Cómo calcular el valor presente de las anualidades para un préstamo hipotecario

Question

Estoy tratando de modelar la inversión en bienes raíces residenciales frente a la inversión completa en acciones. Tengo un corpus de, digamos, 1M en S&P500. También recibo ingresos mensuales que se utilizarán para invertir en bienes raíces o acciones

Escenario 1: Compro una casa y la alquilo y la vendo después de 20 años. Habrá una hipoteca que tendré que pagar que se compensará con los ingresos por alquiler cada mes. Durante los primeros 15 años, la hipoteca es mayor que los ingresos por alquiler y luego pasa lo contrario. Esta diferencia será financiada con mis ingresos mensuales, lo que quedará se invertirá en S&P500. ¿Cómo calculo el VP de estas 2 anualidades? ¿Cuál debería ser el factor de descuento, el wacc o el costo de oportunidad de S&P500?

El escenario alternativo es: Sigo completamente invertido en S&P500. y los ingresos mensuales también permanecen en S&P500. ¿Cómo calculo el VP de los ingresos mensuales? ¿los descuento con la tasa de S&P o la tasa libre de riesgo o el costo de oportunidad del escenario 1?

Answer 1

Para el escenario de bienes raíces:

Calcule el flujo de efectivo neto restando los pagos de la hipoteca del ingreso del alquiler mensual. Cuando el pago de la hipoteca exceda el ingreso del alquiler, use su ingreso mensual para cubrir la diferencia. Calcule el VP de esta corriente utilizando una tasa que represente el costo de su inversión, como un costo promedio ponderado de capital (WACC) considerando los costos de endeudamiento y los costos de oportunidad.

Invierta los fondos restantes en S&P500. Calcule el VP de esta corriente de inversión utilizando el costo de oportunidad, es decir, el rendimiento esperado de S&P500.

Para el escenario completamente invertido en S&P500:

Calcule el VP del ingreso mensual invertido en S&P500 utilizando el rendimiento esperado de S&P500 como la tasa de descuento.

Para bienes raíces, utilice el WACC para la hipoteca y la cobertura de ingresos, y el rendimiento esperado de S&P500 para los fondos invertidos. Para el escenario de S&P500, emplee el rendimiento esperado de S&P500 para descontar el ingreso. Recuerde, estos cálculos se basan en proyecciones futuras y tasas de rendimiento, que pueden variar. Considere el riesgo, la inflación y otros factores que afectan el valor futuro del dinero.

Answer 2

Hay algunas cosas a considerar incluso antes de comparar el alquiler con otras inversiones:

• ¿Puedes cubrir los pagos de la hipoteca, el seguro y los impuestos si la casa queda desocupada durante 6 meses (es decir, puedes evitar la ejecución hipotecaria)?
• ¿Realmente quieres ser propietario a tiempo parcial?

Si te sientes cómodo con ese riesgo y quieres comparar el alquiler con el S&P 500, entonces usar el rendimiento esperado del S&P 500 como tasa de descuento te lo dirá. Si el VPN de todos los flujos de efectivo (incluyendo el costo inicial, ingresos por alquiler, mantenimiento, impuestos, valor de venta, etc.) es positivo, entonces se espera (pero no se garantiza) que sea más rentable. También tendría en cuenta el hecho de que el S&P es verdaderamente pasivo, mientras que el sector inmobiliario no lo es. Podrías añadir algunos flujos de efectivo para "pagarte" por el tiempo requerido para gestionar la inversión para tenerlo en cuenta. O podrías usar una tasa de descuento ligeramente superior al rendimiento esperado del S&P. Realmente no hay una respuesta "correcta" para consideraciones intangibles como esas.

Esto asume que el sector inmobiliario y el S&P 500 tienen un riesgo igual, lo cual puede no ser el caso, pero si el uso eficiente del riesgo no es tu principal preocupación, entonces usar el rendimiento del S&P como tasa de descuento es apropiado para una comparación de rentabilidad pura.