea de que las viviendas tienen un gran rendimiento de la inversión? ¿Qué razón específica hace que los préstamos hipotecarios bajo el agua den tanto miedo?

Answer 1

Se me ocurren algunas razones por las que a la gente le parecen más importantes que situaciones similares con otros préstamos.

1. El valor de las hipotecas es mucho mayor que el de los préstamos para automóviles. Para muchas personas, los bienes inmuebles son, con mucho, su mayor inversión. Estar bajo el agua en su coche representa relativamente pocos dólares en comparación. Los préstamos estudiantiles pueden ser potencialmente más aterradores, pero ¿cómo saber si su educación está bajo el agua?
2. La gente suele tener la creencia de que el valor de la vivienda se revaloriza. Esto es perpetuado por los agentes inmobiliarios y por un mercado que se revalorizó durante mucho tiempo. Por esta razón, tener una casa bajo el agua fue inesperado y, por lo tanto, aterrador.
3. Las hipotecas bajo el agua formaban parte de un problema económico generalizado. En cierto sentido, las personas que se encuentran en esta situación podrían sentirse víctimas de la ruptura de todo el sistema, y no sólo de la mala suerte en una única inversión.
4. Estar bajo el agua en un préstamo hipotecario puede afectar a su libertad hacer cosas como mudarse para coger otro trabajo o incluso mudarse de casa y volver a vivir con sus padres. Cuando tu casa está significativamente bajo el agua puedes sentirte atrapado de una manera que no sientes cuando otros préstamos están bajo el agua.

Sin embargo, como señalas, estar bajo el agua en tu préstamo hipotecario es una condición menos grave que tener grandes préstamos estudiantiles y un trabajo mal pagado, por ejemplo. Si la situación de los préstamos estudiantiles llega a un punto crítico, es posible que la gente hable de los préstamos estudiantiles en voz baja.

Answer 2

El problema viene cuando el prestatario no puede pagar su vivienda.

Si un prestatario compra más casa de la que puede pagar, siempre que pueda vender la casa por más de lo que debe, no está en una situación desastrosa. Puede vender la casa, pagar la hipoteca y elegir una vivienda más asequible.

Si está de cabeza en su casa, no tiene esa opción. Está atrapado en su casa. Si la vende, tendrá que conseguir dinero extra para pagar la hipoteca (que no tiene, porque está en una casa que no puede pagar).

Antes era habitual que los bancos concedieran hipotecas por el 100% del valor de la vivienda. Mientras la vivienda siga revalorizándose, todo el mundo está contento. Pero si la casa baja de valor y el propietario se ve incapaz de hacer frente a los pagos, tanto el propietario como el banco corren peligro. Las recientes regulaciones en Estados Unidos han hecho que las hipotecas sin pago inicial sean menos comunes.

Answer 3

He aquí un ejemplo de la vida real de por qué estar bajo el agua puede ser un poco molesto:

1. Compras un piso por 150.000 dólares y vives allí.
2. 5 años después te casas y tu cónyuge quiere irse a vivir contigo.
3. La asociación de su condominio no permite perros de más de 10 libras. Su cónyuge tiene una mezcla de pastor blanco y perro lobo de 11 años que pesa 105 libras. Su cónyuge no quiere desprenderse del perro. Usted no quiere separarse de su cónyuge.
4. Te mudas del condominio.
5. Debido a la crisis inmobiliaria, hoy su piso vale $75K and you are $ 50 mil bajo el agua. Si vendes el condominio, tienes que conseguir 50 mil dólares inmediatamente. Alternativamente, usted puede vender en corto o ejecutar la hipoteca, pero esto va a dañar su crédito, que usted no quiere hacer.
6. Usted decide alquilar su piso, pero su comunidad de propietarios no permite el alquiler.

Sus opciones son:

• Seguir pagando la hipoteca, los impuestos, las cuotas y el seguro de un piso en el que no vive nadie.
• Consigue 50 mil dólares en efectivo y vende tu condominio.
• Venta corta o ejecución hipotecaria y matar su crédito durante unos años.

