Después de alcanzar el 80% de LTV, mi prestamista hipotecario se niega a eliminar el PMI. ¿Hay algún recurso?

Question

Hace poco refinancié mi casa. En ese momento, basándome en la tasación frente a la amortización, descubrí que tendría que pagar el PMI (seguro hipotecario privado) durante unos 9 meses.

He pagado un extra en la hipoteca cada mes y después de 7 meses he conseguido que mi LTV (relación préstamo-valor) sea del 79%. ¡Sí! Así que llamé a Pacific Union y pedí que me quitaran el PMI.

La mujer dijo que tendría que enviar por fax una solicitud por escrito. Luego añadió que mi solicitud por escrito probablemente sería denegada porque mi cuenta no había estado al día en los últimos 12 meses. Le indiqué que sólo había tenido el préstamo durante 7 meses y que nunca me había retrasado, pero eso no pareció importarle.

Así que envié por fax mi solicitud por escrito. Luego leí toda la documentación de mi préstamo. En ninguna parte decía que tenía que tener el préstamo durante 12 meses.

Después de una semana les volví a llamar y me dijeron que tardarían otra semana en tomar una decisión.

Así que esperé una semana más y llamé. Ahora sólo tenían una grabación que decía que estaban demasiado ocupados para atender una llamada y que podía dejar un número de devolución de llamada. Lo hice y no me devolvieron la llamada. Ahora he intentado llamarles dos veces más. Cada vez dejé un número y cada vez no me contestaron. Así que he vuelto a enviar una solicitud por escrito.

En este momento hemos pasado por el cuerno al siguiente mes y en dos días escasos estaré pagando el PMI del pago de marzo.

¿Tienen algún motivo para no quitar el PMI? ¿No es un mandato federal que el PMI debe ser eliminado al 80%? ¿Algún recurso que se le ocurra a alguien?

[EDITAR] - He recibido respuesta de la Unión del Pacífico. Afirman que no firmé nada aceptando estos términos, que es de lo que estaba seguro. Afirman que estos términos son simplemente automáticos con los préstamos respaldados por Fannie Mai y no importa si fui informado o no sobre estos términos. También optaron por no esconderse detrás de la cláusula de "no retrasos en los pagos" y en su lugar dijeron que estaban requiriendo una evaluación para eliminar el PMI. Por supuesto, una tasación cuesta 400 dólares y llegaré al 78% de la relación préstamo-valor antes de pagar esa cantidad extra de PMI. Ahora he contactado con un abogado. Actualizaré de nuevo con la opinión del abogado y si procedo o no.

[EDITAR] - He presentado una queja al BBB. Esperaron más de 30 días para responder. En su respuesta indican que la primera mujer (y algunos usuarios de SE abajo) están equivocados. El préstamo sí NO tienen que estar al día durante 12 meses. El préstamo simplemente necesita ningún retraso en los pagos en 12 meses . Luego se escudan en la solicitud de otra tasación como única razón para no retirarla. Lo he comprobado con Fannie Mae, que respalda el préstamo, y me han dicho que esto es opcional por parte del prestamista, pero que éste puede forzarlo y yo no puedo recurrir. Además, podrían haber pedido una opción de precio de agente (BPO) o un certificado de valor que me costaría cientos de dólares menos.

En este momento no puedo seguir luchando contra ellos porque la cantidad de PMI que pagaré hasta el 78% de LTV es igual o menor que el coste de tasación de 400 dólares.

[EDITAR] A partir de agosto de 2015 he alcanzado el 78% de LTV. Llamé a Pacific Union para asegurarme de que la cancelación automática del PMI se había producido. Dijeron que no, que tendría que solicitarlo por escrito. Esto es una violación de la ley federal, ya que se supone que es automático. También dijeron que seguirían denegándolo porque ahora quieren 24 meses de buen historial. He enviado una carta de amenaza y estoy esperando una respuesta. Si viene algún abogado y lee esto seguro que me gustaría contratarlo.

[EDITAR] Después de mi carta dijeron que eliminarían el PMI. No lo hicieron y me volvieron a cobrar en septiembre. Les llamé de nuevo y me quejé. Dijeron que el PMI iba a ser eliminado. Entonces me cobraron el de nuevo ¡en octubre! Volví a llamar. Volví a llamar y me puse como una fiera al teléfono. El PMI fue finalmente eliminado para noviembre de 2015. Primer mes sin él.

