¿Cuál es el problema de invertir en inmuebles para alquilar?

Question

Puedo ver un 2 dormitorios, 2 baños $100k property on Zillow (est. mortgage $ 375/mes) junto a una universidad por lo que las perspectivas de alquiler son buenas. Alquiler estimado por Zillow, confirmado aproximadamente por Craigslist: $972/mes. Eso es una locura.

¿Cuál es la trampa de esto?
Obviamente, hay costes de mantenimiento, pero aún así.

Answer 1

Varios, en realidad:

• Gastos de mantenimiento. Como arrendador, eres responsable del mantenimiento de los sistemas básicos de la vivienda: estructura, electricidad, fontanería, climatización. Además de eso, normalmente también tienes que mantener todo lo que viene con el espacio, así que si incluyes electrodomésticos como un W/D o un frigorífico, si se estropean podrías gastar un mes de alquiler o más en sustituirlos. También estás obligado a mantener la propiedad de acuerdo con los códigos de la ciudad en lo que respecta al mantenimiento del terreno, a menos que asignes específicamente esas responsabilidades a tu inquilino (y en algunos estados no se te permite hacerlo, y en muchos casos los inquilinos esperan que el mantenimiento del terreno salga de su alquiler de una manera u otra). No hacer estas cosas puede ponerle en peligro de dar a su inquilino una salida libre en el contrato de arrendamiento, e incluso exponerle a sanciones civiles y penales si está dirigiendo un verdadero tugurio.

• Pagos en custodia. La combinación del impuesto sobre la propiedad y el seguro del propietario suele duplicar el pago mensual de la vivienda por encima del capital y los intereses, y eso si has conseguido una hipoteca con un 20% de entrada. Además, dado que no es tu residencia principal, no puede acogerse a las exenciones de la Ley de Patrimonio Inmobiliario (cuando existe; estados como Texas están estudiando la posibilidad de ampliar las exenciones de patrimonio inmobiliario a los propietarios, con la expectativa de que se extienda a los inquilinos); sin embargo, los intereses de la hipoteca y los impuestos estatales sí cuentan como "gastos de alquiler" y pueden deducirse en el Anexo C como gastos empresariales ordinarios que compensan los ingresos.

• El impuesto sobre la renta. El dinero que obtienes en concepto de alquiler de esta propiedad está sujeto al impuesto sobre la renta de los trabajadores autónomos; en realidad, diriges una empresa de gestión inmobiliaria unipersonal, por lo que no sólo los beneficios (puedes deducir los costes de mantenimiento y administración de los ingresos por alquiler) se suman a los salarios que obtienes en tu trabajo, sino que también estás obligado a pagar la totalidad de los impuestos de los empleados y empleadores de Medicare/Medicaid/SS. Sin embargo, también se te permite depreciar la propiedad a lo largo de su vida útil prevista y deducir la depreciación; la vida de una casa es bastante larga, y si deprecias más que la pérdida de valor real de la casa, te llevas un enorme golpear si/cuando usted vende porque cualquier cantidad del precio de venta por encima del precio depreciado de la casa es una ganancia de capital (sin embargo, puede trabajar a su ventaja por la depreciación del máximo permitido para reducir los ingresos ordinarios, a continuación, el pago de menores tasas de ganancias de capital en la venta).

• Costes legales. El contrato de alquiler suele tener que ser redactado por un abogado para evitar cosas que puedan hacer que se desestime todo el contrato (aunque hay modelos de contratos disponibles en las asociaciones estatales de propietarios). Esto te costará unos cuantos cientos de dólares por adelantado y actualizarlo cada pocos años. Es deducible como gasto ordinario.

• Publicidad. Poner un cartel de "Se alquila" en la fachada suele ser sólo la punta del iceberg. Los anuncios online e impresos, una agencia de publicidad, todo esto cuesta dinero. Es deducible como gasto ordinario.

Suma todo esto y puedes terminar perdiendo dinero en el primer año que alquilas la propiedad, cuando se gastan primero los gastos legales, de publicidad, de mantenimiento inicial/compras para tener el lugar listo para el inquilino, etc.; dedúcelo adecuadamente y te ahorrará algunos impuestos, pero es mejor que tengas los ahorros para cubrir estas cosas además de todo lo que tu prestamista esperará que lleves al cierre (asumiendo que no tienes $100k+ por ahí para comprar la casa en efectivo).

Answer 2

Hay personas conocedoras del sector inmobiliario que ofrecen reglas generales:

• No pagues más de 50 veces el alquiler de la casa. Toma, $972 x 50 is $ 48600.

