Alternativa a la falta de pagos quincenales de la hipoteca

Question

Tengo entendido que los pagos quincenales que se aplican a su préstamo reducen su capital 2 semanas antes de su pago mensual podría conducir a una duración más corta para el dinero adeudado. Por favor, corríjanme si me equivoco .

• Ahora bien, si el administrador no permite los pagos parciales y retiene el pago parcial (la mitad) hasta que se reciba el importe total, ¿sería posible obtener la misma cantidad de ahorro que un pago quincenal por otros medios? ¿Cuál es la matemática detrás de la(s) alternativa(s)?

  • Se me ocurre pagar una cantidad extra al principio del año, pero ¿es mejor o igual pagar una cantidad extra al principio del año que los pagos quincenales?

  • He oído que pagar 1/12 de más en cada pago sería lo mismo, pero no veo cómo ayudarían las matemáticas (porque debes una cantidad mayor cada vez que vence un pago), a menos que haya entendido mal el enfoque de los pagos quincenales.

  • ¿Hay alguna razón por la que los administradores no estén obligados a hacerlo por ley? Veo los pagos quincenales como una forma de ayudar al consumidor.

Answer 1

Suponiendo que no haya penalización por pago anticipado y que el interés sea simple, pagar antes siempre reducirá la duración de los pagos, por ejemplo, pagar $1200 at the beginning of the year will reduce the duration by more than paying $ 100 al mes. Pero la diferencia puede no ser grande, para mi ejemplo de abajo, la reducción de la duración es sólo de dos meses. 301 pagos frente a 303 pagos, pero ambos son menos que su préstamo original sin modificar de 360 pagos.

¿por qué los administradores no están obligados a hacerlo [quincenalmente] por ley?

No todas las leyes se crean para beneficiar al consumidor. Los bancos presionan al gobierno para que las leyes les reporten más beneficios (lo que incluye facilitarles la vida).

Dado que te interesan los múltiples "y si", deberías aprender a calcularlo tú mismo. Aquí está la hoja de cálculo de Excel que he utilizado. Creo que los resultados fueron ligeramente diferentes a los cálculos del banco, pero lo suficientemente cerca para lo que quieres hacer. Nunca lo he usado para quincenal, así que no prometo nada sobre quincenal. Una vez que las ecuaciones se introducen, sólo debe cambiar la sección superior y la columna "principio adicional".

Aquí están las ecuaciones. A partir de la fila 16, son las mismas, sólo "copiar hacia abajo".

Answer 2

Me da la impresión de que atribuyes la menor duración de la hipoteca al ahorro de intereses en esas 2 semanas (por ejemplo, pagas antes, por lo que pagas menos intereses). Aunque tiene un efecto, el efecto es realmente pequeño.

En realidad, el gran efecto proviene de pagar más al año. Si paga la mitad de la tarifa mensual cada dos semanas, pagará 13 tarifas mensuales al año (ya que el año tiene 52-53 semanas). Obviamente, si pagas más tasas por año, pagas el préstamo más rápido.

Y de ahí viene también su pago extra de 1/12: si aumenta sus pagos mensuales, ahora paga 13 de las anteriores mensualidades al año, por lo que la misma cantidad total que en su pago quincenal.

Todavía no es exactamente el mismo (el valor exacto dependería de las fechas exactas). Pero la diferencia sólo puede ser del orden de los intereses compuestos sobre un tipo quincenal: imagínese que en lugar de una hipoteca quincenal sobre $100,000 and $ 500 quincenales, usted toma un préstamo de $99,500 and ($ 1.000+1/12) tarifas mensuales. El interés total de la mensualidad debe ser menor (ya que el importe medio pendiente es menor), por lo que la diferencia entre una mensualidad $100,000 loan and a bi-weekly $ El préstamo de 100.000 euros no puede ser mayor que el total de los intereses compuestos de un préstamo de 500 dólares a lo largo de la duración de la hipoteca. Puedes ajustar los pagos mensuales para compensar esa diferencia.

Con la misma lógica: si paga el importe que falta (por ejemplo, la 13ª tasa que falta) a principios de año, el importe pendiente de los pagos mensuales será siempre inferior al importe pendiente de los pagos quincenales (y se pondrá al día al final del año). Si realiza el pago a mitad de año, casi se compensará (por ejemplo, durante los primeros 6 meses, pagará más, durante los siguientes 6 meses, pagará menos).