Comprar casa ahora, refinanciar después

Question

Estoy interesado en comprar una casa lo antes posible, pero me preocupan los altos tipos de interés: 6,7% a partir de octubre de 2022. Alguien me dijo que comprara una casa nueva ahora, que aceptara una hipoteca alta y que volviera a financiar más adelante, cuando los tipos sean más bajos. ¿Es esta una buena estrategia? Suponiendo que los tipos de interés empiecen a bajar en los próximos 2-4 años, y que el banco permita la refinanciación, podría tener una casa nueva hoy y seguir ahorrando a largo plazo. ¿Qué debería preocuparme de esta expectativa? Quizás los tipos no bajen en los próximos dos años, o algo más.

Answer 1

No debe comprar una casa que no pueda permitirse dada su situación financiera actual.

Comprar una casa que no puede pagar ahora esperando que los tipos de interés bajen es un gran riesgo. Si puedes permitirte la casa con los tipos actuales, entonces no dudes en hacerlo. Si los tipos bajan de forma significativa (es decir, más de lo suficiente para compensar los costes de la refinanciación), eso será un beneficio adicional para ti.

Nota al margen: los bancos casi siempre permiten la refinanciación: ganan dinero con los costes de cierre del nuevo préstamo. La única razón por la que no lo harían es si no tienes suficiente capital (por ejemplo, debido a la caída del valor de la propiedad) para refinanciar; no porque no quieran que tengas un tipo de interés más bajo. No les preocupa que pagues menos intereses. De hecho, es probable que ya hayan vendido su préstamo a otra persona y sólo estén servicio técnico el préstamo.

Si los tipos suben arriba Entonces, está bloqueado a los tipos actuales y no le afecta.

Si no puedes permitirte la casa que estás mirando pero quieres mantener los tipos actuales, compra una casa más barata. Si los tipos bajan y ahora puedes permitirte la otra casa (o una similar), entonces podrás mudarte en ese momento.

En resumen, yo no me preocuparía demasiado por los "altos" tipos de interés actuales. Los tipos fueron más altos durante varios años antes de 2008, y el tendencia indicaría que es más probable que suban que que bajen (esto no es una predicción ni una sugerencia, sólo una opinión). Nunca se precipite en una compra importante por miedo .

Answer 2

¿Es una buena estrategia? Suponiendo que los tipos de interés empiecen a bajar dentro de los próximos 2-4 años, y el banco permite la refinanciación, podría podría tener una casa nueva hoy y seguir ahorrando a largo plazo. ¿Qué ¿Debería preocuparme esta expectativa? Tal vez los tipos no bajen en los próximos dos años, o algo más.

Le preocupa adivinar cuándo bajarán los tipos. Tal y como ha dicho en su pregunta, eso es un riesgo, porque puede que no bajen durante años.

Otra apuesta es que está comprando en la parte superior del mercado. Si los precios de la vivienda bajan, la refinanciación se convierte en un problema. A los prestamistas no les gusta conceder préstamos cercanos al valor de la propiedad. Si el valor cae, es posible que tenga que añadir dinero en efectivo para poder obtener un nuevo préstamo. Las personas que compraron en la cima del mercado en 2006 se encontraron con que no podían refinanciar sin aportar dinero en efectivo.

No hagas el trato a menos que puedas pagar la mensualidad con tu nivel de ingresos y los tipos actuales. Adquirir algo que no es asequible con la esperanza de que sea más asequible en uno o dos años aumenta tus riesgos.

Answer 3

Este es un enfoque muy arriesgado. Si el banco te ofrece una hipoteca a plazo fijo, por ejemplo a 3 años, y otra a 10 años con el mismo tipo de interés del 6,7%, eso significa que el banco cree que los tipos de interés típicos para los próximos 10 años estarán en torno al 6,7%. El banco tiene un montón de profesionales cuyo trabajo es hacer este tipo de estimaciones. Contratar una hipoteca fija a largo plazo significa externalizar el riesgo de fluctuación de los tipos de interés al banco.

Por supuesto, pueden equivocarse, pero para que esto le resulte rentable, su predicción de los tipos de interés futuros tiene que ser mejor que la de las personas cuyo trabajo es hacer tales predicciones.

Puede apostar por unos tipos de interés más bajos dentro de unos años y ahorrar potencialmente algo de dinero si gana, pero también considere qué ocurre si los tipos de interés no bajan. ¿Tendrá que vender la casa que acaba de comprar? Eso es casi seguro que es malo para usted financieramente y presumiblemente también emocionalmente.

Answer 4

Creo que es un mal momento para comprar.

La gente tiende a comprar casas en función del pago que puede hacer. Por lo tanto, los valores suben cuando los tipos de interés bajan, y también bajan cuando los tipos de interés suben.

Si compras una casa y el valor baja en lugar de subir, entonces si quieres refinanciar tendrás que poner dinero.

En 2008, mucha gente quedó atrapada en préstamos bomba de relojería que tenían tipos iniciales bajos durante 1,2,3 años, pero que luego subían varios porcentajes automáticamente si no se refinanciaba. Pero no podían refinanciar, porque los precios de las viviendas habían bajado y no tenían el dinero para ponerlo. Esto se convirtió en una bola de nieve para la economía.

En lugar de apostar por la caída de los tipos a corto plazo, el objetivo debería ser la asequibilidad de los tipos a 30 o 15 años.

Answer 5

En las respuestas anteriores se ha abordado la cuestión de que los tipos pueden no bajar durante un tiempo. Si realmente quiere ser propietario de una vivienda y puede hacerlo en el entorno actual de tipos y precios, siga adelante con la compra.

Si no le importa inmovilizar el capital durante mucho tiempo y sólo quiere especular con la posibilidad de que los tipos de interés bajen en el futuro, puede asumir un riesgo mucho menor comprando bonos del Tesoro estadounidense a 10 años. Si los tipos bajan, el valor de mercado de los bonos subirá y usted ganará dinero. Si los tipos no bajan, tendrá algunos bonos que pagan cupones del 3,7%. Si suben, seguirá teniendo algunos bonos que pagan cupones del 3,7%, pero si necesita liquidarlos antes de su vencimiento, es posible que tenga que hacerlo con pérdidas.

Mucha gente intenta predecir el "tipo terminal", es decir, el máximo al que llegará el tipo de los fondos federales. El consenso actual se sitúa en torno al 4,6%, pero los analistas de Wall Street hacen predicciones más altas y más bajas. https://www.bloomberg.com/news/articles/2022-09-16/fed-seen-raising-to-4-in-2022-and-signaling-higher-for-longer

Obviamente, nadie puede predecir con exactitud lo que hará la Reserva Federal con un 100% de certeza.

Si tiene curiosidad por esto y no está familiarizado, lea sobre la duración de los bonos. https://www.investopedia.com/terms/d/duration.asp