¿Tienes que aceptar el importe exacto del préstamo que te han aprobado?

Question

Si te aprueban un préstamo de 100.000 euros, pero encuentras una casa por 110.000 euros, ¿estás obligado por contrato a pagar como máximo 10.000 de entrada o puedes pagar un 20% de entrada para evitar el seguro hipotecario? Sé que en el caso contrario, cuando quieres comprar una casa por más de lo que te aprobaron previamente, sólo puedes hacerlo si pones más dinero de entrada.

Parece que, dado que una hipoteca es "exigible", sacar la cantidad exacta que pediste y luego pagar la diferencia inmediatamente sería equivalente a sacar simplemente menos de un préstamo. Pero no consigo encontrar una respuesta directa a esta pregunta en ningún sitio. Si este es el caso, ¿hay algún inconveniente en que te "aprueben de más" con respecto a tu tipo de interés? Sé que la gente dice que demuestra al comprador que puedes pagar más, pero aparte de eso, ¿es perjudicial de alguna manera?

Answer 1

TL;DR - sí, el préstamo real puede ser por menos de la pre-aprobación si lo desea.

Una preaprobación es para un préstamo hasta una cantidad específica, pero puede tener condiciones particulares. En el caso de los préstamos hipotecarios, incluirán como condición que el ratio LTV (Loan To Value) se ajuste al tipo del préstamo y sus calificaciones. El tipo de préstamo puede ser VA, FHA o Convencional, con pagos iniciales requeridos entre 0 y 20%.

Lo que hay que tener en cuenta es que cualquier aprobación previa será para un préstamo DESPUÉS de deducir cualquier pago inicial requerido. Por lo tanto, si usted está obligado a hacer un pago inicial del 20% y se valora/vende en 100 mil, a pesar de que fue pre-aprobado para un préstamo de hasta 100 mil, su préstamo real será de 80 mil.

Si tienes más de la cuota inicial requerida, podrías conseguir una casa más cara, pagándola para que el saldo sea inferior a tu preaprobación, o (según tu pregunta) reducir el importe del préstamo para ahorrar en los intereses.

Además, tenga en cuenta que hay una gran diferencia entre la pre-aprobación y la pre-calificación. Esta última es más provisional.

Por último, la preaprobación es algo provisional, no está garantizada, sobre todo si se tarda mucho en encontrar la casa y hacer el trato o si cambia tu situación laboral (incluso los cambios a mejor pueden tener efectos negativos).

Answer 2

La preaprobación es un límite superior suave, no un compromiso preciso duro. Sin duda, puedes pedir un préstamo real por menos de lo que te han preaprobado.

Las preaprobaciones también suelen ir acompañadas de condiciones. Por ejemplo, si la condición es "Está preaprobado para $100K loan on the condition that you provide 20% downpayment" and the house costs $ 100K - entonces en realidad sólo estás preaprobado para un préstamo de $80K.

Answer 3

Sé que la gente dice que muestra al comprador que puedes pagar más, pero aparte de eso, ¿es perjudicial de alguna manera?

El vendedor no debe saber la cantidad máxima que le han aprobado. Su agente de compras debe saberlo, pero nadie debe decírselo al vendedor ni a su agente. Decirle al vendedor la cantidad máxima le da ventaja en la negociación.

Esa cifra que te aprueban se basa en tus ingresos, tu pago inicial, tu historial crediticio y el tipo de interés. Es lo máximo que puedes permitirte, pero no tienes ninguna obligación de pagar esa cantidad. Siempre y cuando cumpla con el porcentaje de pago inicial que acordó, estará bien.

Si este es el caso, ¿hay algún inconveniente en ser "sobreaprobado" con respecto a su tipo de interés?

En Estados Unidos existen los llamados préstamos Jumbo. Si el préstamo se acerca al importe del préstamo Jumbo, que cambia cada año, y es específico de la ubicación, entonces es importante saber a qué lado del límite caerá el importe final del préstamo.