¿Simplemente ejecutan la ejecución hipotecaria de tu casa? ¿O simplemente se agrega a tu saldo pendiente del IRS como otra forma de deuda?
¿Alguien podría proporcionar información sobre cómo funciona la escalera de escalada con el gobierno cuando dejas de pagar tus impuestos sobre la propiedad de repente (por ejemplo, porque no puedes permitírtelo)?
Los impuestos sobre la propiedad son locales, no federales. Debes impuestos sobre la propiedad a la ciudad, pueblo o condado.
Lo que sucede cuando te retrasas en pagar depende de tu jurisdicción. Los procedimientos locales definen los pasos y los plazos.
Tener una hipoteca cambia el asunto. El inversionista desea proteger su inversión. No permitirán que el gobierno local subaste la propiedad. Pagarán los impuestos atrasados y luego procederán con la ejecución hipotecaria. Prefieren estar a cargo del proceso; esto hace que sea menos probable que pierdan dinero. Por eso la mayoría de los prestamistas prefieren utilizar una cuenta de depósito en garantía para pagar el impuesto sobre la propiedad.
Según tu comentario, este es el proceso de un estado. En Florida, los impuestos a la propiedad se administran a nivel de condado. Aunque parte del dinero puede ir al estado o a jurisdicciones locales, el condado administra la recaudación de los impuestos a la propiedad.
Muchas jurisdicciones venden gravámenes fiscales y aquí en Florida esto es lo que sucede. Entonces, si una persona debe 1K en impuestos a la propiedad, alrededor de junio cada condado llevará a cabo una subasta de gravámenes fiscales. Los inversionistas "licitan" por esos gravámenes, diciendo qué tasa de interés están dispuestos a aceptar con la más baja ganando. Pujar 0% básicamente te permite ganar la oferta ya que nadie puede ir más bajo. En Florida, se deben vender dos años de gravámenes fiscales antes de que alguien más intente tomar posesión de la propiedad.
El inversionista proporciona la cantidad del gravamen al condado, por lo que el condado no pierde dinero aparte de la administración de los gravámenes. Sin embargo, la mayoría de los condados también agregan tarifas cuando el gravamen debe ser pagado para cubrir ese costo.
El dueño de la propiedad puede intentar pagar el gravamen, comprándolo de vuelta. Tendrá que pagar al condado, la cantidad original del gravamen, una tarifa y cualquier interés adeudado.
Pero digamos que eso no sucede. Aquí estoy un poco confuso sobre el proceso, pero entonces una persona puede intentar tomar el control de la propiedad. La prioridad puede ser para los tenedores de gravámenes, pero si no actúan, cualquiera puede dar un paso adelante y hacerlo. Esa persona debe pagar todos los gravámenes, incluidos los gravámenes fiscales y cualquier hipoteca. Una vez que lo hagan, pueden ser dueños de la propiedad por algún proceso legal.
Muchos vendedores venden consejos de "inversión" que incluyen gravámenes fiscales en tu cartera. Hacen sonar como si definitivamente obtendrás una alta tasa de interés pero también podrías terminar siendo dueño de una casa sin deudas. "Envíame 19,99 y puedo ayudarte a construir tu cartera inmobiliaria con poco o ningún dinero".
Aquí hay algunas desventajas:
Algunos estados, como Oregon, tienen un proceso para solicitar la postergación de impuestos sobre la propiedad. Alguien que califique puede seguir viviendo allí y que se les descuenten los impuestos atrasados de la herencia cuando fallezcan.
En Texas, el distrito de evaluación de impuestos del condado evalúa los impuestos a la propiedad para todas las entidades impositivas (escuelas, ciudades, condados, distritos de servicios públicos), y después de que un propietario no pague impuestos, se coloca un gravamen fiscal sobre la propiedad. Dependiendo de si la propiedad está en una ciudad o no, es residencial o no, abandonada vs. mantenida, y vacante vs. ocupada, después de tres a cinco años el condado o la ciudad pueden emitir una orden fiscal que permita al sheriff confiscar la propiedad. El sheriff luego puede vender la propiedad en una venta mensual de sheriffs con una oferta mínima del total de la orden fiscal. Sin embargo, el propietario original tiene derecho a redención durante 6 meses para propiedades no residenciales y 2 años para propiedades residenciales, donde pueden pagar el precio de venta del sheriff más intereses y recuperar su propiedad.
