¿Cuál es el resultado probable del control de alquileres en Berlín?

Question

¿Qué predicciones hace la economía sobre el resultado probable de esta política en Berlín de limitar los precios de los alquileres .

Berlín congela los alquileres de 1,5 millones de pisos durante los próximos cinco años a partir de este domingo, en una polémica medida para controlar la explosión de los costes que ha obligado a muchos a mudarse fuera de la capital alemana.

Answer 1

Con el tiempo, el control de los alquileres reducirá la oferta de viviendas y aumentará la demanda, lo que provocará una escasez de viviendas. Además, también hay estudios que demuestran que con el control del alquiler no sólo hay escasez de viviendas, sino también una mala asignación, es decir, las viviendas ya no se asignan a las personas que obtienen el mayor beneficio/plusvalía del consumidor por tenerlas. (Glaeser y Luttmer, 2003 ).

Una reciente revisión bibliográfica sobre el control de los alquileres concluyó ( Jerkins, 2009) :

Encuentro que la preponderancia de la literatura apunta hacia la conclusión de que el control del alquiler introduce ineficiencias en los mercados de la vivienda. Además, la literatura en su conjunto no sostiene ninguna redención plausible en términos de redistribución.

Además, el foro IGM, una plataforma que encuesta a los principales economistas políticos, muestra que prácticamente todos ellos piensan que el control del alquiler (al menos tal como se aplica en EE.UU.) tuvo un efecto negativo sobre la disponibilidad y la calidad de la vivienda (véase aquí ).

Sin embargo, hay que tener en cuenta que, como cualquier otra política, el control del alquiler no siempre se aplica de forma homogénea. He visto algunos estudios que muestran efectos redistributivos positivos netos del control del alquiler, pero es sólo una pequeña minoría de todos los estudios y por lo general los resultados positivos provienen de los controles de alquiler que se aplicaron sólo a la subsección especial del mercado de la vivienda, por ejemplo, la vivienda social de propiedad del gobierno. Por lo que yo sé, esos estudios no son aplicables al caso de Berlín, que sigue más o menos el mismo camino que San Francisco o Nueva York, donde los efectos son significativamente negativos.

Answer 2

Esta respuesta se basa en los comentarios de Mowzer.

Las empresas de promoción inmobiliaria no invertirán en pisos ya existentes en Berlín, porque pueden obtener una mayor rentabilidad en otras ciudades.

Las promotoras inmobiliarias no invertirán en nuevos pisos en Berlín, porque creen que el gobierno municipal aplicará el control de alquileres a los nuevos pisos -algo que decidieron explícitamente no hacer- y si eso ocurre podrán obtener una mayor rentabilidad en otras ciudades.

Esto hará bajar sustancialmente el precio del suelo, lo que aumentará la rentabilidad que pueden obtener las empresas promotoras, hasta alcanzar un nuevo equilibrio en el que la rentabilidad de la promoción inmobiliaria sea similar a la de otras ciudades, pero con precios absolutos más bajos.

Answer 3

Como alguien ha preguntado en un comentario, ¿por qué se van a construir menos viviendas nuevas? La lógica de los promotores es bastante sencilla:

Viviendas alemanas El Director Financiero, Philip Grosse, declaró en una entrevista con Bloomberg que la empresa está aplazando la construcción en Berlín y que, en su lugar, buscará otras ciudades para realizar nuevas inversiones. La empresa dijo a principios de este mes que los límites a la subida de los alquileres y los posibles recortes obligatorios de las rentas ponían en riesgo el flujo de caja. Según los cálculos del propietario, el perjuicio para su cuenta de resultados podría ascender a 330 millones de euros (363 millones de dólares) en cinco años.

Básicamente, ¿por qué invertir en Berlín si su gobierno local ha dado indicios de que [ahora] es más probable que "te joda" (como promotor inmobiliario) en el futuro? El problema, como siempre en estos asuntos (de fuga de capitales), es de señalización.

Sí, el gobierno local podría recoger la pala/pestaña y construir más viviendas sociales compensando la probable menor inversión privada. La pregunta es: ¿lo harán (recaudar suficientes impuestos, etc.)? Además, un gobierno local tiene básicamente cero poderes para imponer controles de capital .

---

En cuanto al comentario de Simon de que Deutsche Wohnen no es en realidad un constructor de viviendas: es una crítica justa a su declaración, pero no tanto a mi argumento. Hay que tener en cuenta que han adquirido más de 100.000 pisos en Berlín, presumiblemente ofreciendo precios más altos que la competencia a los antiguos propietarios (la mayoría de los cuales parecen haber sido también agentes inmobiliarios a gran escala).

