¿Existe un modelo "estándar" de "libro de texto" para tomar decisiones sobre refinanciación?

Question

Tienes un préstamo con una tasa de interés del x%. Las tasas bajan al y%. ¿Deberías pagar una tarifa para refinanciar?

Presumiblemente no si el Valor Actual Neto del interés ahorrado es menor que la tarifa. Sin embargo, si siempre refinancias cada vez que el VAN del interés ahorrado es apenas 1¢ mayor que la tarifa, las tasas de interés podrían caer 10 pp, y terminarías ganando centavos literalmente, por lo que un análisis de costo-beneficio ingenuo es claramente inútil.

Entonces, al igual que con el modelo Black-Scholes con opciones, y al igual que con Markowitz/CAPM con acciones, ¿existe un modelo "estándar" para evaluar decisiones de refinanciamiento? Tal vez algo como un modelo de "suponer que las tasas de hipoteca siguen un movimiento Browniano".

¡Mi habilidad de búsqueda en Google está fallándome épica mente! :(

Answer 1

Suponga que el préstamo en cuestión es una hipoteca de tasa fija. Hay algunas heurísticas estándar recomendadas por especialistas en finanzas al consumidor que pueden estar bastante lejos del modelo "clásico" (también conocido como refinanciamiento óptimo de hipotecas, como señala nbbo2). Estas incluyen refinanciar cuando las tasas prevalecientes sean al menos un 0.50% (50 puntos básicos) más bajas que su tasa de hipoteca actual (anteriormente se sugería un umbral del 2% pero los costos asociados con el refinanciamiento de hipotecas generalmente han tendido a disminuir con el tiempo) o un método de punto de equilibrio que compara el costo de refinanciar con el ahorro en el pago mensual realizado durante el plazo esperado en la casa.

Otro nivel de sofisticación podría añadirse a este análisis al descontar flujos de efectivo e incluir consideraciones fiscales (específicamente, el tratamiento fiscal de los puntos de descuento y los costos de cierre).

Aún así, ninguno de los enfoques anteriores considera el valor de la opción de prepago que recibe el prestatario al tener una hipoteca. En particular, estos enfoques ignoran el compromiso entre pagar una tasa por encima del mercado en este momento y el "valor temporal" de la opción de prepago: puede ser mejor refinanciar en el futuro en lugar de ahora. La regla de refinanciamiento óptimo diría que uno debería refinanciar cuando:

VP (ahorro mensual después de impuestos) = Costos de refinanciamiento + Pérdida en el valor de la opción

Hay una pérdida en el valor de la opción de prepago que recibimos cuando cambiamos la antigua hipoteca por una nueva con una tasa más baja porque la antigua está en el dinero mientras que la nueva está en el dinero o fuera del dinero.

Por supuesto, como también señala nbbo2, el consumidor regular no suele tener la sofisticación/el conocimiento para valorar esta opción de prepago que depende crucialmente de la estructura temporal de las tasas de interés.

Para un análisis realista de este tema, consulte el Capítulo 2 en Un Análisis Financiero de las Decisiones Hipotecarias del Consumidor.