¿Cómo podría alguien refinanciar una hipoteca existente?

Question

Estoy leyendo Value: The Four Cornerstones of Corporate Finance (p. 8), y en el primer capítulo habla sobre la crisis financiera en el mercado de viviendas, cita:

Primero, propietarios y especuladores compraron viviendas, que básicamente son activos ilíquidos. Solicitaron hipotecas con intereses fijados artificialmente bajos durante los primeros años, pero luego esos intereses subieron considerablemente. Tanto los prestamistas como los compradores sabían que los compradores no podrían pagar las cuotas de la hipoteca después del periodo inicial de baja tasa de interés. Pero ambos asumían que o el ingreso del comprador crecería lo suficiente como para poder pagar las nuevas cuotas, o el valor de la casa aumentaría lo suficiente como para convencer a un nuevo prestamista de refinanciar la hipoteca a tasas de interés igualmente bajas.

Lo que no entiendo es la última parte. ¿Cómo podría un nuevo prestamista refinanciar una hipoteca existente y al mismo tiempo reducir la tasa de interés ajustable?

Answer 1

No refinanciarías la hipoteca existente. Pagarías la hipoteca existente por completo usando el dinero del nueva.

Supongamos que tienes una casa valorada en $100K, y una hipoteca de $90K, que no puedes pagar. Pero la casa ha aumentado de valor a $150K. Obtienes una nueva hipoteca por $130K, pagas los $90K y tienes $40K para gastar como quieras. Quizás un coche nuevo.

Si luego descubres que no puedes hacer los pagos de la nueva hipoteca, entonces no hay problema. La casa ha subido a $180K. Así que obtienes una hipoteca de $150K. Pagas la hipoteca de $130K y tienes otros $20K para gastar.

Todo funciona hasta el punto en que los precios de las casas dejen de subir.

Answer 2

Estas hipotecas tenían muy poca equidad y efectivamente estaban amortizadas de forma negativa, ya que las tasas de interés iniciales eran más bajas que las tasas de mercado reales. Pero si los precios de las viviendas aumentaban lo suficiente, entonces el aumento en la equidad sería capaz de compensar el bajo pago inicial y la pérdida de equidad efectiva de las tasas promocionales. Cuando fueron a buscar un nuevo préstamo, la nueva, mayor, equidad sería efectivamente su pago inicial, y los prestamistas estarían dispuestos a ofrecer una tasa más baja debido a esa mayor equidad.

Answer 3

Por lo general, las tasas han bajado desde la primera hipoteca. Además, hay cierta competencia por tu negocio, aunque ese es un efecto más menor. Se trata de aprovechar las oportunidades cuando se presenten, no es algo en lo que puedas contar con poder hacerlo.

La regla general es que cuando las tasas de interés anunciadas son un punto completo por debajo de la hipoteca actual, vale la pena investigar la refinanciación. Menos que eso, y es probable que las tarifas eviten que valga la pena el esfuerzo.

Nota que si las tasas han cambiado lo suficiente, es posible que puedas mostrarle a tu banco actual esto y preguntarles si te refinanciarían "en el mismo lugar" en lugar de perderte. Esto puede ser menos complicado e implicar tarifas más bajas.

Ejemplo: Cuando compré mi casa, justo alrededor del inicio de la "crisis hipotecaria", las tasas de interés de las hipotecas rondaban el 6.5%. Unos años después habían bajado al 4.5% y refinancié. Unos años después, habían bajado al sorprendentemente bajo 3.25% y refinancié de nuevo, y mantuve esa tasa durante el resto del período de la hipoteca. Pero nunca hubo garantía de que las cosas saldrían así: las tasas podrían haberse mantenido más altas.

Answer 4

Al menos aquí en el Reino Unido, donde las reglas de asequibilidad de la hipoteca son significativas, obtienes una mejor tasa con un índice de préstamo-valor más bajo. La hipoteca original estaba tasada en un 90% LTV. Incluso si no has pagado nada cuando la casa ha subido a 180k, ahora solo tienes un 50% LTV, lo que te dará una tasa de interés más atractiva. Esto puede compensar un aumento en las tasas en el mercado.

Además, al hipotecar de nuevo, empiezas un nuevo contrato, que incluso puede durar más que tu plazo original. Esto puede reducir tus pagos mensuales (aunque el costo total aumenta)

También solemos tener tasas descontadas o fijas durante los primeros años, con reglas estrictas para evitar que las personas queden atrapadas en la tasa variable más alta posterior. Por lo tanto, es normal sacar una hipoteca con una tasa fija a 5 años y un plazo de 30 años, y volver a hipotecar después de 5 años. Las tarifas por hacerlo son mucho menores que el costo evitado de continuar con la tasa antigua. La última vez que hice esto, fue con el mismo banco, y casi sin problemas (pero tengo un LTV lo suficientemente bueno como para ser un riesgo bajo)

Answer 5

La frase común "refinanciar una hipoteca" en realidad significa "pagar una o más hipotecas existentes (generalmente también tienes que pagar cualquier gravamen secundario) y obtener una nueva hipoteca/préstamo con términos diferentes (fecha de inicio, tasa de interés, duración del préstamo, etc) donde el nuevo prestamista es típicamente, aunque no siempre, diferente". Puedes ver por qué se acorta a refinanciar.

De hecho, es posible cambiar los términos de una hipoteca/préstamo existente, esto se conoce como reestructuración de un préstamo. NO puede ser hecho por una tercera parte. Se utiliza típicamente para evitar la bancarrota u algún otro evento que resultaría en impago, aunque no hay nada que impida que se utilice por razones que se considerarían "positivas".