Cómo cobrar la hipoteca de la fianza dorada

Question

Como mucha gente, hace un par de años me aseguré una hipoteca de interés bajo. Si no me mudo, no hay problema, pero si quiero mudarme y vender la casa estaré renunciando a un gran beneficio financiero.

¿Hay alguna manera buena de obtener ese beneficio en efectivo o transferirlo a una nueva hipoteca en otra propiedad?

Ideas:

• Quedarme en la casa - obvio, pero limitante
• Alquilar la casa - pero esto puede ser una molestia y dificultar la próxima compra
• Comprar mi pagaré hipotecario al banco con descuento - esto funciona hipotéticamente pero según lo que he averiguado no es posible
• Vender la casa y hacer que el comprador asuma mi hipoteca - creo que esto solo está disponible para algunas hipotecas especializadas
• Convencer al banco de que me pague - esto sería lo mejor, pero nunca he oído hablar de ello

¿Existen otras opciones buenas?

Parece que tengo un activo valioso que de alguna manera debería poder monetizar.

(Me inspiré un poco en la columna reciente de Matt Levine)

Answer 1

Tienes una deuda relativamente barata garantizada por tu activo costoso. No puedes mantener la deuda sin conservar el activo. Si vendes la casa, primero tendrás que pagar la hipoteca.

Los bancos no tienen interés en permitirte conservar la deuda barata cuando pueden venderte una hipoteca nueva y más cara. Si cumples con los términos del contrato, no pueden exigir el pago, pero cualquier desviación llevará a la demanda de los bancos para pagar la deuda. Por otro lado, actualmente tienen un flujo de ingresos garantizado en términos de comisiones por servicio para un préstamo que probablemente ya han vendido.

Puedes intentar extraer capital con una segunda hipoteca, pero eso tendría tasas de interés más altas.

Por lo tanto, si quieres mantener la hipoteca, mantener la casa es tu única opción. Probablemente tendrás que alquilarla, de lo contrario la compañía de seguros te dejará sin cobertura, lo que activará la demanda del banco por el préstamo.

Sin embargo, considera que tasas más altas mantienen los precios más bajos. Una vez que las tasas bajen a lo que eran hace dos años, los precios se dispararán. Por lo tanto, comprar ahora te garantizará un precio más bajo y podrás refinanciar más tarde si las tasas bajan.

Answer 2

Normalmente, las hipotecas están vinculadas a la propiedad, por lo que no hay forma de seguir disfrutando de la baja tasa de interés sin seguir siendo propietario de la propiedad. Los términos de la hipoteca no te permitirán hacerlo.

Tal vez haya algún tipo de truco que puedas hacer para convertir este préstamo en algo más y, si es así, me encantaría saberlo, pero procederé a responder como si no lo hubiera.

Debido a la inflación (suponiendo un 6%), el principal + los intereses (suponiendo un 2-3%) que entregues al banco en el futuro, cuando se sumen, probablemente valdrán menos que el único cheque que tendrías que emitir hoy (en un pago anticipado) solo por el principal. Además, está la ventaja de tener el dinero disponible para inversiones y emergencias. En cierto sentido, el banco te está pagando para que les debas dinero. En parte, esto se debe a que la inflación se compone, pero el P+I no lo hacen, son pagos fijos. Ese es el riesgo que el banco asumió al prestarte con esos términos.

Financieramente, la forma más sencilla de obtener efectivo es simplemente no pagar tu hipoteca anticipadamente.

Por supuesto, está el hecho de que tal vez ya no te guste tu casa y quieras un cambio. Presumiblemente, estarías pagando tu hipoteca existente de forma anticipada y, al mismo tiempo, tomando una segunda (pero ahora a una tasa más alta, como un 6%) para comprar la nueva casa. Deberías considerar el pago anticipado de tu hipoteca existente como un costo adicional, similar a los costos de cierre de la nueva hipoteca.

No son exactamente esposas de oro, más bien es como la oca de los huevos de oro. Al mudarte, estarías matando a la oca. Es mejor aprovechar esta oportunidad para ahorrar y hacer crecer tus ahorros, y prepararte para mudarte cuando las condiciones cambien (ya sea que la inflación disminuya y se disponga de préstamos baratos de baja tasa nuevamente, o que los precios de las viviendas bajen y hayas ahorrado lo suficiente para comprar una sin deuda). Para puntos extra, puedes colocar el dinero en una cuenta de ahorro que genere intereses en el mismo banco que te prestó. :)

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Aquí tienes una tabla de amortización con valores reales añadidos:

año    principal   interés    dólar_real pago_real    total_real
1       56.4        8.2         0.94        60.8            60.8
2       58.2        6.5         0.88        57.2            118.0
3       59.9        4.8         0.83        53.7            171.7
4       61.8        2.9         0.78        50.5            222.2
5       63.6        1.0         0.73        47.5            269.7

Este es un caso simplificado en el que tienes 300k y 5 años restantes en la hipoteca al 3%, y la inflación se mantiene en un 6%. Puedes ver que un dólar de 2038 es solo 0,73 dólares de 2023, y consecuentemente terminarás pagando 270k en total si haces los pagos. Si lo liquidas ahora, tendrás que pagar 300k, 30k más.

Answer 3

Quédate donde estás. Mantén la hipoteca. Invierte el dinero que te está ahorrando la hipoteca económica. Los rendimientos de la inversión son tu beneficio adicional. Básicamente, esta es la oportunidad más segura que tendrás para una inversión apalancada.