Usted debe elija uno.

Answer 4

tl;dr Cuando todo va bien, no es realmente un problema. Es cuando las cosas cambian cuando es un problema.

Por último, los préstamos hipotecarios se extienden durante periodos extremadamente largos (es decir, 15 o 30 años), lo que hace que cualquier fluctuación de su valor sea efímera, lo que supone un motivo aún menor para obsesionarse por su valor actual en relación con el préstamo.

Tu post se basa en la suposición de que nunca te mueves. En ese caso, tienes razón: estar bajo el agua en una hipoteca no es un problema. El valor de mercado de tu casa importa poco, excepto si la vendes o se revaloriza.

El principal problema surge si se quiere vender. Hay una gran variedad de razones por las que puede verse obligado a mudarse:

• Cambio de trabajo (pérdida de trabajo, nuevo trabajo en otra zona)
• Cambio de familia
• No puede pagar la hipoteca
• Enfermedad/discapacidad

En todos estos escenarios es un gran problema si no se puede vender. Sus opciones generalmente son:

• Ejecución hipotecaria/venta a corto plazo
• Ser propietario de una vivienda que no se utiliza realmente
• Tener suficiente dinero en efectivo para cubrir la diferencia

En la primera opción, destruirá su crédito. Esto puede ser un problema o no. La segunda es un gran inconveniente. La tercera es ideal, pero a menudo las personas en esta situación tienen problemas de dinero.

Los préstamos para estudiantes pueden aplazarse si es necesario. Las hipotecas no. Un coche es más probable que sea un pago más bajo, así como una menor cantidad bajo el agua.

Generalmente, el problema viene cuando la gente compra una hipoteca asumiendo ciertas cosas, ya sea la apreciación, la estabilidad/crecimiento de los ingresos, etc. Cuando estas cambian se encuentran con estos problemas y es precisamente un momento en el que estar bajo el agua es un problema.

Answer 5

Para la mayoría de las personas, la "propiedad de la vivienda" es una estrategia de estilo de vida a largo plazo (es decir, la intención es poseer una vivienda durante varias décadas, independientemente de las veces que se pueda "cambiar" una casa concreta por otra diferente.

En un entorno económico con una inflación monetaria constante, pedir un préstamo a largo plazo respaldado por un activo tangible "permanente" que no se deprecia (por ejemplo, un inmueble) es, en la práctica, una forma de invertir y no de pedir prestado, porque con el tiempo el valor monetario del activo aumentará en función de la inflación, pero el importe del préstamo permanece constante en términos monetarios.

Esta estrategia siempre corría peligro a corto plazo debido a las caídas temporales de los precios de la vivienda, pero la inflación a largo plazo, por ejemplo del 5% anual, anularía incluso una caída del 20% de los precios de la vivienda en 4 años. Los descensos de la economía solían estar correlacionados con sube en la tasa de inflación, lo que arregló el problema a corto plazo aún más rápido.

Los préstamos para coches y estudiantes son una propuesta financiera esencialmente diferente, porque sabes desde el principio que el activo no conservará su valor (a menos que estés "invirtiendo en un coche de época" en lugar de "comprando un medio de transporte personal", un coche nuevo perderá la mayor parte de su valor monetario en un plazo de, digamos, 5 años) o no hay ningún activo tangible (por ejemplo, pedir un préstamo para estudiantes, pagar un viaje de vacaciones con tarjeta de crédito, etc.).

El "miedo" a los préstamos hipotecarios fue la comprensión generalizada de que las reglas del juego habían cambiado de forma permanente, por la combinación de una recesión económica más las políticas financieras nacionales (o incluso internacionales) diseñadas para imponer bajo con la consecuencia de que "estar bajo el agua" había pasado de ser un problema a corto plazo a uno a largo plazo.