¿Cómo debo decidir la cuantía del pago inicial de una vivienda?

Question

¿Cómo debo decidir la cuantía del pago inicial de una vivienda?

¿Debe ser un porcentaje de mi patrimonio? Pagar el 20% de la vivienda más grande para la que he cumplido los requisitos exigiría vender el 74% de mis activos líquidos a día de hoy, que están actualmente en acciones en mi cuenta de corretaje. Esta cantidad parece elevada. Pero podría considerarse menos alta porque ese mismo 20% de pago inicial sería el 26% de mis activos totales, es decir, las cuentas de jubilación + mi corretaje. No quiero considerar la posibilidad de tomar de mis cuentas de jubilación. Si sirve de ayuda, ese mismo 20% de entrada es aproximadamente el 87% de mis ingresos anuales antes de impuestos.

En condiciones ideales, utilizaría el préstamo de la FHA para poner lo menos posible, para minimizar el coste de oportunidad y los impuestos sobre las plusvalías. PMI parece valer la pena frente a esos dos costes. Sin embargo, eso aumentaría mis pagos mensuales, lo que haría más difícil cumplir mi objetivo de flujo de caja. No quiero subvencionar el estilo de vida de otra persona si me mudo antes de que termine la hipoteca. Las ofertas por debajo del 20% de entrada, ya sea FHA o no, son más probabilidades de ser rechazado también. Por lo tanto, poner menos del 20% de entrada hace que encontrar una propiedad adecuada sea más difícil de lo que ya es.

¿Hay otros factores en esta decisión que no he tenido en cuenta? Creo que esta pregunta no es un duplicado debido a diferentes factores personales y económicos, concretamente la apertura a la piratería inmobiliaria, y las altas valoraciones de los bienes inmuebles y las acciones.

Antecedentes de mi situación:

Objetivos:

• Comprar una casa para hacking de la casa idealmente multifamiliar.
  • Motivación parcial: diversificar mis inversiones fuera de la renta variable. Siéntase libre de cuestionar esta motivación.
• Si me mudo antes de que termine la hipoteca, los ingresos deberían cubrir los gastos (flujo de caja neutro). Necesito un flujo de caja suficiente para cubrir una posible gestión a distancia en el futuro.
  • Esto significa que estoy de acuerdo con pagar hasta el alquiler de mercado a mí mismo mientras vivo allí.
• La estrategia de salida es la propiedad a largo plazo, el pirateo de la casa o a distancia.
  • No apuesto por la revalorización a corto plazo. Sí preveo un grado de revalorización a largo plazo.

Progreso:

• Pre-aprobado para FHA y préstamos convencionales.
• Comenzó a ahorrar para los gastos de cierre y el pago inicial.
• Búsqueda activa de viviendas.

Desafíos:

• Un pago inicial mayor facilita la consecución de un flujo de caja neutro, pero incurre en un mayor coste de oportunidad y en plusvalías por la venta de acciones.
• Un pago inicial menor dificulta la consecución de un flujo de caja neutro, introduce el PMI y hace que las ofertas tengan menos posibilidades de ser aceptadas.
• Encontrar un flujo de caja positivo ha sido casi imposible. La única forma que parece estar al alcance de la mano es el "house hacking", es decir, pagarme a mí mismo un alquiler inferior al del mercado.
• Las acciones y los inmuebles parecen estar sobrevalorados.
• Los tipos de interés hipotecarios están subiendo.

A mí:

• Veinte años, soltero, sin hijos, buena carrera.
• Comprador de vivienda por primera vez, sin activos inmobiliarios de valor significativo.
• Todas las inversiones son muy agresivas, con pequeñas cantidades en oro y bonos.
• No hay préstamos estudiantiles ni otras deudas.

Answer 1

En condiciones ideales, utilizaría el préstamo de la FHA para poner tan poco como sea posible, para minimizar el coste de oportunidad y los impuestos sobre las ganancias de capital. PMI parece valer la pena frente a esos dos costes.

