En términos sencillos, la pregunta que plantea parece ser la siguiente:
"¿Cómo debo invertir mis 100.000 libras antes de comprar una casa, si es que debo hacerlo?"
Olvídese por ahora del plazo de 3 años. Supongamos que tienes 100.000 libras en el banco y quieres comprarte una casa. ¿Preferiría el banco que tuvieras una hipoteca de 300.000 libras sobre una casa de 400.000? ¿O preferirían que tuvieras una hipoteca de 400.000 euros sobre una casa de 400.000 euros más una vivienda de alquiler que compraste por 100.000 euros?
Recuerda que si no vas a comprar una casa, un banco nunca te prestaría 300.000 libras en condiciones tan (relativamente) atractivas. Temerían que perdieras la capacidad de hacer frente a los pagos mensuales y, en lugar de ganar un simple 5% de interés por su préstamo, perderían el 100%. Este es en gran parte el motivo por el que la deuda de las tarjetas de crédito tiene unos tipos de interés tan altos que los de las hipotecas: Una hipoteca permite al banco colocar un gravamen sobre tu casa como "garantía", lo que te impide simplemente "salirte" de tus obligaciones. Un banco evaluará tu riesgo como prestatario hipotecario basándose en gran medida en su capacidad percibida para recuperar cualquier pérdida potencial [si no realizas los pagos futuros], liquidando tu casa y recuperando el dinero.
Si usted tiene £ 100k de "capital" en su casa de su pago inicial, entonces hay un riesgo mínimo para el banco de una pérdida total . Mientras su casa valga más de 300.000 £ [¡después de los costes de liquidación!], su banco no puede perder dinero con usted.
Si no tiene capital en su casa [porque compró una propiedad diferente en efectivo, de antemano], una caída de £ 50k en el valor significaría que usted debe más en la casa de lo que vale, y podría decidir dejar de hacer los pagos . Incluso si utilizas tu piso de alquiler como garantía adicional para la hipoteca, la complejidad del acuerdo aumenta, y tu patrimonio proporcional también es menor [si compras el piso de 100.000, tendrías una propiedad por valor de 500.000 y un préstamo de 400.000 [20% de patrimonio], frente a si no compras el piso, tendrías una propiedad por valor de 400.000 y un préstamo de 300.000 [25% de patrimonio]].
Además, los bancos ven más favorablemente las garantías sobre la vivienda principal que sobre una vivienda de alquiler. Una unidad de alquiler es puramente financiera y, por tanto, podría ser astuto a la hora de decidir declararse en quiebra. Sin embargo, una vivienda tiene elementos emocionales y prácticos que probablemente le hagan seguir luchando al máximo para hacer frente a los pagos mensuales puntualmente.
A esto hay que añadir, como aspecto negativo, que si se compra primero el piso, su valor puede bajar incluso antes de que se obtenga la hipoteca de la casa. Esto pone de manifiesto que, si se está a punto de comprar una casa, no es recomendable mantener inversiones de riesgo, porque no se dispone de un horizonte temporal largo para recuperar las pérdidas. Piensa en lo que pasaría si compraras un piso por 100.000 y el inquilino lo destrozara y se fuera: tendrías que incurrir en gastos adicionales para devolverlo a un estado adecuado y el banco no podría contar con la fiabilidad de los futuros ingresos por alquiler.
