Impuesto sobre las ganancias de capital en la venta de una casa después de la separación en los EE. UU.

Question

Compré y viví en mi antigua casa con mi ex esposa desde enero de 2017 hasta junio de 2021, cuando nos mudamos a una nueva casa. La antigua casa fue alquilada a inquilinos hasta marzo de 2024, cuando mi ex y yo decidimos separarnos. Me mudé de vuelta a la casa antigua, mientras ella se quedó en la nueva casa. Ahora (octubre de 2024) estamos a punto de empezar el proceso de divorcio.

Debido a la pandemia de COVID y la ubicación (Austin, TX), el precio de la casa casi se duplicó desde que compramos la casa en 2017. Si entiendo las reglas correctamente, el impuesto de ganancias de capital se aplica al beneficio del valor de la casa solo si el propietario no ha vivido en la casa durante al menos 2 de los últimos 5 años desde la fecha de la venta. Tengo la intención de estar en la casa hasta marzo de 2025.

Entonces, mi pregunta es: ¿tendría que pagar impuestos por ganancias de capital en la venta de esta casa? Uno de nosotros vive en la casa, pero la otra no. Tenemos una relación amistosa, por lo que potencialmente podríamos hacer que la casa sea 'mía' en el divorcio y resolver las finanzas después de la venta. No estoy seguro si hay un requisito estricto para que ambos vivamos en la casa.

Answer 1

Entonces mi pregunta es: ¿necesitaría pagar impuestos sobre las ganancias de capital por la venta de esta casa?

Sí.

Si entiendo las reglas correctamente, el impuesto sobre las ganancias de capital se aplica al beneficio sobre el valor de la casa solo si el propietario no ha vivido en la casa al menos 2 de los últimos 5 años desde la fecha de la venta

No, esa no es la comprensión correcta. Estás hablando de la exclusión del Artículo 121 del IRC. Hay varios matices:

• Está limitado a $250,000 de ganancia excluida (500,000 para declarantes casados que presentan una declaración conjunta).
• Excluye el período de uso descalificado (el período en que fue un alquiler), y la exclusión debe prorratear la ganancia solo a través de los años de uso calificado. Por lo tanto, incluso si la ganancia total está por debajo del máximo, es posible que no puedas excluir toda ella debido al uso de alquiler.
• No incluye la recaptura de depreciación (ganancia del Artículo 1250 del IRC).

Tenemos una relación amistosa, por lo que potencialmente podríamos hacer que la casa sea 'mía' en el divorcio y arreglar las finanzas después de la venta. No estoy seguro si hay un requisito estricto para que ambos vivamos en la casa.

Eso puede no importar. Deberías discutir esto con tu abogado de divorcios. Generalmente, las transferencias entre (ex) cónyuges incidentales al divorcio no son tributables. Consulta el Artículo 121(d)(3) del IRC y el Artículo 1041 del IRC. Puede ser beneficioso dividir las ganancias en lugar de asignar todo a ti, especialmente si las ganancias son >$250,000.