Answer 1

Aquí hay una buena información:

http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/private-mortgage-insurance-pmi-30108.html

La Ley dice que usted puede pedir que se cancele su PMI cuando haya pagado su hipoteca hasta el 80% del préstamo, si tiene un buen historial de pagos y de cumplimiento de las condiciones de su hipoteca, presenta una solicitud por escrito y demuestra que el valor de la propiedad no ha bajado, ni la ha gravado con embargos (como una segunda hipoteca). Si cumple todas estas condiciones, el prestamista debe acceder a su solicitud de cancelación del PMI.

http://www.federalreserve.gov/boarddocs/caletters/2004/0405/CA04-5Attach1.pdf

Un prestatario tiene un buen historial de pagos si el prestatario (1) no ha realizado ningún pago con 60 días o más de retraso en los primeros 12 meses de los últimos 2 años anteriores a la fecha de cancelación o a la fecha en que el prestatario solicita la cancelación, la que sea más tardía; o (2) no ha realizado ningún pago con 30 días o más de retraso en los 12 meses anteriores a la fecha de cancelación o a la fecha en que el prestatario solicita la cancelación, la que sea más tardía.

(mi interpretación es que como no has tenido retrasos en los pagos, tienes un buen historial de pagos)

Si aún así se niegan, necesita un abogado y lo necesita cuanto antes, no lo posponga en absoluto. Un buen abogado especializado en propiedades residenciales conocerá la ley, sabrá cómo remediarlo y se asegurará de que no se desperdicie nada de su dinero.

Answer 2

Esto es lo que el Oficina de Protección Financiera del Consumidor tiene que decir sobre el asunto (he añadido énfasis a algunas palabras clave aquí y allá). El enlace está tomado del primer comentario sobre la cuestión que fue escrito por el moderador JohnFx,

Solicitar la anulación del PMI
La Ley de Protección de los Propietarios de Viviendas le da derecho a solicitar a su prestamista que cancele el PMI cuando haya alcanzado la fecha en que el saldo principal de su hipoteca sea programado a caer hasta el 80 por ciento del valor original de su casa. Esta fecha se le debería haber facilitado por escrito en un formulario de divulgación del PMI cuando recibió su hipoteca. Si no encuentra el formulario de divulgación, póngase en contacto con su prestamista.

También puede hacer esta solicitud antes si ha realizado pagos adicionales para reducir el saldo principal de su hipoteca hasta el 80% del valor original de su vivienda.

Hay otros criterios importantes que debe cumplir si quiere cancelar el PMI de su préstamo:

• Su solicitud debe hacerse por escrito.
• Debe tener un buen historial de pagos y estar al corriente de los mismos.
• Su prestamista puede exigirle que certifique que no existen embargos secundarios (como una segunda hipoteca) sobre su vivienda.
• Su prestamista también puede exigirle que aporte pruebas (por ejemplo, una tasación) de que el valor de su propiedad no ha disminuido por debajo del valor de la vivienda cuando la compró por primera vez. Si el valor de su vivienda ha disminuido, es posible que no pueda cancelar el PMI.

Si usted cumple estos requisitos, su administrador generalmente debe cancelar su PMI cuando usted lo solicite.

Finalización automática del PMI
Aunque no pida a su prestamista que cancele el PMI, éste debe terminar el PMI en la fecha en que su saldo principal sea programado para alcanzar el 78% del valor original de su vivienda. También debe estar al corriente de sus pagos en la fecha prevista de cancelación. De lo contrario, el PMI no se cancelará hasta poco después de que sus pagos se pongan al día.

Hay que tener en cuenta que una solicitud de rescisión es diferente a una solicitud de cancelación. Su prestamista debe cancelar el PMI incluso si el saldo principal de su préstamo no ha alcanzado realmente el 78% del valor original de su vivienda, por ejemplo, porque el valor de su casa ha disminuido.