Potencialmente, podrías poner menos de entrada con un préstamo convencional (3% suponiendo una buena puntuación de crédito). Los préstamos de la FHA no tienen PMI, tienen seguro hipotecario de la FHA, si usted califica para un préstamo convencional, yo iría esa ruta como seguro hipotecario de la FHA es más pegajoso que el PMI.

Las ofertas por debajo del 20% de entrada, sean FHA o no, tienen más probabilidades de ser rechazadas también. Así que poner menos del 20% de entrada hace que encontrar una propiedad adecuada más difícil de lo que ya es.

Nunca me ha pedido un vendedor que revele la cuantía de mi pago inicial (he comprado varias propiedades con un 5% de pago inicial), pero la financiación frente al dinero en efectivo es un elemento común que hay que revelar por adelantado. Si tienes un crédito sólido y unos ingresos/activos líquidos adecuados, deberías poder obtener una carta de un prestamista indicando que has sido precalificado o preaprobado para la financiación.

Pagar el 20% de la vivienda más grande para la que estoy cualificado requeriría s

En mi opinión, eso suena a demasiado casa, pero esta pieza es realmente una cuestión de opinión. Pedir prestado cerca del máximo que alguien te prestará significa que si te mudas tendrías más dificultades para comprar un nuevo lugar y mantener el antiguo como alquiler, a menos que tus ingresos aumenten significativamente o te encuentres con dinero extra y pagues tu deuda de manera significativa. Tampoco sabes si te gustará ser propietario, los ingresos pasivos suenan bien pero muchos pequeños propietarios pierden dinero (incluso es más fácil perder dinero cuando se trata de la gestión a distancia).

Personalmente, no me entusiasma la idea de comprar más propiedades en este momento. Podría perfectamente estar equivocado y el mercado de la vivienda podría marchar siempre hacia arriba, pero también estoy cómodo y no alquilo. Si estuviera alquilando y buscando comprar un lugar en este momento, compraría el lugar más barato en el que me siento cómodo viviendo por un tiempo (preferiblemente una casa adosada / condominio) y el plan para convertirlo en un alquiler más tarde. Probablemente daría un 5-10% de entrada.

¿Cómo debo decidir la cuantía del pago inicial de una vivienda?

No hay una talla única para todos, así que decide sopesando muchos factores como estás haciendo. El 20-25% de entrada es popular para evitar el PMI y obtener los mejores tipos de interés. El 3-5% de entrada es bueno para maximizar el apalancamiento, permitiendo a aquellos con un pequeño patrimonio neto comprar, y/o permitiendo a la gente evitar la liquidación de otros activos. Sólo asegúrate de que te sientes cómodo con la cantidad que te queda después del pago inicial en el contexto de algunos escenarios diversos (el precio de la casa sube/baja un x% después del cierre, pierdes tu trabajo después del cierre, la casa necesita 20 mil dólares en reparaciones inmediatamente después del cierre, etc.).

Answer 2

Voy a centrarme en un punto de su pregunta:

idealmente multifamiliar.

Esto podría obligarte a obtener un préstamo con un 20% de cuota inicial. Esto se debe a que no se considera una residencia personal. Incluso si el tipo de propiedad no requiere que usted obtenga un préstamo con 20% de enganche, pueden requerir que viva en su parte de la propiedad por un período de tiempo.

Otros artículos:

• Calificado para FHA y préstamos convencionales.

Esto le da una idea de los costes, pero no es tan fuerte como la pre-aprobación. También podría tener un problema si el tipo de propiedad que usted estaría comprando se considera una propiedad de inversión.

Un pago inicial menor hace más difícil conseguir un flujo de caja neutro, introduce el PMI, y hace que las ofertas tengan menos posibilidades de ser aceptadas.

Si no necesitas un préstamo, decírselo al vendedor le permite saber que puedes moverte rápidamente. Conseguir la aprobación final de la hipoteca lleva tiempo. Al vendedor no le importa el 5% frente al 20%, salvo que el 20% significa que podrías tener algo más de margen en tu. Pero eso no cambia la rapidez con la que se realiza la transacción.