¿Qué tan probable es que una propiedad en alquiler pueda tener un mejor ROI que el mercado de valores si tengo que utilizar una empresa de administración de propiedades?

Question

Estoy en los EE. UU. y tengo una buena cantidad de dinero disponible para mí y estoy dispuesto a aceptar un alto riesgo al invertir, siempre y cuando el ROI lo justifique. He estado jugando con la idea de comprar una propiedad en alquiler, pero no estoy seguro si vale la pena investigarlo. No confío en mí mismo para ser lo suficientemente organizado como para hacer todas las cosas que los propietarios normalmente hacen, así que si compro una propiedad en alquiler, probablemente usaría una empresa de administración de propiedades. Mi pregunta es si es probable que una propiedad en alquiler tenga un ROI a largo plazo mejor que un fondo índice después de considerar el costo de una empresa de administración de propiedades.

Me doy cuenta de que los detalles exactos dependen de mi ubicación, del momento en que compre y de la calidad de la oferta que obtenga, y que necesito hacer la investigación por mí mismo. Sin embargo, antes de dedicar tiempo y costos a aprender todo eso, me gustaría saber, desde un punto de vista general, si la idea es factible y vale la pena investigar, o si es poco probable que supere al mercado de valores a largo plazo una vez que tenga en cuenta los costos de la administración de propiedades y por lo tanto, no vale la pena considerarlo.

Dado donde vivo y la demanda de alquileres aquí, es probable que esté alquilando habitaciones en mi propiedad a 3-5 personas de 20-30 años con ingresos decentes/estables, pero posiblemente no tan propensos a quedarse en un lugar por más de un año o dos. Podría hacer un pago inicial bastante grande, por lo que es probable que mi tasa de interés hipotecario sea baja, y también podría pagar cualquier saldo restante de la hipoteca muy rápido. Por otro lado, dado que estoy dispuesto a invertir en alto riesgo y creo que los EE. UU. da incentivos fiscales para las hipotecas, puede que sea mejor tomarme mi tiempo para pagar la hipoteca para tener más para invertir en acciones.

Answer 1

Quieres una regla general sencilla, así que limpiemos las cosas con algunas simplificaciones rápidas.

Supongamos un mercado de alquiler perfectamente eficiente, un mercado de valores y un mercado inmobiliario. Esto significa que, aunque el riesgo de varias opciones puede ser diferente, asumimos que el mercado cuenta perfectamente con ese riesgo ofreciendo mayores recompensas a la opción de mayor riesgo. Supongamos que estás considerando comprar una casa para alquilar, que es idéntica a las unidades dentro de un complejo de 1000 unidades al lado, que es propiedad en su totalidad de un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces.

Tu decisión es: ¿compras una participación en el FIBR, o compras la casa para alquilarla tú mismo? De cualquier manera, estás comprando un pedazo de tierra y un edificio que se deprecia, por lo tanto estás sujeto a las subidas y bajadas del mercado inmobiliario en tu área [de nuevo - estamos asumiendo que el mercado está tasando perfectamente el diferente riesgo asociado]. La única diferencia está en el lado de los ingresos por alquiler. De otra manera de decirlo, de manera simplista: ¿Vas a administrar tu unidad de alquiler de manera más rentable que como el FIBR operará sus 1,000 unidades?

La respuesta básica es que un pequeño propietario puede realizar funciones básicas "de forma gratuita" [bueno, cuesta tu tiempo, así que esto se convierte simplemente en un trabajo con un ROI vago], y en casos donde el pequeño propietario es bueno en estas tareas, teóricamente podría obtener un mayor beneficio que un propietario corporativo [nuevamente, excluyendo el valor de tu tiempo]. En casos donde contratas a alguien para hacer estas tareas administrativas por ti, básicamente ya has admitido que no vas a administrar el alquiler más eficientemente que una empresa lo haría.

