La ventaja de un ARM es que el tipo de interés inicial puede ser más bajo que el que tendría que pagar por un tipo fijo.
Supongamos que el banco calcula que, en las condiciones actuales del mercado, podría obtener un beneficio razonable en una hipoteca si cobrara, digamos, el 5%. (Sólo estoy inventando números para un ejemplo. No estoy afirmando que las cifras que utilizo aquí sean reales). Pero la inflación es alta. Quizá siga siendo alta. Tal vez suba aún más. Así que hacer un préstamo al 6% sería muy arriesgado para el banco. Claro, hoy ganarían dinero con ese tipo de interés. Pero una hipoteca suele durar entre 15 y 30 años. ¿Quién sabe lo que pasará en ese tiempo? Así que, si van a garantizar un tipo de interés durante 30 años, para estar seguros, lo rellenan un poco y cobran quizás un 6% o un 7%.
Pero con una hipoteca de tipo variable, pueden ofrecer un tipo más bajo hoy y si las cosas cambian aumentar el tipo. Así que tal vez estén dispuestos a ofrecer un préstamo al 6%. Si las cosas empeoran, el tipo puede subir al 7% o al 8%. Si las cosas mejoran, puede bajar al 5%.
Desde el punto de vista del banco, un ARM reduce su riesgo.
Desde el punto de vista del prestatario, un ARM aumenta su riesgo. En lugar de que el banco se comprometa a un tipo determinado, éste podría subir. Claro que también podría bajar, pero esto no le ayuda mucho. Si los tipos de interés bajaran lo suficiente, podría refinanciar el préstamo. Es bueno que el tipo baje y que él obtenga el tipo más bajo sin el tiempo y el gasto de refinanciar, pero es una ventaja menor. El banco está trasladando el riesgo de sí mismo al prestatario.
Si ofrecen un tipo inicial más bajo que los tipos fijos disponibles, puede ser un buen riesgo a asumir. Puede aceptar el riesgo de que su pago sea más alto el próximo año a cambio de un pago más bajo este año. Al fin y al cabo, puede que no suba, en cuyo caso usted sale ganando. Una de las principales causas del aumento de los tipos de interés de los préstamos es la inflación, y si la inflación es alta, es posible que sus ingresos también suban, por lo que puede tener más dólares nominales el año que viene para pagarlo.
Si los préstamos a tipo fijo están disponibles al mismo tipo que el tipo inicial de un ARM, no veo ninguna razón para optar por el ARM. (Bueno, a no ser que otras condiciones del préstamo lo hagan más deseable -alguna otra comisión es más baja o lo que sea-).
Además, yo comprobaría cuidadosamente cuáles son las normas para determinar el tipo variable. Una vez pedí tontamente un préstamo para coche con un tipo inicial del 9,9%, pero el contrato decía que el banco podía cambiar el tipo a lo que quisiera hasta el 20%. Al cabo de un año lo subieron al 15% y al año siguiente al 19%. No tenía ningún recurso real porque había firmado un contrato en el que se aceptaba eso. Pagué el préstamo tan pronto como pude y desde entonces he leído los documentos con más atención. La mayoría de los préstamos hipotecarios que he visto desde entonces vinculan el tipo de interés a algo que está fuera del control del banco y que es verificable, como un índice o el "tipo de interés de referencia" o algo parecido. Tal vez haya leyes sobre esto ahora.
