¿Por qué los propietarios no se limitan a reducir el alquiler en una cantidad equivalente, en lugar de ofrecer incentivos como periodos libres de alquiler?

Question

Los "incentivos", como los periodos de alquiler gratuito y las indemnizaciones por mejoras para los inquilinos, resultan indiferentes, exagerados y tortuosos. ¿Por qué los propietarios toman "la ruta escénica"? Supongamos que usted alquila por un año a 60.000 dólares al año.

Pregunta 1

Supongamos que el propietario concede 1 mes de alquiler gratuito. $60K/12 = $ 5K. Por lo tanto, usted paga $(60 — 5)K = $ 55.000 en su primer año.

1. En el contrato de arrendamiento, ¿por qué el arrendador no escribe su renta mensual como 55.000 dólares SIN ningún período de renta libre? ¿Por qué los propietarios complican demasiado el contrato de alquiler? Después de cuantificar la renta mensual en 60.000 $/año, el arrendador añade al menos dos párrafos más, uno en el que define el periodo de carencia de renta y otro en el que lo cuantifica en 1 mes?

Pregunta 2

Supongamos que "el arrendador se ha comprometido a reembolsar al inquilino por $50,000 worth of construction costs.". Presuppose that Landlord in fact spends $ 50K para los costes de construcción. Entonces sus costes durante 1 año = $(60 — 50)K = $ 10K.

2. En el contrato de arrendamiento, ¿por qué el arrendador no escribe simplemente su renta mensual como 10.000 dólares SIN ninguna asignación de mejora para el inquilino? ¿Por qué los propietarios complican demasiado el contrato de alquiler? Después de cuantificar la renta mensual en $60K/year, Landlord adds at least two more paragraphs, one paragraph defining the Tenant Improvement Allowance and another quantifying it as $ 50K?

Answer 1

La indemnización por mejora del inquilino se refiere a los bienes inmuebles comerciales. El razonamiento aquí es que el inquilino comercial tienen que realizar ciertas mejoras (=remodelación) en la propiedad para adaptarla a sus necesidades. Por lo tanto, el propietario está dispuesto a acreditar ese gasto en el alquiler. Sin embargo, el propietario no tiene ningún interés en reducir el alquiler real, ¿por qué iba a hacerlo?

Del mismo modo, los incentivos como el "primer mes gratis" no reducen el alquiler, sino que omiten un pago. Si te quedas un año en la vivienda, pagarás 11/12 del alquiler contratado, pero si te quedas tres años, pagarás 35/36. Así que reducir el alquiler directamente a 11/12 no beneficiaría al propietario, ya que cuanto más tiempo te quedes más le cuesta al propietario, mientras que el incentivo se supone que es una cantidad fija.

Answer 2

Mudarse o empezar un negocio es caro, por lo que no tener que pagar el alquiler el primer mes que estés en un nuevo espacio o no tener que desembolsar para personalizar el espacio para tu negocio por adelantado puede ser una gran ayuda. No se trata sólo del total del alquiler que se paga, sino del calendario de gastos.

Los propietarios podrían ofrecer incentivos para la renovación sabiendo que probablemente no se utilizarán en su totalidad, aumentando así los beneficios. Del mismo modo, dado que muchas empresas tendrían que endeudarse para permitirse las renovaciones, es probable que el coste del incentivo sea en realidad menor que el importe del aumento del alquiler que puede generar, pero para saberlo habría que comparar espacios similares sin dicho incentivo.

Establecer un alquiler mensual más alto, aunque se compense un poco con incentivos, te da un mejor punto de partida para negociar el alquiler en la renovación que probablemente incluya menos/ningún incentivo. Esto es simplemente psicológico, la gente tiende a centrarse en la cifra mensual y no piensa en descontarla por los incentivos recibidos anteriormente.

Este tipo de incentivos en los contratos de alquiler de viviendas son menos habituales, pero de vez en cuando se ven exenciones o reducciones de las tasas/depósitos/primer mes de alquiler. Es la misma idea, pagar un poco más cada mes es más fácil que reunir una cantidad mayor por adelantado para muchas personas.