¿Cómo determinas el precio al cual es mejor vender este activo en lugar de alquilarlo?

Question

Supongamos que tienes un espacio de estacionamiento. Tienes dos opciones:

1. Puedes alquilar el espacio de estacionamiento por $1,000 al mes. Parece justo asumir que el alquiler se mantendrá al ritmo de la inflación, que llamaremos 2% a largo plazo, pero de lo contrario permanecerá fijo en términos reales. Para el ejemplo, también asumiremos que siempre está ocupado (es decir, sin vacantes) y que no se debe impuestos sobre los ingresos.

2. Puedes vender el espacio y usar las ganancias para pagar deudas a largo plazo que de lo contrario llevarías al 4.5% (nuevamente, ignorando los efectos/deducciones fiscales).

¿Cómo determinarías el precio al cual es preferible vender el espacio en lugar de alquilarlo? Estoy buscando entender la matemática específica.

Answer 1

Usted se refiere al propietario del espacio de estacionamiento hipotético.

Usted puede hacer el ajuste calculando el Valor Actual Neto (VAN) del negocio de alquiler y comparándolo con los ingresos estimados por la venta de la propiedad. Si el VAN es mayor, entonces es mejor alquilar la propiedad. De lo contrario, es mejor vender.

Fórmula del VAN

La fórmula es, citada de la página enlazada arriba:

suma de R_t / (1 + i)^t para t = 0 a N

• t: Período de tiempo.
• R_t: El flujo de efectivo neto en el período t.
• i: La tasa de descuento.
• N: El último período de la inversión.

Estimar el VAN

Para estimar el VAN del negocio de alquiler, necesita estimar:

• Flujo de efectivo Anual/Trimestral/Mensual. Esto incluye ingresos y gastos.
  • Los ingresos incluyen el alquiler recolectado, más tal vez algunos servicios auxiliares si usted ofrece alguno.
  • Los gastos incluyen gastos de mantenimiento de la propiedad, gastos de impuestos, etc.
  • Costo de renovación. De vez en cuando, es posible que necesite renovar. No olvide tener en cuenta esto.
  • El valor de su tiempo. Este también es un gasto si no contrata a un administrador. Podría haber utilizado el tiempo dedicado a la gestión de espacios de estacionamiento en alquiler para ganar dinero extra haciendo trabajos secundarios, o descansar mejor para avanzar en su carrera profesional (asumiendo que el alquiler de espacios de estacionamiento no es su principal carrera).
• La duración del período de tenencia.
• Los ingresos por venta al final del período de tenencia.
• La tasa de descuento. Puede estimar la tasa de descuento haciéndose la siguiente pregunta: Si vendo esta propiedad hoy, ¿en qué inversión pondría el dinero? ¿Cuál es la tasa de retorno de esta inversión? ¿Qué ajuste haría para tener en cuenta la diferencia en riesgo? En el ejemplo de su caso, es del 4,5%, más un número que representa un ajuste de riesgo, ya que el negocio de alquiler probablemente es más arriesgado.

Con la información anterior disponible, puede plugearlos en la fórmula del VAN y comparar.

Muchas de las estimaciones anteriores son subjetivas y requieren conocimientos en mantenimiento de propiedades, impuestos, transacciones de propiedades e inversión en general. Dada la incertidumbre y subjetividad, uno también puede intentar hacer una estimación conservadora, una estimación optimista y una estimación esperada, y calcular sus respectivos VANs. Lo mismo aplica para la tasa de descuento: Ajustarla hacia arriba y hacia abajo para jugar con los números.

Answer 2

Ignorar los impuestos es realmente importante. Cambia mucho todos los números. Además, al elegir un lugar de estacionamiento (que no necesita mantenimiento como una casa) y estipular que nunca te quedarás sin alquilar (ciertamente no es cierto en el caso de las casas, en parte debido a ese mantenimiento), estás haciendo que el ejemplo sea menos representativo de la mayoría de ellos.

Dicho esto, si el 4% de algo al año es de $1000 al mes, o $12,000 al año, entonces el 1% de ese mismo algo es de $3,000 al año, por lo que ese "algo" debe ser de $300,000. Cambié tu tasa de interés al 4% para poder hacer el cálculo mentalmente. Puedes usar una calculadora. Esto no presta atención al valor actual neto de todo ese alquiler, ya que recibir el alquiler no reduce en absoluto tu propiedad del lugar de estacionamiento. Aún podrías venderlo dentro de diez años si quisieras, o dejarlo a alguien.

El aumento del 2% generalmente se maneja considerando el rendimiento de una inversión después de impuestos e inflación, y trabajando en dólares actuales. Esto significa que puedes reducir el 4.5% al que estás comparando. Después de todo, si obtienes un aumento del 2% al año en tu trabajo sin tener que hacer nada, los pagos de esa deuda a largo plazo serán cada vez más fáciles de hacer. Reducir el 4.5% reducirá la "cantidad a vender por" que da el equivalente en ahorros, con el tiempo, al ingreso del lugar de estacionamiento.

Answer 3

Si tu elección es entre una inversión "arriesgada" (es decir, que los flujos de efectivo no están garantizados) frente a una inversión "libre de riesgo" (en este caso, un préstamo en la otra dirección), entonces necesitas elegir una "tasa de rendimiento" que tenga en cuenta el riesgo adicional. Esa tasa de rendimiento debería ser igual a otras inversiones disponibles de igual riesgo (lo cual no es fácil de cuantificar).

Una vez que decidas una tasa de rendimiento "requerida" (que debería ser mayor al 4.5% de costo de tu deuda), entonces un análisis de VAN estándar sería apropiado. Calcula el valor presente de todos los futuros flujos de efectivo, asegurándote de que los impuestos y otros gastos estén contabilizados. Ese sería el precio en el cual serías indiferente entre mantener el lote y venderlo, invertir en algo distinto con esa misma tasa de rendimiento, o pagar la deuda y invertir el resto.

En tu caso, el flujo de efectivo aumenta con el tiempo, lo que complica un poco las matemáticas.

Supongamos que recibes una oferta que equivale a una tasa de rendimiento del 6% para el lote. ¿Estás satisfecho con eso? ¿O requerirías una tasa más alta para vender? Solo tú puedes responder eso.

Answer 4

Nada de lo que dijiste es realmente relevante para fijar el precio. El precio se establece por la demanda del mercado.

Puedes determinar que el precio no vale la pena para ti según los criterios, pero los criterios no son el factor determinante del precio. El precio de venta es el precio al cual otra persona querrá comprar. Lo determinas usando comparables y analizando la demanda y oferta del mercado.

Answer 5

Calcule el probable ingreso anual neto por alquiler, después de restar todos los costos (incluyendo mantenimiento, impuestos, el valor de su tiempo administrándolo y/o el costo de que alguien más lo haga, períodos desocupados entre inquilinos, abogados...). Muchas variables para aproximar dependiendo de dónde esté y los detalles de la propiedad.

Calcule el precio probable al que podría venderlo, y el ingreso neto probable de invertir eso en otro lugar (después de impuestos, tarifas y su tiempo y posiblemente periodos de auge/caída y lo que sea).

Decida cuán seguro se siente con esos números. Ajuste hasta que se sienta cómodo con ellos.

Luego compare esos dos resultados.

Luego decida si cree la respuesta, y/o si hay razones no financieras que deben ser tomadas en cuenta de alguna manera.