¿Un mayor pago inicial refuerza una oferta?

Question

Soy un comprador de vivienda por primera vez, comprando en el área de Jersey City. Mi agente inmobiliario insiste en que, ante dos ofertas similares, la que tiene un pago inicial más alto se considera una oferta más fuerte. Mi agente inmobiliario incluso dice que algunos compradores aceptarían una oferta más baja si tuviera un pago inicial más alto.

Me parece excepcionalmente difícil de creer, especialmente la parte de aceptar una oferta más baja. ¿Hay algo de cierto en esto? Mi agente inmobiliario no pudo dar una explicación, y sólo me sugirió que hiciera un pago inicial alto si realmente me gustaba el lugar. ¿Qué tiene un pago inicial más alto que los vendedores puedan ver como atractivo?

¿Por qué los vendedores conocen mis datos de financiación? ¿También pueden ver mis gastos de cierre y el tipo de interés?

Actualización: Supongamos que estoy pre-aprobado para un préstamo convencional

Answer 1

Hay algún elemento de verdad en lo que dijo tu agente inmobiliario.

El vendedor retira la casa del mercado una vez aceptada la oferta, pero el contrato está supeditado, entre otras cosas, a que el comprador consiga la financiación. Un pago inicial más bajo puede significar una mayor probabilidad de no conseguirlo. El comprador puede recurrir a la FHA, la VA u otros programas que tienen restricciones adicionales. Si el comprador no consigue la financiación, son semanas y meses perdidos para el vendedor.

En un mercado de vendedores, esto puede ser un factor importante en la forma en que su oferta es percibida por el vendedor. A veces, incluso ayuda a revelar su puntuación de crédito, por la misma razón.

Por supuesto, para su situación tendrá que evaluar si este es el caso. Desde luego, no deje que su agente inmobiliario le obligue a hacer cosas con las que no se sienta cómodo.

Editar:

1. Un pago inicial más elevado también ayuda en el caso de que la tasación de la vivienda no salga bien parada.

2. Como ha señalado @Dilip Sarwate, la zona en la que estás interesado es probablemente un mercado de vendedores, por lo que los vendedores tienen más ventaja a la hora de elegir las ofertas. En igualdad de condiciones, si usted es el vendedor y le llegan varias ofertas a un nivel de precio similar, ¿elegiría la que tiene un 20% de entrada o un 5% de entrada?

3. Si bien es cierto que los agentes inmobiliarios tienen sus propios motivos para llevar a cabo un acuerdo lo más rápido posible, los vendedores también pueden estar en el mismo barco. Un pago de hipoteca menos no es trivial para muchos.

Es un tema complicado, ya que cada parte implicada tiene intereses diferentes. Una vez más, haz tus propias averiguaciones, infórmate y toma decisiones con conocimiento de causa.

Answer 2

En primer lugar, permítanme decir que tienen que tomar todo su agente dice con un grano de sal. Freakonomics tenía un gran artículo que discutía las matemáticas detrás de la motivación del agente inmobiliario.

Describe al vendedor de la casa, tratando de conseguir, digamos $400K. On a 6% commission, the$ 24K está destinado a ser dividido entre la oficina del agente inmobiliario del vendedor y la oficina del agente inmobiliario del comprador. El agente vendedor se queda con $6,000 (or so) in the end. As a seller, if I settle for$ 380K, mi agente inmobiliario sólo está fuera $300, netting$ 5700. Pero $20K lower sale price, and I just lost nearly$ 19K después de pagar la comisión.

El agente tendría como objetivo natural el volumen, no extraer el último dólar del comprador. Recuperar el último $20K to the seller will cost the realtor far more than$ 300 en su tiempo, manteniendo la casa en el mercado y esperando la mejor oferta.

Los vendedores pueden utilizar el pago inicial como una forma de estimar la probabilidad de que la financiación fracase, pero es una estimación aproximada, en el mejor de los casos, porque, en el caso de la financiación bancaria, el banco necesita el mismo tiempo para realizar los trámites de un 3% de pago inicial que de un 20%. Es igual de fácil que el comprador reúna o no los requisitos para un préstamo u otro. Hay parejas jóvenes con grandes ingresos y sin deudas, que superan los ratios requeridos de deuda e ingresos propuestos, pero que no han ahorrado el enorme 20% de entrada. Luego están los que han ahorrado durante años, teniendo incluso un 30% de entrada, pero sus ingresos siguen sin calificarlos.

La oferta estará supeditada a la financiación, independientemente. Se mostrará que usted está poniendo $XX dólares como un pago inicial, y la transacción final está supeditada a su banco de aprobación.

