¿Cuánta rehabilitación/reconstrucción parcial se puede hacer manteniendo la hipoteca existente?

Question

Actualmente tenemos una casa con una tasa de hipoteca realmente fantástica. A largo plazo, el estado actual de la casa no satisfará nuestras necesidades.

Estamos investigando varias opciones para que la casa funcione para nosotros a largo plazo. Las dos opciones principales son:

1. hacer una renovación completa + agregar una extensión
2. derribar la casa y construir una casa nueva

Según mi investigación, la segunda opción requeriría (por razones obvias) que paguemos la hipoteca existente, mientras que la primera opción (¿probablemente?) no. En el momento de escribir esto y basándonos en conversaciones que hemos tenido con constructores, la diferencia de costos entre las dos opciones parece lo suficientemente cercana como para que tenga más sentido construir una nueva y obtener exactamente lo que queremos.

Pero... el costo de "perder" la hipoteca existente y obtener otra a las tasas actuales será de más de $300k durante el curso del préstamo.

Fuera de las personas aleatorias que comparten sus experiencias y opiniones en internet, no puedo encontrar ninguna información sólida sobre dónde establecen las empresas hipotecarias la línea entre renovar y reconstruir. Entiendo que la respuesta real será específica de mi hipoteca y prestamista, pero me gustaría comprender si hay pautas generales o reglas prácticas sobre lo que está permitido.

Answer 1

Dos aspectos importantes a considerar son la habitabilidad y el colateral.

Muchas hipotecas (o la póliza de seguro requerida por la hipoteca) establecen algún tipo de requisito de ocupación, lo que significa que el banco o asegurador espera que alguien viva en la casa. Una renovación importante que haga que la propiedad sea inhabitable durante un período de tiempo significativo podría violar los términos de su préstamo o póliza de seguro.

Otro aspecto a considerar es que una hipoteca es un préstamo garantizado respaldado por el valor de su casa. Las renovaciones que reducen temporalmente el valor de la casa se enfrentan al problema de tener un colateral insuficiente para respaldar el préstamo. Imagina si empiezas la construcción, desgarras el techo y toda la fontanería y la instalación eléctrica, y luego decides abandonar el proyecto y dejar de pagar el préstamo: el banco se quedaría con una casa que vale menos de lo que el préstamo es por. Una ampliación probablemente no tendría este problema, pero una renovación total sí.

En general, tendrás más suerte manteniendo tu hipoteca si puedes mantener la casa habitable y no reducir significativamente su valor durante la renovación.

Answer 2

Habla con el banco.

Si tienes una relación razonable entre ingresos e hipoteca, y un buen plan para las renovaciones, el banco debería decir que sí.

Después de todo, el resultado final será una casa que valga más que antes y, por lo tanto, será una mejor garantía. Lo importante es convencer al banco de que llegarás a ese punto.

Un presupuesto detallado de una empresa de buena reputación cuenta como un buen plan.

Es posible que el banco se arrepienta de los buenos términos que te dieron en la hipoteca. Esto podría hacerlos reacios a permitir cualquier cosa.

Aun así, recomendaría negociar con ellos en lugar de intentar hacer una renovación "que preserve el valor" a sus espaldas.

Eso podría terminar muy fácilmente con una carta del banco pidiendo todo su dinero de vuelta en el momento menos conveniente. Podrías ganar un caso en su contra en la corte, pero sería una forma muy costosa de tener la razón.

No vayas por ahí. Habla con el banco, obtén su aprobación para los planes.