¿Por qué los bancos conceden hipotecas?

Question

Actualmente estoy aprendiendo sobre finanzas y quiero entender lo siguiente. En los Países Bajos, el interés de una hipoteca es de entre el 3% y el 4%, dependiendo del periodo de amortización. Al aprender sobre acciones y ETF, me enteré de que el rendimiento medio del mercado es de alrededor del 10%.

Mi pregunta es, por tanto, ¿por qué se molestan los bancos en conceder hipotecas, cuando también podrían invertir el capital en los mercados?

Answer 1

Al menos en Estados Unidos, las hipotecas están subvencionadas por el gobierno federal a través de Fannie Mae y Freddie Mac. Estas entidades casi públicas están obligadas por ley a comprar hipotecas a los originadores de los préstamos (es decir, los bancos), incluso durante los mercados desfavorables, y pueden pedir préstamos a tipos muy bajos porque están respaldados por el gobierno y se considera muy poco probable que incumplan. Como hay un comprador garantizado de hipotecas -suponiendo que cumplan ciertas condiciones establecidas por la política pública- hay una presión constante a la baja sobre los tipos de interés de los préstamos dentro de esos parámetros. (Uno de esos parámetros es la ausencia de penalización por reembolso anticipado, lo que resulta algo desconcertante en un instrumento financiero de bajo interés a tan largo plazo, sin el contexto de que el gobierno está subvencionando los préstamos con esa condición).

Desde el punto de vista del banco, la emisión de préstamos que cumplen los criterios de compra ni siquiera tiene que ser una inversión - tienen una forma garantizada de cobrar inmediatamente, y utilizar ese dinero en efectivo para ganar dinero en otra parte. La mayoría de los bancos venderán una parte de las hipotecas que originan y se quedarán con otras. Algunos bancos compran hipotecas a otros bancos, pero compiten con los compradores garantizados.

Answer 2

Ya se han mencionado algunas razones, otra sería que los bancos prestan no sólo su propio dinero, sino también el de los particulares y les dejan participar en los ingresos por intereses.

Si un banco presta el 3% y la mitad del dinero procede de particulares/inversores, entonces el tipo de interés del banco es del 6% sobre su propio capital. Si el banco da ahora un 2% a los inversores, sigue teniendo un 4% de intereses sobre su propio capital. De este modo, los bancos pueden aumentar los ingresos por intereses de su propio dinero.

Answer 3

Permítanme intentar dar una respuesta centrada en los Países Bajos.

Los bancos holandeses tienen la mayor cantidad de cuentas de ahorro de la historia; en 2021 superaron el medio billón de euros. Los bancos no están pagando ningún interés significativo por este dinero. El 0,01% es bastante común. Esto puede sonar mal, pero la situación puede ser aún peor. Los propios bancos, si no encuentran un destino mejor, pueden verse obligados a aparcar este dinero en cuentas del BCE o en otros activos de bajo riesgo como el papel del tesoro holandés, ambos con negativo intereses en este momento. En comparación, las hipotecas que pagan un 3-4% parecen muy buenas.

Ahora bien, existe por supuesto el riesgo a largo plazo de que en algún momento de los próximos años el propietario de la vivienda no pueda hacer frente a la carga. El banco tiene que valorar este riesgo de impago. Pero esto se ve mitigado por dos factores en los Países Bajos. En primer lugar, un gran número de hipotecas holandesas cuentan con un seguro de impago semigubernamental ("Nationale Hypotheek Garantie"), en el que el seguro cubrirá los préstamos que se encuentren por debajo de la línea de crédito en caso de impago. En segundo lugar, el riesgo de que un préstamo esté bajo el agua depende bastante del mercado inmobiliario. En general, se admite que al mercado holandés de la vivienda le falta alrededor de un millón de casas. El gobierno tiene planes para construirlas en la próxima década, pero mucha gente tiene poca confianza en que el gobierno holandés pueda hacer algo en un plazo razonable. Así que los bancos consideran razonablemente que el mercado inmobiliario actual es absolutamente estable.

¿Existe el riesgo de que se produzca una venta forzosa al estilo estadounidense debido a la recesión? Aquí entra en juego la crisis más amplia de la zona euro. La economía holandesa, sobre todo a pesar del gobierno, está bastante recalentada. El BCE establece la política monetaria para mantener la competitividad de los países del sur; los Países Bajos no lo necesitan. Cuando la inevitable recesión llegue a la UE, los Países Bajos verán un lento enfriamiento. Además, las prestaciones sociales de desempleo holandesas son bastante correctas: la mayoría de los propietarios de viviendas que pierden su trabajo podrán encontrar un nuevo empleo antes de verse obligados a vender sus casas, incluso cuando la UE esté en recesión.