Costo de Comprar versus Alquilar con el Tiempo: ¿Hemos Considerado Todo?

Question

Mi pareja y yo estamos considerando comprar una casa en lugar de alquilar en nuestra ciudad (EE. UU.), y nos gustaría asegurarnos de haber considerado todas las variables relevantes y de que nuestras suposiciones sean razonables. Nuestros resultados parecen ser inconsistentes con la idea general de que puedes recuperar el costo de comprar una casa en pocos años (por ejemplo, este artículo de Bankrate)

Para comprar una casa asumimos lo siguiente:

1. El precio de la casa es de aproximadamente $310,000 (común en nuestra área) con una tasa de interés en la hipoteca del 7.12%
2. Pago inicial de $70,000 (para facilitar el cálculo) y pagos de interés calculados a partir de la función de amortización encontrada aquí
3. Impuestos de propiedad de la ciudad y el estado (superiores al promedio)
4. Valor de la casa que aprecia anualmente un 3%
5. Costos de cierre del 5.8% del costo de la casa
6. Costo de vender la casa del 10.5% del precio de venta (es probable que tengamos que mudarnos de nuevo en unos 5 años)
7. Seguro para propietarios de $125/mes
8. 1% del costo de la casa ahorrado para mantenimiento por año

Para alquilar, asumimos que podríamos invertir el dinero de pago inicial en su lugar, por lo que tenemos:

1. El alquiler es de $2200 al mes, con un aumento del 5% en los precios de alquiler por año (peor caso).
2. Crecimiento anual del 3% en $70,000 en ahorros (solo para facilitar el cálculo)
3. $100/año en seguro de arrendatarios

Básicamente solo sumé todos los costos y beneficios a lo largo del tiempo para comprar versus alquilar y generé la gráfica a continuación. Grafiqué esto hasta 15 años para ver cómo se desarrolla la función, pero parece que aún perderíamos bastante dinero comprando, aunque no tanto como alquilando.

Answer 1

En un período de 5 años con las tasas actuales, probablemente sea un sorteo al decidir si comprar es mejor que alquilar. Hay otros factores a considerar al momento de poseer vs alquilar que pueden ser más importantes para ti que la pequeña diferencia financiera entre las opciones, así que no los descuides.

En cuanto al cálculo que has hecho, has hecho un buen trabajo al presentarlo, pero me gustaría señalar un par de los números:

• Un aumento anual del 5% en el alquiler es probablemente muy bajo para tu peor escenario
• Un costo de cierre del 5.8% para comprar parece alto, confirma si es un costo típico de cierre para compradores en tu área (varía significativamente por estado debido a los impuestos de transferencia)
• El 10.5% del precio de venta para vender parece alto a menos que estés cubriendo los costos de cierre para el comprador.

Podrías tener mala suerte con el momento de la compra y estar en un mercado favorable para el vendedor (vendedores que no están dispuestos a cubrir tus costos de cierre) y en un mercado favorable para el comprador al momento de la venta (compradores que esperan que cubras los costos de cierre), de lo contrario, estos números de compra/venta podrían ser demasiado altos.

Has mencionado un peor escenario de aumento del alquiler pero has optado por una tasa de apreciación/tasa de inversión del 3%, lo cual pareciera simplificar en exceso variables clave. Te sugiero considerar una gama más amplia de posibles resultados. En mis proyecciones me gusta comenzar con estimaciones para todas las variables y luego crear variaciones optimistas y pesimistas.

Otro detalle potencial, podría darse el caso de que uno o dos años después puedas reducir la tasa de interés sin costo alguno para ti. No contaría con ello, pero es algo en lo que muchas personas parecen estar basando sus decisiones de compra actualmente.

Answer 2

Primero, tu gráfico muestra que alquilar seguirá costándote una cantidad similar de dinero cada año, mientras que comprar te costará menos y menos por año cuanto más tiempo te quedes allí. Esto es como se espera, así que en general tu modelado parece correcto.

Para números específicos, pusiste una tasa de interés del 7.12% en la hipoteca. Eso me parece bastante alto, pero no estoy familiarizado con las tasas actuales en Estados Unidos. Al mismo tiempo, pusiste solo un 3% de interés en los ahorros. Esto me parece bastante bajo, especialmente en comparación con el interés de la hipoteca. Los rendimientos típicos de los ETFs en Estados Unidos son más alrededor del 7%, incluso si quieres una estimación conservadora aquí, iría por encima del 3%. No pongas los ahorros solo en una cuenta corriente.

Pusiste un valor de hipoteca de $310,000 y un precio de alquiler de $2200 al mes. Eso da un alquiler de $26,400 al año y dice que el valor de la hipoteca corresponde a poco menos de 12 años de alquiler. Eso me parece muy bajo. ¿Incluye el alquiler calefacción/servicios públicos? Entonces réstalo si quieres comparar con la compra (o añade este costo para la opción de compra). En general, esperaría que el valor de una casa esté alrededor de 20 a 30 años de alquiler. Verifica esto con números de tu ubicación.