¿Cuántos ahorros esperan tener los prestamistas hipotecarios para los prestatarios después del cierre?

Question

Cuando se solicita una hipoteca para comprar una casa, se habla mucho sobre las expectativas de pago inicial y montos de pago mensual, en términos de LTV, relación deuda-ingresos, y demás. Lo que está menos documentado es cuánto efectivo esperan los prestamistas que los prestatarios tengan disponible descontando los costos de compra - es decir, sus ahorros para seguir haciendo pagos si tuvieran una pérdida de ingresos poco después del cierre.

Entonces, aunque estoy bastante seguro de que esto varía ampliamente entre los prestamistas, ¿cuál es el rango general de expectativas? ¿Algo así como el fondo de emergencia de 6 meses, que cubre todos los gastos?

Answer 1

No creo que se utilice una medida así, ni sería particularmente útil. El hecho de que tengas $X sobrante en tu cuenta bancaria al momento del cierre no dice nada sobre qué nivel de ahorro tendrás al día siguiente: podrías salir y comprar $X en muebles al día siguiente del cierre. Antes del cierre, un banco quiere ver que tienes fondos suficientes para el pago inicial y suficientes ingresos para hacer los pagos mensuales del préstamo. Una modesta suma residual después del pago inicial obviamente no ayuda a realizar el pago inicial, y aunque pueda cubrir las facturas durante unos meses, no es una buena evidencia de que puedas hacer pagos regulares durante años.

Para que sea útil, el banco debería ver un saldo mínimo continuo en tu cuenta, no solo una suma global en el momento del cierre. Pero ningún banco que conozca impone la obligación de que los prestatarios mantengan un nivel mínimo de ahorros en efectivo de forma continua.

En cierto sentido, los prestamistas hipotecarios pueden requerir ahorros adicionales continuos en forma de fideicomiso. Típicamente, los fondos en fideicomiso están destinados para impuestos y seguros y son pagos anticipados efectivos de estas facturas, asegurando al prestamista que es prácticamente imposible que te retrasas en estos pagos durante varios meses en el futuro. La falta de pago de impuestos y seguros puede tener consecuencias serias fuera del control de la compañía hipotecaria, por lo que es un medio de proteger su interés en tu propiedad.

Answer 2

No hay una cantidad oficial o publicada de ahorros o inversiones necesaria para calificar para cierto nivel de tasas. Incluso si existiera, estaría sujeta a cambios y seguramente variaría según el prestamista.

Sería lógico que un prestamista ofrezca mejores tasas a un prestatario con un saldo de ahorros alto en comparación con un comprador similar con un saldo más bajo. El primero es menos riesgoso. Sin embargo, no he escuchado acerca de algo así.

Una cosa que es necesaria es documentar la fuente de cualquier pago inicial. Los prestamistas harán preguntas si afirmas estar pagando una cantidad mayor de la que tienes en tus cuentas de ahorros/inversiones. Esto suele ser un indicio de que alguien está recibiendo dinero de un familiar o amigo, y con frecuencia eso es en forma de préstamo.

Recibir dinero para el pago inicial en forma de préstamo cambia tu ratio de deuda-ingresos. Si el préstamo es lo suficientemente grande, podría dejarlo fuera de los límites establecidos por el prestamista.