Para hacer un paralelismo: muchas empresas emergentes [tecnológicas] no triunfan por la vía de la OPV, sino que consiguen recuperar la inversión vendiendo a una empresa/competidor más grande (y normalmente bastante monopolístico). Si esta última vía no existiera en absoluto, sólo quedaría una vía para que los inversores en startups obtuvieran beneficios. En el caso de la vivienda, la salida de los grandes compradores de un mercado deja básicamente a los promotores con menos vías para recuperar su inversión: vender a algún pequeño propietario (que podría necesitar crédito para comprar en primer lugar) o convertirse en una empresa de alquiler hasta cierto punto.

Como un interesante, tal vez, aparte aquí: Deutsche Wohnen parece ser en gran parte propiedad del Deutsche Bank, por lo que en cierto sentido la gente está "alquilando la casa al banco", de una forma u otra. (Existe cierta diferencia en cuanto a quién soporta el riesgo de impago y quién obtiene los beneficios [pero también los riesgos] a largo plazo de poseer un activo en la "sociedad de propiedad" [al estilo estadounidense] frente a la "sociedad de alquiler" [al estilo alemán]). Pero si utilizamos esta analogía borrosa, la salida de Deutsche Wohnen del mercado [berlinés] es más o menos similar a la salida de un gran banco del mercado hipotecario de una ciudad, es decir, aquí hay una afirmación implícita de que "no merece la pena", es decir, una forma de rebajar la "nota crediticia" de la ciudad en lo que respecta al desarrollo de la vivienda.

Como una artículo notas

Otras ventajas menos evidentes de las [grandes] empresas [de cartera residencial] son las cómodas condiciones de los préstamos. Según Standard & Poor's, Vonovia tiene una calificación crediticia corporativa a largo plazo de BBB+, con perspectiva estable. Inimaginable para un propietario de vivienda o para inversores inmobiliarios privados, esto permite préstamos no garantizados por hipotecas.

También es interesante quizás que un pez aún más grande, Vonovia intentó comprar Deutsche Wohnen, pero esta oferta [de 2016] fue rechazada. La historia de las megafusiones bancarias parece tener un paralelismo en Alemania con los [intentos] de fusión de las megacompañías inmobiliarias residenciales.

Answer 4

El oeste de Berlín tenía una muy restrictiva de control de rentas de la política en vigor hasta el año 1988. El resultado fue un excepcionalmente bajo nivel de precios de alquiler de apartamentos, mientras que la modernización de décadas detrás de otras ciudades. Que beneficiaron a estudiantes, artistas y músicos que crearon una única escena cultural. En 2003, la ciudad era "pobre, pero sexy", como el alcalde Wowereit dijo la famosa frase.

El control de la renta, como todas las intervenciones en el mercado, puede jugar un neto positivo de papel cuando se trata de un contador de medida contra el exceso de mercado de las oscilaciones, por ejemplo la especulación inmobiliaria. Se amortigua esas oscilaciones.

El beneficio directo es doble: Esto evita que las burbujas especulativas y evita irracional y fuera de alzas de precios para los inquilinos.

Actualmente hay signos para tal burbuja, los precios de los inmuebles son impulsados por el actual extraordinariamente bajos rendimientos de otras inversiones y, por tanto, sólo son sostenibles, siempre y cuando la tasa de interés se mantiene en el actual extraordinariamente bajo nivel. En el lado de la demanda, la rápida subida de los alquileres imponer carencias sociales en los inquilinos, que forman una gran parte de la circunscripción en Berlín.

Tampoco es totalmente cierto que el control de la renta disuade a los inversores, no menos importante, ya que es intencionalmente excluyendo los edificios nuevos. Pero incluso si esa posibilidad es una preocupación respecto al futuro de las políticas: todavía Hay un montón de dinero. No he oído hablar de una escasez de inversores — la cuestión es más bien una falta de adecuado de bienes raíces y los procesos de aprobación que son lentos en comparación con el rápido aumento de la demanda, principalmente a través de la inmigración. Por último, si realmente ningún inversionista puede encontrar los pobres inversores! — la ciudad se puede construir por su propia cuenta. Berlín tiene una larga tradición de la ciudad-la vivienda en propiedad a empresas, y como ya he dicho, no es que no se obtienen ganancias se pueden hacer en los niveles actuales.

Answer 5

Con el control de los alquileres y el consiguiente exceso de demanda sobre la oferta, a los blancos de clase media con trabajos estables les va muy bien, y a los demás les resulta imposible encontrar vivienda. Cuando los propietarios no pueden utilizar el importe del alquiler que los posibles inquilinos están dispuestos a pagar para elegir entre ellos, se ven obligados a utilizar otros criterios. Algunos de ellos serán racionales, como quién parece más dispuesto a pagar el alquiler a tiempo sin problemas, y otros serán irracionales, como el racismo y otros prejuicios.