¿Qué hipoteca debo pagar primero? Misma tasa de interés y duración de la hipoteca

Question

tl;dr:
Tengo dos hipotecas amortizadas; una grande y una pequeña.
Las condiciones (tasa de interés y plazo de la hipoteca) son exactamente iguales.
¿Cuál debería pagar primero?

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Siempre he escuchado que deberías pagar la deuda con la tasa de interés más alta primero, pero en mi caso tengo dos hipotecas con las mismas condiciones (misma tasa de interés y misma duración). Debido a esto, las he considerado como una sola deuda, y por lo tanto comencé a pagar un extra en el préstamo más pequeño. Pensé que no hacía diferencia financiera, pero deshacerme de una hipoteca fue una motivación. Mi lógica era que cada dólar que pago anticipadamente es un dólar en el que no pagaré intereses compuestos más adelante, y como cada dólar tiene la misma tasa de interés y plazo de pago, no debería haber diferencia en qué préstamo pongo mi dólar.

Sin embargo, comencé a reflexionar y debido a la naturaleza de los préstamos amortizados, obviamente estoy pagando bastante interés al principio, lo que significa que durante los años que paso pagando el préstamo pequeño, estoy pagando mucho interés y casi nada hacia el capital principal del grande. Los préstamos son por 30 años, y los obtuve hace un año, por lo que quedan 29 años.

Los números en cuestión:

• $59,000, tasa de interés anual del 5.4%, 29 años restantes
• $270,000, tasa de interés anual del 5.4%, 29 años restantes
• Puedo pagar $500 extra al mes

Mis cálculos son (hice redondeos y estimaciones, por lo que no son 100% exactos):

Pagar primero el préstamo más pequeño:

• Préstamo más pequeño finalizado después de 7 años. Ahorré aproximadamente $47,500.
• En este punto, queda $236,250 del grande. Comienzo a pagar extra en el grande.
• Préstamo más grande finalizado después de 14 años más. Ahorré alrededor de $69,580 en este.
• En total: Finalizado después de 21 años, ahorré $117,080.

Pagar primero el préstamo más grande:

• Préstamo más grande finalizado después de 17 años. Ahorré aproximadamente $124,200.
• En este punto, queda $35,880 del pequeño. Comienzo a pagar extra en el pequeño.
• Préstamo más pequeño finalizado después de 4 años más. Ahorré alrededor de $10,680 en este.
• En total: Finalizado después de 21 años, ahorré $134,880.

Considerándolos como un solo préstamo de $329k:

• Préstamo finalizado después de 18 años. Ahorré $135,890.

Según esto, pagar el más grande parece ser bastante cercano a simplemente considerarlos como un solo préstamo. Lo suficientemente cerca como para que la diferencia pueda deberse a mis errores de redondeo. Pero la diferencia de 3 años, mientras que el costo total sigue siendo casi el mismo, me desconcierta un poco.
Y pagar primero el más pequeño parece costarme alrededor de $18,000 en comparación con pagar primero el más grande. Puede que no parezca mucho en un marco de tiempo tan largo, pero promedia aproximadamente $75 cada mes durante los próximos 20 años, por lo que en realidad es una cantidad sustancial a mis ojos.

¿Me equivoqué en algún lado?
¿Realmente es beneficioso pagar extra en la hipoteca grande? ¿O no hay diferencia, y debería seguir con la pequeña por motivación?

Answer 1

No has contabilizado lo que sucede cuando el pequeño préstamo se paga por completo.

Siete años en el programa agresivo de pago, necesitas trasladar todo el principal original y el pago de intereses, junto con los $500 extra, al préstamo más grande. Cuando haces eso, los diferentes escenarios casi se igualarán. Cuando verifiqué con una hoja de cálculo, la diferencia era de menos de $200, pero eso se debió a que el pago adicional resultó en saldos no nulos al intentar contabilizar el último pago de un préstamo.

Debido a que la duración y la tasa de interés son iguales para ambos préstamos, el orden no importa desde el punto de vista del dinero, aunque uno desaparece después de 7 años, por lo que hay algunos beneficios psicológicos y administrativos.

Answer 2

Sin embargo, empecé a pensar y debido a la naturaleza de los préstamos amortizados, obviamente estoy pagando bastante interés al principio....

Este es un punto común de confusión, la porción de tu pago que es interés es solo más grande al principio porque tu saldo es más alto. Si miras una tabla de amortización verás que el interés mensual es el saldo pendiente multiplicado por la tasa mensual (APR/12).

Tenías razón al pensar en ellos como un solo gran préstamo. Parece que hay un error en tus cálculos, probablemente no estás utilizando el mismo monto total de pago cada mes durante la duración de cada escenario.

Answer 3

Ya tienes dos respuestas, yo seré el tipo que va en sentido ortogonal: Te sugiero considerar no pagar ninguna hipoteca anticipadamente.
Si lo haces, hay un costo de oportunidad asociado, de no invertir el dinero utilizado para pagar los préstamos.
En su lugar, considera poner tu efectivo en acciones o ETF que pueden generar más intereses que los préstamos. J.L.Collins, te sugeriría apuntar al SP500 que ha tenido un promedio de intereses del 7% en los últimos 150 años, por lo tanto más que tu 5.4% de las hipotecas.
Según el foro de Mister Money Mustache, tienes 75 páginas de un tema de discusión sobre el asunto. Y un blogpost más tarde asociado que sugiere que tu situación puede variar.
Hay una cuestión de tolerancia al riesgo si tus préstamos son a tasa fija y no te gusta la exposición al capital. Eso dependería de tu personalidad. Un tropismo que encontrarás es "El dinero ahora vale más que el dinero en el futuro", los bancos amablemente te prestaron mucho, consérvalo. (lo que significa que tu apalancamiento es un regalo, no seas alérgico a él)