• Supongamos que la mitad del alquiler se destina a los gastos. Así que de $972, you net $ 486, y después de esa hipoteca, tienes $111 in profit. Zillow usually assumes 20% down, here $ 20K. Así que usted está viendo un 6,67% de retorno en su 20K. (Más la apreciación y el pago del principal).

Para que conste, acabo de comprar un 3 familias, en renovación ahora. Esperando que el costo total sea $160K, and total rent $ 2500. Me perdí la proporción por un poco, pero $1250 to go toward a $ Una hipoteca de 120 mil dólares está bien. $550 profit/mo on the 25% down ($ 40K).

(Por cierto, una rotación de inquilinos puede costar (a) un mes sin alquiler, (b) un coste para el agente inmobiliario, si utiliza uno, y el coste de pintar/reparar. Esto se considera generalmente un 10%. Así que si el 50% del alquiler te pareció alto, aquí tienes el 10).

Answer 3

La otra cosa que hay que recordar es la estacionalidad.

Sólo porque mensualmente el alquiler es $900/month doesn't guarantee that you'll bring in $ 900 euros al mes.

Muchas ciudades universitarias tienen un pico de demanda durante los meses de agosto y septiembre, cuando los estudiantes se mudan, pero hay que rogar/inspirar/conceder descuentos en el alquiler para mantener las unidades llenas durante la "temporada baja".

Suponiendo que esté desocupado durante 3 meses al año, su alquiler mensual medio es de sólo $675. ($ 900 * 9 / 12) Esto puede cambiar la economía de su inversión.

Answer 4

Más consideraciones posibles:

• Comparabilidad con otras propiedades. Tal vez las propiedades que se alquilan por $972 have more amenities than this one (parking, laundry, yard, etc) or are in better repair. Or maybe the $ La propiedad 972 está una manzana más cerca del campus y, por lo tanto, ofrece un alquiler un 30% más alto (eso puede ocurrir).

• Estado de la propiedad. No se sabe nada de esto hasta que se ve. Puede estar en tan mal estado que no pueda alquilarlo legalmente hasta que no se gaste mucho dinero en arreglarlo. O puede que simplemente esté destartalada o anticuada: todavía es habitable pero no es tan atractiva para los inquilinos, lo que hace que los alquileres sean más bajos y/o los periodos de desocupación más largos. ¿Aceptas eso o te gastas mucho dinero en renovarla?

• Cobrando el alquiler. Los inquilinos no siempre pagan el alquiler a tiempo, o en absoluto. Si un inquilino deja de pagar, usted incurre en importantes gastos para desalojarlo y encontrar un nuevo inquilino, y mientras tanto, no cobra el alquiler.

• Podría haber un inquilino en su lugar pagando un alquiler mucho más bajo. El control de alquileres o un contrato de larga duración pueden impedirte subirlo. Si puedes subirlo y el inquilino no quiere pagarlo, consulta lo anterior.

• Mantenimiento y más mantenimiento. Los estudiantes universitarios podrían ser duros con la propiedad; una buena juerga podría causar fácilmente más daños de los que cubrirían sus depósitos de seguridad.

• Estar cerca de una universidad no te garantiza un alquiler fácil. Sugiere que la demanda es alta, pero quizá la oferta sea aún mayor.

• El alquiler a estudiantes universitarios tiene problemas adicionales. Es menos probable que tengan unos ingresos lo suficientemente elevados como para convencerte de que pueden pagar el alquiler. ¿Estás dispuesto a lidiar con los cofirmantes? Si un estudiante deja de pagar, ¿estás dispuesto a intentar cobrar a sus padres cofirmantes en otro estado? Además, es probable que tengas muchos inquilinos (compañeros de piso) viviendo en la casa. Entrarán y saldrán por separado y de forma inesperada, lo que complicará tus acuerdos de arrendamiento. Y es posible que te veas envuelto en disputas entre ellos.

Answer 5

Hay varias cosas que faltan en su estimación:

• Impuestos
• Seguros
• Cuotas de condominio/propietarios
• Mantenimiento

Las condiciones de la hipoteca para un inmueble de alquiler serán diferentes. Es posible que se le exija un pago inicial mayor.

A la hora de aprobarte la hipoteca no contarán todos los ingresos por alquiler como renta, sino que supondrán desocupaciones periódicas. Esta diferencia puede repercutir en otros créditos que vayas a obtener en un futuro próximo.