Answer 3

Hay bastante verdad en lo que dijo su agente inmobiliario sobre el mercado de la vivienda de Jersey City NJ estos días. Es una zona "caliente" con un montón de condominios caros que están siendo comprados por la gente que trabaja en Wall Street en Nueva York (muy fácil de viajar en tren, etc) y en muchos casos, las ofertas de compra pueden superar el preguntando a precio de forma significativa. Sea como fuere, el problema de aceptar una oferta más alta pero con un pago inicial menor es que, cuando el prestamista del comprador valore la propiedad, la tasación podría ser inferior y el comprador tendría que pagar la diferencia, o se le exigiría que aceptara un tipo de interés más alto, o se le denegaría el préstamo si el prestamista estima que es probable que el comprador no pague el préstamo porque su solvencia no es suficiente para soportar los pagos mensuales. pagos mensuales. Entonces, la venta podría fracasar.

Supongamos que la propiedad se pone a la venta en $500K, and consider two bids, one for$ 480K con el 30% de enganche ( $144K) and another for$ 500K con 20% de enganche ( $100K). If the property appraises for$ 450 mil, digamos, y el prestamista no está dispuesto a prestar más del 80% de eso ( $360K), then Buyer #1 is OK; it is only necessary to borrow$ 480K - $144K =$ 336K, mientras que El comprador nº 2 tiene que aportar otros $40K of downpayment to be able to get the loan, or might be asked to pay a higher interest rate since the lender will be lending more than 80% of the appraised value, etc. Of course, Buyer #2's lender might be using a different appraiser whose valuation might be higher etc, but appraisals usually are within the same ballpark. Furthermore, good seller's agents can make good estimates of what the appraisal is likely to be, and if the asking price is larger than the agent's estimate of appraised value, then it might be to the advantage of the selling agent to recommend accepting the lower offer with higher downpayment over the higher offer with smaller downpayment. The sale is more likely to go through, and an almost sure 6% of$ 480K (3% si hay un agente del comprador agente involucrado) en la mano en 30 días vale más que una buena oportunidad de nada al final de 15 días cuando la hipoteca es rechazada, durante los cuales la casa ha estado fuera del mercado con el argumento de que la venta está pendiente.

Si realmente te gusta una casa, tienes que decidir lo que estás dispuesto a pagar por ella y adaptar su oferta en consecuencia, teniendo en cuenta lo que su agente de compras recomienda como importe de la oferta (cuanto más alto sea el precio, mayor será la comisión del agente), cuánto dinero puede permitirse poner como pago inicial (no olvide los gastos de cierre, incluidos puntos que podría ser necesario pagar), y lo que dice tu carta de preaprobación sobre el importe de la hipoteca que puedes pagar. Si usted es el comprador número 1, tenga una carta de preaprobación para $360K, and have enough savings for a downpayment of up to$ 150K, y si usted (o su cónyuge) de verdad, de verdad, como el lugar y no puede imaginar vivir en otro lugar, entonces usted podría ofrecer $500K with 30% down (and blow the other offer out of the water). You could even offer more than$ 500K si quieres. Pero, esto es una decisión personal.

Lo que dijo su agente inmobiliario es perfectamente cierto en el sentido de que para Y > Z, una oferta a $X with$ Y abajo es mejor que una oferta en $X with$ Z hacia abajo. Es hasta cierto punto cierto que para W > X, un vendedor encontraría una oferta a $X with$ Y hacia abajo para ser más atractivo que una oferta en $W with$ Z$ abajo, pero que depende de lo que la evaluación es probable que sea, y el vendedor de recomendaciones del agente del vendedor.

Answer 4

Hay mucha información financiera que el agente de ventas maneja en el curso de una transacción inmobiliaria, incluyendo, pero sin limitarse a, su carta de pre-aprobación que establece cuál podría ser el precio máximo de compra. Los costes de cierre y el tipo de interés no son detalles que ellos conozcan a menos que usted los comparta con ellos, dado que eso se hace después de que usted se comprometa.

Estoy de acuerdo con xiaomy en que, aunque en términos monetarios absolutos la cantidad más alta siempre debería ser más atractiva, el agente vendedor quiere asegurarse de que la transacción se desarrolle de la forma más fluida posible. Dado que los contratos no se firman debido a que los compradores primerizos no consiguen superar la suscripción de la hipoteca, al vendedor le interesa -y por tanto al agente vendedor- que el comprador no presente esos obstáculos. En la medida en que un pago inicial más alto es una señal para ello, entonces puedo entender por qué sería más atractivo.