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Respuesta original

Puedes solicitar la eliminación del PMI en cuanto tu ratio LTV alcance el 80%. según el calendario de amortización y el prestamista debe conceder la solicitud siempre que su cuenta esté al día, es decir que no haya dejado de pagar ni haya incurrido en retrasos en los pagos y que su LTV sea realmente es al 80% según el plan de amortización (que utiliza el valor de tasación original de la casa). valor de la casa). Usted puede solicitar la eliminación del PMI si su ratio LTV alcanza el 80% antes de lo previsto de la fecha prevista porque ha realizado pagos adicionales, etc., pero el prestamista no está está obligado a conceder esta solicitud sin más; el prestamista puede pedirle que pague una para asegurarse de que el valor de la vivienda no ha disminuido mientras tanto y de que realmente son al 80% de LTV, y puede rechazar la solicitud si se niega a pagar la tasación o si ésta muestra que el valor de la ha disminuido y, por tanto, no está realmente al 80% de la LTV según el nuevo valor valor tasado. Cuando su ratio LTV alcanza el 78% (valor según valor según la tasación original), el prestamista está obligado a eliminar el PMI, incluso si usted no lo haya solicitado. Algunos prestamistas pueden ser más olvidadizos que otros sobre este asunto.

Answer 3

Paul, Tengo que estar de acuerdo con JBarker; el hecho de que se mencionen 12 meses en la norma da una salida al prestamista. Podrían argumentar que un buen historial de pagos se define legalmente como un periodo mínimo de 12 meses. Después de todo, ¿quién puede decir que no se producirá un impago entre el octavo y el duodécimo mes? Yo diría que hay que capear el temporal hasta que pase el primer año y luego enviarles una solicitud por escrito a través de correo certificado (ni siquiera confíes en los faxes.) Si no quitan el PMI es hora de ver a un abogado. La mayoría de las consultas iniciales son gratuitas y puede que lo único que tenga que hacer sea enviar una carta de miedo. Por último, si nada de eso funciona y los tipos de interés vigentes no son demasiado altos, tal vez debas refinanciar con otro prestamista. Suenan como bolsas de ducha de todos modos para esquivar sus llamadas. Buena suerte.

Answer 4

Mi experiencia es que sin la documentación legal adecuada, (una tasación) que muestra que usted está por debajo del 80% LTV usted será pegado con el PMI.

En mi estado, los impuestos estatales se basan en la valoración de los asesores fiscales del condado, que suele ser aproximadamente el 80% del valor de mercado, y no tiene en cuenta las condiciones del mercado. A los prestamistas les encanta sacar el valor de los impuestos (registro público) y afirmar: "Basado en el Tasador del Condado; (A quien toman como un profesional en el campo) el valor de su propiedad vale ( $X) and your loan ($ X) por lo que su LTV es ($X) Este enfoque es una práctica generalmente aceptada en el campo y el prestamista ganará esa batalla legal en los tribunales cada vez. Estoy convencido de que todos están confabulados, pero eso es otro tema.

Hay dos formas de evitarlo: 1- Obtener una tasación, que aceptarán por su valor nominal. Le costará 400 dólares por adelantado, así que hay cierto riesgo si consigue un tasador que favorezca un valor más bajo. Su prestamista también puede requerir que se llega a elegir el tasador, (la mía hizo), que parece una tontería - y probablemente es, pero tuve suerte y mi PMI se redujo. Compruebe con su prestamista para ver lo que requieren antes de salir a buscar una evaluación por su cuenta.

La ruta 2 es igualmente arriesgada, pero tiene menos costes iniciales. Puede solicitar al asesor fiscal que aumente su valor imponible para reflejar el valor real del mercado. Dado que el prestamista acepta su evaluación como un profesional, el prestamista caerá su PMI si el valor se eleva a reflejar más del 20% de la equidad. El evaluador puede o no ser receptivo a aumentar su valor fiscal, e incluso suponiendo que lo hace hay algunas cosas a tener en cuenta. Si su valor fiscal sube, sus impuestos también subirán y seguirán subiendo con el tiempo, así que si está en un estado con altos impuestos sobre la propiedad, pagará los 400 dólares que se ahorró, y más, en muy poco tiempo. Es posible que sus vecinos no vean con buenos ojos el aumento de su valor, ya que el tasador puede considerar oportuno aumentar los impuestos en el vecindario, ya que usted le ha alertado del hecho de que su propiedad estaba infravalorada.

También puede optar por seguir el asunto legalmente, pero a menos que se involucre en una acción colectiva, o consiga un abogado que esté dispuesto a trabajar pro-bono, gastará 400 dólares antes de saber si tiene un caso.

Buena suerte

Answer 5

En una situación similar, por consejo de mi colega más experimentado, en lugar del PMI contraté una segunda hipoteca (del mismo banco). Sí, tiene un tipo de interés un 1% más alto, pero fue trivial cerrarla cuando se pagó.