Un arrendatario potencial en Filadelfia, PA quiere pagar por adelantado un año de arrendamiento. ¿Cómo afecta esto al ingreso neto y, por lo tanto, a los impuestos? Normalmente, cuando se paga de forma mensual, puedo deducir la depreciación de la propiedad para compensar el ingreso imponible de la renta; parte en 2023 y parte en 2024, ya que el arrendamiento es de octubre de 2023 a octubre de 2024. Con un pago por adelantado, todo el ingreso estaría en 2023, mientras que la depreciación programada no sería suficiente para compensar el ingreso, lo que llevaría a impuestos considerablemente más altos. A menos que esté entendiendo mal, esto parece perjudicial. Normalmente, los impuestos netos rondan cerca de 0, ya que la depreciación anual cubre el ingreso. Pero si de repente todo el ingreso está en 2023, la depreciación no sería suficiente para compensarlo, lo que resultaría en impuestos no nulos y me haría pagar más de lo que de otro modo habría pagado. La única forma en que se iguala a 0 el delta durante los 2 años es si la depreciación de la vivienda se puede utilizar para compensar otros ingresos (por ejemplo, el salario) en 2024. ¿Es esto posible? ¿Es esta una comprensión correcta?
Respuesta
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Esto no es exactamente cómo funciona, pero puede causar algunos problemas temporales de flujo de efectivo debido a cambios en los impuestos.
Cuando te pagan por un año completo de una vez, tú como contribuyente en efectivo reconoces los ingresos de una vez. La depreciación siempre se toma con el tiempo. Por lo tanto, potencialmente puedes encontrarte en una situación en la que tengas una mayor responsabilidad tributaria en 2023 debido al pago único, y luego una pérdida fiscal en 2024 debido a la depreciación tomada sin ingresos para compensarla.
Eventualmente se equilibra con el tiempo, pero en 2023 es posible que tengas que pagar un poco más en impuestos y esperar un año para recuperarlo en depreciación. Puedes deducir pérdidas de alquiler de otros ingresos, pero con un límite. Se llama "pérdida por actividad pasiva" y hay reglas importantes sobre cómo manejarla. Consulta la Publicación 925 del IRS. En 2024 es posible que termines con reglas de pérdida por actividad pasiva que limitan cuánto de la pérdida realmente puedes usar contra otros ingresos, pero también se equilibrará con los ingresos futuros de alquiler o al vender la propiedad, ya que puedes llevar adelante las pérdidas por actividad pasiva que no puedes usar hasta que puedas.
Es sin duda una molestia para ti, y poco convencional. No estoy seguro de por qué el inquilino lo quiere, ya que también pierden el valor del dinero durante todo el año.
