Esta respuesta está centrada en EE.UU. y se basa en el hecho de que el gobierno de EE.UU. subvenciona implícitamente la hipoteca de tipo fijo a 30 años. Otros países y otros sistemas financieros tienen diferentes compensaciones que hacen que las hipotecas a tipo variable sean más comunes y más atractivas en comparación con las hipotecas a tipo fijo.
Contratar una hipoteca con tipo de interés variable equivale a apostar por que venderás la casa antes de que expire el plazo fijo o que los tipos bajarán y podrás refinanciar a un tipo más bajo o simplemente disfrutar de tipos más bajos cuando el tipo se ajuste. En términos generales, si los tipos bajan, usted gana y paga menos durante el plazo de la hipoteca. Si los tipos suben, pierdes y pagas más durante el plazo de la hipoteca.
Si espera que va a mudarse en menos de 10 años, tiene mucho sentido obtener el tipo inicial ligeramente más bajo que tiene un ARM en comparación con una hipoteca de tipo fijo. La página web El propietario medio de una vivienda en EE.UU. permanece en ella durante 13 años pero existen importantes diferencias regionales. Y ese plazo era mucho más corto hace unos años. Si estás razonablemente seguro de que vas a querer mudarte antes de que el tipo de interés se reajuste, un ARM es una opción atractiva porque el tipo de interés estará generalmente un poco por debajo del tipo fijo.
Si espera que los tipos de interés vayan a bajar, un ARM también es ventajoso. Siempre puede refinanciar al nuevo tipo de interés más bajo, suponiendo que mantenga su solvencia y que su casa mantenga su valor (por supuesto, siempre puede refinanciar también su hipoteca a tipo fijo, sólo que las hipotecas a tipo fijo tendrán un tipo ligeramente más alto que las ARM). Y si no refinancia, su tipo bajará cuando se ajuste el tipo de interés de su hipoteca.
Por otro lado, si los tipos de interés suben, sus pagos pueden aumentar considerablemente. Aunque los tipos han subido bastante en el último año, siguen siendo históricamente muy bajos. Si observamos el historial, hay mucho más margen para que los tipos suban que para que bajen. Y si los tipos suben, es posible que sus pagos después de los primeros 10 años aumenten drásticamente. Su hipoteca ARM especificará un límite por encima del cual no puede aumentar el tipo de interés, pero éste será varios puntos porcentuales por encima del tipo de interés inicial. Si está buscando, digamos, un ARM del 4,5% en este momento, su límite podría ser del 9%. Si los tipos suben (y los tipos han estado por encima del 9% muchas veces a lo largo de la historia), ¿podrías hacer el pago de la hipoteca con un tipo del 9%? Eso sería una lucha para mucha gente.
Para la mayoría de la gente en Estados Unidos, un ARM es una apuesta bastante pobre. Si ganas, lo harás ligeramente mejor al obtener un tipo de interés más bajo durante el tiempo que tengas el ARM. Eso probablemente valga miles de dólares para la mayoría de las transacciones, pero no decenas de miles de dólares. Sin embargo, si pierde, sus pérdidas pueden ser mucho más que unos pocos miles de dólares. Si los tipos de interés alcanzan su tope, podría tener que hacer frente a pagos mensuales que se disparen en 1.000 dólares o más cuando expire el plazo de su tipo fijo y continúen en ese valor durante los años restantes de su hipoteca. Habrá un límite en la cantidad que el tipo de interés puede saltar en cada ajuste de 6 meses, por lo que es probable que tome un par de años para llegar a su límite general, pero entonces usted estaría atascado pagando esa cantidad más alta para los 16 o 17 años restantes de su plazo de la hipoteca (suponiendo una hipoteca de 30 años).
