15 años de hipoteca vs 30 año pagado en 15

Question

He encontrado preguntas similares, pero todos ellos parecen centrarse en un preexistentes 30 años de hipoteca y si tiene sentido o no para refinanciar a un 15. Mi pregunta es un poco diferente. Aún no me he comprado una casa, pero estoy tratando de decidir qué tipo de hipoteca para ir con. Como resultado, no tengo que considerar la posibilidad de refinanciar los honorarios y un cambio en la tasa de interés.

La situación es que me puedo permitir el pago en 15 años de hipoteca y prefiere no pagar una casa para los próximos 30 años. Así que iba a ir con un 15. Sin embargo, mirando en algunas calculadoras de hipoteca (que es posible que me estoy mirando incorrectamente) parece que no hay ninguna diferencia en la obtención de una hipoteca de 30 años y sólo pagar en 15 años. Las calculadoras parecen decir que, asumiendo la misma tasa de interés--usted pagará el mismo interés de más de 15 años.

Como resultado, mi pensamiento es, puedo conseguir los 30 y pagar como a un 15. Si realmente no hay inconveniente, a continuación, esto me da la posibilidad de pagar el normal de 30 años de pago si es necesario debido a dificultades financieras (pérdida de empleo, etc.)

Así que mi pregunta es, ¿me estoy perdiendo algo? Si no, ¿por qué habría alguien de vez en 15 años en lugar de sólo pagar un 30 años en 15 años?

En resumen: ¿es realmente cuestan la misma cantidad de dinero para pagar a 15 años de hipoteca vs pagando una hipoteca de 30 años en 15 años?

PS: por Favor, no sugieren tomar el de 30 años e invertir el dinero extra. Sé que esto es una opción y la que muchos sugieren. Sin embargo, para el propósito de esta pregunta, favor de considerar sólo 15 años vs 30 año pagado en 15.

Answer 1

Sus cálculos son correctos si se utiliza la misma tasa hipotecaria por tanto el 15 y 30 años de las hipotecas. Sin embargo, en general, cuando usted aplica para un 15 años de hipoteca de la tasa de interés es significativamente menor que el de 30 años. El porcentaje es menor para un número de razones, pero principalmente hay menos riesgo para el banco en un 15 año de la rentabilidad del plan.

Answer 2

"¿Por qué habría alguien de vez en 15 años en lugar de sólo pagar un 30 años en 15 años?

Debido a que el ritmo no es el mismo. Nunca he visto en mis 30 años siguientes tarifas. He visto la diferencia de frecuencia rango de .25% a .75%. (En Marzo '15, la tasa promedio de mi área es 30yr 3.75% / 15yr 3.00%) Por un valor de $150K préstamo, esto pone a la 15yr pago en $1036, con el 30 (tasa más alta) pagado en 15 años en $1091. Este $55 diferencia puede ser considerada una "flexibilidad premium", ya que ofrece la opción de pagar el real de $695 en cualquier período en que el dinero es necesario en otros lugares.

Si la tasa de la misma, me agarró de los 30, y ya no puedo decir "invertir la diferencia," yo diría que pagar a un ritmo ir 15, a menos que usted tenía un flujo de efectivo de la situación. Una pareja de trabajo. Una emergencia que usted financiado con una alta tasa de interés del préstamo, etc. El consejo para tener un fondo de emergencia es grande, hasta que por la razón que sea, no sólo no es suficiente.

En una nota personal, me hizo ir con los 15 años de hipoteca para nuestra última refinanciación. Yo estaba a punto de 50 años en el momento, y parecía prudente objetivo para una hipoteca libre de jubilación.

Answer 3

Si la tasa de interés en ambas hipotecas es el mismo, entonces sí, usted va a terminar pagando la misma cantidad en intereses si ambos son pagados en 15 años.

Sin embargo, en la práctica, casi siempre, una hipoteca a 15 años tendrá una tasa de interés más baja que la de una hipoteca de 30 años.

También, si usted está pensando en tomar un préstamo hipotecario a 30 años, con la intención de pagarlo temprano, asegúrese de que no haya un pago anticipado de la pena; esto es una pena, el banco le cobrará si usted paga el préstamo antes de tiempo.

Answer 4

Sí. Cuesta el mismo para pagar una "15 años de 15" año frente a una "30 años de 15 años de hipoteca". Después de todo, los 30 años de amortización período sólo es utilizado por el prestador para calcular el pago mensual él va a esperar, mientras que, sin saberlo él, está utilizando a 15 años de amortización y la misma tasa para calcular los pagos que usted va a hacer realmente.

Uno de los factores: se Pueden realizar los pagos adicionales en el nivel que usted desea, sin incurrir en sanciones por parte del prestamista? La mayoría de las hipotecas de pago por adelantado de los límites. Después de todo. viendo su buen constante de 30 años de flujo de efectivo, de repente se acorta. Tiene que salir y encontrar a alguien más para prestar el inesperado pagos a...

EDIT: Cerrado, hipotecas, con pre-pago de los cargos de la norma es que aquí en Canadá; abrir las hipotecas predominan en los EE.UU.

http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/corp/nero/jufa/jufa_018.cfm

Answer 5

Todas las respuestas dadas hasta el momento son correctas, pero más bien estrecha.

Cuando usted compra un 30 años de hipoteca, usted está comprando el derecho de pagar la deuda que en tan largo como 30 años. Lo que usted paga depende de la tasa de interés y cuánto tiempo se requiere para pagarlo (y principal y los puntos y así sucesivamente).

Como lo son la compra de ese derecho, la pueden tener el deudor es la venta de ese derecho, y suelen cobrar algo por ella, por lo general una tasa más alta. Después de todo, son ellos, y no usted, será expuesta al riesgo de interés de 30 años.

Sin embargo, si un banco tiene un aneurisma y está dispuesto a darle un préstamo a 30 años por el mismo precio o inferior a cualquier otro banco está dispuesto a ir para un préstamo de 15 años, hey, libre de flexibilidad. Y podría tomarlo así. Si desea pagar el préstamo en 15 años, o 10 o 20, usted puede seguir adelante y hacerlo.