En resumen, aunque comprar propiedad para alquilar puede o no tener sentido dados todos los factores relevantes, tan pronto como incluyes a alguien más en las ganancias implícitas que obtendrías al gestionar la propiedad tú mismo, has perdido la única ventaja competitiva teórica que tienes sobre simplemente comprar un FIBR. Lo que te queda, entonces, es una situación en la que estás considerando un apalancamiento significativo [con un pago inicial del 20%, tendrías un apalancamiento de 4x], lo que significa que cualquier ganancia por apreciación del valor de la propiedad se magnificará, y el riesgo de posibles caídas en el precio de la propiedad, igualmente será significativamente mayor.

Por eso puedes encontrar a mucha gente alabando los beneficios de sus exitosas compras de bienes raíces - incluso si tienen pérdidas mensuales por el alquiler - porque el valor de su compra aumentó, y acumularon ganancias magnificadas gracias al apalancamiento, lo que creó un riesgo que quizás nunca entendieron completamente. es decir: si estás perdiendo dinero mensualmente por el alquiler [lo cual es más probable si tienes que externalizar la gestión del alquiler], todo lo que te queda es una posición especulativa que gana si el mercado inmobiliario sube.

¡Por supuesto - si haces todo por ti mismo y eres malo en ello, las cosas no te irán mejor!

Answer 2

"He jugado con la idea de comprar una propiedad para alquilar, pero no estoy seguro si vale la pena investigar."

No lo hagas*.

He estado allí, he hecho eso, me llevé la camiseta. Fue rentable. Argumentablemente más rentable para el período de tiempo que el mercado de valores, y ninguna firma de corretaje te permitirá comprar acciones con margen con el apalancamiento que puedes obtener con una hipoteca en bienes raíces.

Pero era un trabajo. Por eso ya no lo hago, mi trabajo diario y los proyectos de consultoría se convirtieron en usos más rentables de mi tiempo y no valía la pena mantener los alquileres.

Es como dirigir cualquier otro negocio. Y aunque pueda tener sentido perfecto para un propietario de negocios que haya construido una máquina de hacer dinero autosuficiente para semi-retirarse y contratar a alguien más para que lo dirija, eso no eres tú que está empezando en bienes raíces desde cero. ¿Cómo sabes cómo se ve una buena inversión inmobiliaria? Incluso si confías totalmente en la empresa de gestión de la propiedad para que la administre, aún así tienes que comprarla.

Además, comparar bienes raíces en alquiler con acciones es un poco como comparar manzanas con naranjas: las acciones generalmente se compran por su potencial de crecimiento con cualquier ingreso como dividendos siendo un extra, pero los bienes raíces en alquiler generalmente se compran por su ingreso con cualquier aumento en el valor de la propiedad subyacente como un extra. ¿Quieres ingresos ahora mismo o potencial de crecimiento? ¿Cuál es tu tolerancia al riesgo? Porque el riesgo en acciones cuando no sabes nada sobre ellas se puede mitigar comprando fondos, pero si compras una propiedad (una transacción grande en mente) debes estar razonablemente seguro de que no estás comprando una ganga. Es más riesgoso para ti, incluso si los bienes raíces son menos riesgosos que las acciones en general.

Al mirar tu perfil parece que al igual que yo eres un ingeniero de software. En cuanto a la inversión activa, es casi seguro que será más rentable para ti aprovechar tu experiencia cultivando posibles clientes para consultoría o trabajando en mejorar tu próximo rol que aprender un campo completamente nuevo desde cero.

* Posible excepción: segundas residencias.

Si realmente te gusta vacacionar en un área en particular y tienes una cantidad verdaderamente grande de dinero que no te importa mantener por años a décadas, puede tener sentido invertir en bienes raíces en ese lugar donde lo uses 1-2 semanas durante la temporada y lo alquiles el resto del tiempo a través de una empresa de administración de propiedades. Obtienes un lugar garantizado en tu destino favorito para escaparte, y con suerte los ingresos por alquiler cubren la mayoría o todos los gastos.

Esto solo tiene sentido realmente si casi siempre vacacionas en el mismo lugar, y cumples con el alto requisito de capital para la entrada (mínimo absoluto 10% de inicial en la segunda residencia, probablemente bastante más si no quieres tener que alimentarla cada mes), y hay un ingreso de alquiler constante a realizar. No es para mí, pero mi familia extendida ha acumulado bastante apreciación mientras hace esto (teniendo lugares en grandes lugares para visitar).