Cómo determinar el saldo medio de una hipoteca de dos años parciales

Question

En el impuesto federal sobre la renta de los EE.UU., la deducción detallada por intereses hipotecarios se reduce si la deuda hipotecaria supera los 2.000 millones de euros. $1,000,000 (for loans taken out after 1987) or $ 750.000 (para préstamos suscritos después de 2017). En Publicación 936 parece que se trata del "saldo medio" de toda la deuda de adquisición de vivienda.

Sin embargo, después de leer la publicación, sigo sin tener claro cómo se considera esta media cuando una hipoteca empieza o termina a mitad de año. Consideremos el ejemplo de una persona que compra una casa nueva y vende una casa antigua durante el año, con las dos hipotecas siguientes, ambas constituidas después de 2017 (los números son inventados):

Mortgage A balance:
Jan: $200k
Feb: $199k
Mar: $198k
Apr: $197k
May: $196k
Jun: $195k
Jul: $194k
Aug: $193k
Sep: $192k
Oct: $191k
Nov: $190k
house is sold at the end of Nov

Mortgage B balance:
house is purchased at the beginning of Sep
Sep: $800k
Oct: $798k
Nov: $796k
Dec: $794k

¿Cuál debería ser aquí el saldo medio de la hipoteca? Se me ocurren dos opciones:

1. Suma los saldos mensuales de todas las hipotecas y divídelos por 12. De este modo, se obtiene el saldo medio de cada hipoteca a lo largo de todo el año, incluidos los meses en los que la hipoteca no existía y la vivienda no era de su propiedad. El resultado es $5.138 million / 12 = about $ 428k, que está muy por debajo del límite de $ 750k, lo que significa que todos los intereses de la hipoteca para el año es deducible.

2. Toma el saldo medio de cada hipoteca sólo durante la parte del año en que esa hipoteca existía y la vivienda era de su propiedad, y luego súmalos. Así, la media de la hipoteca A sería $195k, and for mortgage B being $ 797k, para un total de $992k, which is above the $ Límite de 750.000 euros, lo que significa que sólo es deducible una parte de los intereses hipotecarios del año.

¿Cuál es la correcta?

Answer 1

Leer el bar con cuidado:

Tienes que calcular el saldo medio de cada hipoteca para determinar su límite de préstamo cualificado

Tienes dos hipotecas. Sigue la hoja de cálculo:

1. Introduzca el saldo a partir del primer día del año en que la hipoteca estaba garantizada por su vivienda cualificada durante el año (generalmente, el 1 de enero) _____
2. Introduzca el saldo a fecha del último día del año en que la hipoteca estaba garantizada por su vivienda cualificada durante el año (generalmente, el 31 de diciembre) _____
3. Suma los importes de las líneas 1 y 2 _____
4. Divida el importe de la línea 3 por 2,0. Introduzca el resultado

Hipoteca 1: Enero-Noviembre, por lo que se suman los saldos de enero y noviembre y se dividen por 2 para obtener la media.

Hipoteca 2: Sep-Dic, sumar de forma similar los saldos de septiembre y diciembre, dividir por 2 para obtener la media.

Esa sería tu opción nº 2, que lleva a que sólo una parte de los intereses sean deducibles. Ese es el resultado intuitivamente esperado ya que tienes la nueva hipoteca por encima de 750K, por lo que no debería ser totalmente deducible.

A continuación, tienes que seguir cuidadosamente los pasos de la Tabla 1 y poner las cantidades adecuadas en las líneas correspondientes de la tabla para que las matemáticas funcionen.