¿Por qué la emisión neta de MBS de Ginnie Mae disminuyó significativamente en 2020-2021?

Question

La emisión neta de MBS de agencia puede considerarse como impulsada por las ventas de viviendas existentes, las ventas de viviendas nuevas, los refinanciamientos en efectivo, la amortización y la ejecución de MBS de no agencia. Basándose en esta definición de emisión neta, ¿hay alguna razón por la que la emisión neta de la GNMA disminuyó significativamente hasta 2020-2021 (durante la ola de refinanciación), mientras que la emisión neta de la GSE aumentó significativamente durante este período? Al examinar cada una de las variables impulsoras, no resulta evidente por qué se produjo una divergencia tan grande (parece haber una diferencia históricamente amplia entre la emisión neta convencional y la emisión neta GN durante este período).

Y para añadir algo más, ¿existe una tendencia general que surja entre la emisión neta de Convencionales frente a la de GNMA en entornos de primas?

Answer 1

Esencialmente, por el COVID. Como señalas implícitamente más arriba, los pagos anticipados suelen reciclarse como nuevas originaciones, pero el año 2020 rompió esa pauta debido al gran número de compras relacionadas con la morosidad en los grupos de GNMA, que debían ser curadas y sazonadas antes de volver a agruparse.

Para entender la diferencia relativa entre la emisión neta de las GSE y de Ginnie Mae en términos de respuesta a la ola inicial de la pandemia, hay que tener en cuenta que los prestatarios de Ginnie Mae están más apalancados en la economía que el prestatario típico de las GSE, por lo que la desaceleración económica inicial relacionada con la COVID en 2020 afectó más a estos prestatarios y dio lugar a un aumento significativo de sus tasas de morosidad. Además, las GSEs y Ginnie Mae tienen diferentes normas para la compra de préstamos de los grupos, por lo que, por diversas razones, más o menos ahora estamos empezando a ver que las tasas de compra de las GSEs aumentan. En las páginas 13 y 15 de la presentación de diapositivas se describen algunas de las tendencias que apoyan esta interpretación.

Informe de análisis de mercados globales de Ginnie Mae

Añadido más tarde

Como señala FixedIncomeprof en los comentarios a continuación, COVID no es toda la historia - también hay una disminución significativa en la actividad de cash-out (como lo demuestra la disminución de la cuota de cash-out de las originaciones) en las hipotecas del gobierno que más o menos comienza en el 4Q 2019 como resultado de la FHA y VA endureciendo los límites de LTV en la refinanciación de cash-out en agosto de 2019. También puede haber habido un cierto endurecimiento de las directrices de suscripción por parte de los originadores en respuesta a las turbulencias económicas de 2020, ya que las refinanciaciones con devolución de efectivo se asocian con un mayor riesgo de impago. Más recientemente, ha habido un repunte sustancial en el nivel de actividad de refinanciación en efectivo, sin duda impulsado por los enormes aumentos en el IPH en los últimos dos años. Véase la página 10 del Libro de Gráficos para ver una representación de estas tendencias.

Libro de gráficos de la financiación de la vivienda