Comprar propiedad en Suiza

Question

Tengo derecho legal a comprar una propiedad en Suiza y estaba pensando en alquilarla como ingreso pasivo en un país estable y libre de guerras.

Sin embargo, he escuchado que es realmente poco rentable debido a una variedad de impuestos. Ya estoy pagando impuestos sobre la renta en Suiza. ¿Qué impuestos estaría pagando sobre la propiedad?

Planeo comprar un apartamento por 500,000 (para cálculos sencillos), y alquilarlo por 1000 CHF. Al mismo tiempo estoy alquilando un apartamento por 1200 CHF (no puedo permitirme comprarlo, por lo que no puedo vivir en un apartamento que potencialmente podría permitirme).

Tomaría una hipoteca por 300,000. Escuché que puedo deducir los intereses de la hipoteca de los impuestos sobre la propiedad y los impuestos sobre los ingresos adicionales (alquiler). También escuché que es diferente cuando estoy pagando alquiler, porque eso también se puede deducir.

Estaría muy agradecido por un cálculo de muestra que me muestre qué se deduce de qué o si olvidé algún factor (especialmente eso). Entiendo que los valores de los impuestos pueden diferir entre cantones, cualquier cantón de muestra servirá, solo estoy tratando de evaluar si es una idea factible.

Answer 1

No tengo conocimiento alguno de derecho fiscal suizo y, como tal, realmente no parece necesario. Esta es una idea terrible.

Vamos a suponer que puedes comprar un lugar por 500 mil, y que tu renta es un 100% de beneficio. No será así, pero vamos a suponerlo. Eso da un retorno del 2.4% al año. Eso es terrible.

Puedes argumentar que solo invertirás 200 mil y pedirás prestados los 300 mil, por lo que deberíamos hacer los cálculos contra ese número. De acuerdo, haciendo una investigación básica, las tasas de hipoteca suizas son muy bajas. Veo comillas tan bajas como 1.67%, mientras que aquí en EE. UU. la tasa prevalente es más del 5%. Siento que hay cargos adicionales, pero lo que sea.

Vamos a suponer que pides prestados 300 mil por 30 años al 1.6%. Nuevamente, tus tarifas de alquiler son un 100% de beneficio. El servicio del préstamo es de 1,049.82. Estarás perdiendo $50 al mes en el mejor de todos los escenarios altamente irreales.

A menos que me esté perdiendo algo, esto no tiene sentido alguno.

Editar: Como sabiamente señala CactusCake, en el escenario de préstamo estarás ganando una cantidad de capital en aumento en la propiedad con cada pago del préstamo. En el año 10, por ejemplo, cada mes resultará en alrededor de $756 de capital en tu balance.

Sin embargo, mis suposiciones son excesivamente irreales. Según tengo entendido, la mayoría de los caseros esperan llevarse a casa solo cerca del 50% de las rentas debido a vacantes, reparaciones y otros obstáculos. En lugar de eso, seamos excesivamente optimistas y digamos que aclaras el 75% de la renta.

En el año 10, recibirás $506 al mes en tu balance (750 renta + 756 capital - 1,050 pago del préstamo). Esto resulta en aproximadamente un retorno del 3% en tu capital original, o cerca del 2.2% en el capital actual.

Hay esquemas menos riesgosos, menos laboriosos para ganar mucho más dinero que la inversión que propones.

Answer 2

Obviamente, deberías consultar a tu banco o asesor financiero, pero como punto de partida aproximado:

Impuesto sobre la renta

• El alquiler recibido se suma al ingreso imponible
• El alquiler ahorrado por vivir en una propiedad propia se suma al ingreso imponible
• Los intereses de la hipoteca se restan
• Los gastos de mantenimiento de la propiedad (pero no los gastos que aumentan el valor de la propiedad) se restan, pero solo hasta un límite anual.

Impuesto sobre el patrimonio

• Se evaluará el valor de tu propiedad y se agregará a tu patrimonio imponible.
• Como es habitual, las deudas (como la hipoteca) se restan de tu patrimonio imponible.

Grundstückgewinnsteuer

• Si vendes una propiedad a un precio más alto que el que compraste, parte de la diferencia va al estado. La proporción es menor cuanto más tiempo hayas sido dueño de la propiedad. Para propiedades de corta tenencia, puede ser tan alta como 60%.
• Si vendes la propiedad a un precio más bajo, no obtendrás reembolso (buen intento ;-))

Handänderungssteuer

• Cuando se vende bienes raíces, unos pocos porcentajes del precio de compra van al estado (en algunos cantones)

Liegenschaftssteuer

• Mientras se posee bienes raíces, una fracción de un porcentaje del valor va al estado cada año (en algunos cantones)
• La hipoteca no se resta

Conclusión

Además de los impuestos habituales sobre la renta y el patrimonio, existen impuestos especiales para la ganancia de valor, transacciones y propiedad. De estos, el Grundstückgewinnsteuer (impuesto sobre ganancias de bienes raíces) es particularmente notable y puede ser severo para propiedades de corto plazo. Cabe destacar que Suiza no tiene impuesto sobre ganancias de capital, por lo que las inversiones en bienes raíces tienen desventajas fiscales en comparación con las inversiones en valores.

También es importante tener en cuenta que el alquiler está bastante regulado en Suiza. En particular, el Tribunal Supremo ha establecido que el margen de beneficio del alquiler no debe superar el 2%. Es decir, si las hipotecas cuestan 1,5%, los alquileres deben ser inferiores al 3,5% del capital invertido.

Answer 3

No estoy seguro de las leyes fiscales suizas o de propiedad y NO soy un proveedor de asesoramiento de inversión. Suministro esta información de mi experiencia personal.

Antes de hacer cualquier cosa, necesitas armar un buen equipo. Abogado fiscal, asesor de propiedades y agente de administración de bienes raíces.

La mayoría de los países parecen tener leyes fiscales similares. Cuando compras una propiedad, recibes alquiler y puedes depreciar el valor de la propiedad (efectivo menos deducción) durante 30 años (en Australia) y los intereses son los componentes principales.

Necesitas recordar que hay otros costos involucrados, como seguros, impuestos de propiedad, costos de agua, costos de electricidad. Necesitas asegurarte de tener dinero para el mantenimiento y futuras mejoras de la propiedad.

En Australia, los precios de las propiedades rara vez bajan porque la gente no vende cuando está mal. El crecimiento del precio de la propiedad suele mantenerse al día con la inflación. Con el crecimiento del valor de la propiedad, puedes obtener un préstamo más grande sobre la propiedad para hacer renovaciones o comprar otra propiedad. Repite una y otra vez.

Si estás considerando la inversión a largo plazo en propiedades, es posible que desees obtener un préstamo de interés solamente y comprar a través de una empresa que tenga tasas impositivas más bajas pero pueda aumentar el costo de la hipoteca; estas son buenas preguntas para tus asesores.