¿Los pagos quincenales de la hipoteca se hacen cada 2 semanas o se paga 1/12 de más con el pago de cada mes?

Question

Puede que me haya confundido. Estoy tratando de crear una hoja de cálculo para calcular los diferentes pagos para diferentes plazos de préstamo y métodos de pago (quincenal y mensual), ya que las calculadoras que veo en la web requieren que vuelva a introducir la información para cada posible cambio en el interés, el pago inicial, el plazo del préstamo, la amortización, etc.

Empecé con esta fórmula:

P = L[c(1 + c)n]/[(1 + c)n - 1] del profesor de moratoria

Para los pagos quincenales, hice n = 26 * 30 = 780 vs n = 260 y se hizo c = APR/26 vs APR/12 por mes.

Esta es la matemática en sí misma. Sin embargo, después de leer

Con esta modalidad de pago [quincenal], usted paga 382 dólares (la mitad de su cuota mensual) cada dos semanas.

Hipoteca Rocket

y

La única diferencia [con los pagos mensuales] es que se estructuran los pagos de manera que, en lugar de hacer un pago al principio de cada mes, se hace la mitad de un pago cada dos semanas.

Los informes hipotecarios

y

La respuesta aceptada (la de Noé) aquí

No estoy tan seguro de que el método de pagar cada 2 semanas con n = 780 existe y me gustaría confirmarlo para eliminar las columnas que pertenecen a este método teórico.

También me sorprendió que un agente hipotecario de Estados Unidos me dijera que no había visto pagos quincenales en ningún sitio.

Answer 1

En la actualidad, la forma en que se realizan los pagos quincenales para los préstamos hipotecarios es que el pago mensual se calcula normalmente, pero el prestatario paga la mitad del importe del pago cada dos semanas. Cada mes tiene dos o tres pagos de este tipo, por lo que cuando hay tres se aplican contra el principal como es habitual. Cada año tiene 26 o 27 pagos de este tipo, dependiendo del calendario.

La periodicidad quincenal es muy poco común hoy en día. La idea se remonta a una época en la que se pensaba que alinear los pagos de la hipoteca con el calendario de los cheques de pago haría que las facturas fuesen más predecibles y el pago de las mismas fuese más fiable (la mayoría de la gente cobra quincenalmente, más los trabajadores no exentos que los asalariados).

La cuestión es que para hacer una calculadora quincenal hay que introducir el calendario y las fechas exactas, ya que se obtiene una respuesta diferente dependiendo de las fechas exactas en cuestión. El pago quincenal será más rápido de todos modos, pero un año determinado tendrá 2 o 3 pagos adicionales de capital, por lo que tiene que hacer el cálculo de la manera larga utilizando las fechas exactas. Si estás en Excel vas a tener una fila por pago y una prueba para cada fila para ver si estás pagando P&I o puro capital.

Answer 2

Ambas citas parecen equiparar "quincenal" con "quincenal", que no son lo mismo. En el caso de los pagos quincenales, hay dos meses naturales al año en los que se realizan tres pagos, no dos.

Si quieres comparar una hipoteca mensual con una quincenal, primero tendrías que calcular el total de pagos del año (mensual por 12) y luego dividirlo por 26 para encontrar tu pago quincenal. Para un pago quincenal, basta con dividir el pago mensual por 2.

Answer 3

En primer lugar, me aseguraría de que tu hipoteca te permite hacer esos pagos. Los bancos se dieron cuenta de este método para reducir drásticamente el coste de los intereses de una hipoteca, y muchos de ellos incluyeron en sus documentos de préstamo una cláusula que lo prohibía.