Como práctica, muchos distritos de evaluación no confiscarán residencias con exenciones de vivienda principal, ya que no son obligados a confiscar la propiedad después de 5 años de morosidad. Por lo tanto, las personas sin hipotecas que ocupan y mantienen su residencia pueden acumular más de 5 años de impuestos atrasados e intereses, y cuando la propiedad se vende o se transfiere, el gravamen fiscal vence.
En Iowa creo que funciona así (lee aquí):
Ejemplo 1: Hay una casa de $200,000 con $5,000 en impuestos impagos. Inspeccionas la propiedad y ves que es una casa bien mantenida. Lo más probable es que alguien simplemente olvidó pagar sus impuestos o está teniendo problemas financieros temporales. Ofreces un 25% en la subasta y ganas, pagando al condado $5,000 inmediatamente. Seis meses después, los impuestos e intereses se pagan al condado por el dueño y recibes un cheque del condado por $5,600 ($5,000 + 12% de interés por 6 meses).
Ejemplo 2: Hay una casa que se vendió por $100,000 hace 5 años y tiene $5,000 en impuestos impagos. Inspeccionas la propiedad y ves que está mal mantenida. El techo tiene agujeros y la pintura se está cayendo. Esto podría ser una propiedad abandonada. Evalúas tus opciones y decides que vale la pena si al final obtienes la propiedad y ofreces el 100%. Nadie ofrece menos del 100%, pero algunos otros también ofrecen el 100%, ganas por selección aleatoria (?). Pagas los $5,000 al condado inmediatamente. Después del período permitido, los impuestos no se han pagado. Realizas x e y y obtienes un certificado fiscal de la propiedad, ejecutas una hipoteca y puedes vender la propiedad por $25,000. Si hubieras ofrecido un bajo 50% en la subasta inicial, recibirías $12,500 de eso y el resto iría a los propietarios o sus acreedores.
El principal problema es cuando los impuestos no se pagan y tienes que ejecutar una hipoteca. Pueden haber ocupantes ilegales. Es posible que no hayan tenido seguro y la casa haya quedado destruida. Podría tratarse de una propiedad comercial con contaminación química que la haga imposible de vender. Si ofreces menos del 100%, debes pasar por todo el problema de forzar la subasta de la casa y solo obtener parte de los ingresos (el resto va a los propietarios u otros titulares de hipotecas). Podrías perder todo tu dinero. Si obtienes esa ganga como la casa de $200,000 por $5,000 pero no pagaron sus impuestos y comienzas a ejecutar la hipoteca, pueden presentar un caso judicial para detenerlo. Eventualmente podrías ganar el caso judicial o recibir los $5,000 y el 24% de interés anual de ellos, pero podría resultar una verdadera molestia.
Entonces, las propiedades más agradables con impuestos impagos más bajos generalmente terminan siendo vendidas por porcentajes muy bajos porque son seguras y es casi garantizado que se pagarán los impuestos y ganarás un 24% de interés anual sobre tu dinero. No tienes que hacer nada después de pagar en la subasta de impuestos, simplemente recibes un cheque del condado cuando se pagan.
Puede que te estés preguntando por qué el condado ofrece estas ventas. Creo que gran parte de ello es de relaciones públicas. Sí, obtienen su dinero esperado por adelantado. Para las personas que eventualmente pagan sus impuestos atrasados, no es muy diferente y están perdiendo ese 2%. Pero si los impuestos nunca se pagan, los funcionarios electos no quieren que la gente les grite por ejecutar la hipoteca de la casa de alguna pobre abuelita. Una vez que se realiza la venta de impuestos, los funcionarios pueden lavarse las manos de la situación. Es algún inversor malévolo tratando de ejecutar la hipoteca de la casa de esa abuelita, no tu secretario del condado que necesita ser reelegido nuevamente.
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