¿Debo pagar de más para terminar una hipoteca a tipo fijo antes de tiempo?

Question

Hace unos seis años, los tipos de interés en el Reino Unido alcanzaron el mínimo histórico del 0,5%. Siguiendo todos los consejos financieros de la época de que se trataba de una circunstancia única en la vida, me apresuré a contratar una hipoteca a tipo fijo. Durante diez años. Los tipos de interés no han aumentado en absoluto en todo ese tiempo, y he perdido dinero todos los meses.

Las condiciones de esta hipoteca son muy estrictas. Hay una penalización importante (1.000 libras esterlinas por año restante) para salir de ella. Sólo puedo pagar de más hasta el doble del importe mensual de la hipoteca. Si lo hago, no habrá ninguna diferencia en la cantidad real que pagaré en total; el único resultado será la finalización anticipada de la hipoteca.

Podría permitirme pagar de más cada mes si quisiera. Sin embargo, en mi opinión es lo menos lógico en esta situación. Como he dicho, he perdido dinero con esto cada mes. El sólo La oportunidad que tengo de recuperar lo que he perdido es si los tipos de interés suben durante el tiempo que queda de hipoteca. Parece probable que esto ocurra en los próximos 12 meses, y es posible que haya más subidas en los 3 años restantes.

Cuando los amigos y la familia me preguntan sobre esto, parecen sorprendidos de que no pague de más. Y cuando les explico lo anterior, parecen incapaces de entender por qué creo que pagar de más es lo último que debería hacer. Me ha pasado tantas veces que empiezo a dudar de lo acertado de mi decisión. Entonces, ¿tengo razón en no pagar de más?

Answer 1

Le recomiendo encarecidamente que busque específicamente en su contrato escrito la gestión de los pagos anticipados/excedidos y que lo publique para que podamos ayudarle, o que vaya a visitar a un abogado inmobiliario autorizado.

Incluso a un precio ridículo de 850 libras por hora para un bufete de abogados del Reino Unido (y sospecho que puedes encontrar un abogado competente por el 10-20% de esa cantidad), te costaría menos que un año de penalización por prepago obtener asesoramiento profesional sobre qué hacer con tu hipoteca. Un contador público certificado (CPA) podría ser capaz de aconsejarle, también, si eso es más fácil de encontrar. Tengo la ligera sospecha de que los representantes de la empresa no están siendo del todo comunicativos contigo, de ahí la necesidad de asesoramiento externo.

En general, los préstamos tienen un tipo de interés por período (como la TAE anual), y usted paga un porcentaje (el interés) de la cantidad total de dinero que debe (el principal). Así, si debes 100.000 a un 5% TAE, acumulas 5.000 en intereses ese año. Si sólo pagas los intereses cada año, pagarás 50.000 en intereses durante 10 años, pero si lo pagas todo en el año 8, como mínimo habrás pagado 10.000 menos en intereses (suponiendo que no haya penalizaciones por pago anticipado, que las hay). Por lo tanto, la amortización anticipada no cambia la TAE ni el importe principal pagado, pero debe reducir drásticamente los intereses que paga. Los planes de amortización no cambian eso, sino que mantienen los pagos uniformes a lo largo del tiempo. programado la vida completa del préstamo.

Incluso con penalizaciones por pago anticipado, se suelen facturar a menos de 6 meses de intereses (al tipo de interés que habrías pagado si mantuvieras el préstamo). Por lo tanto, si se supone que está en el gancho para más que eso de nuevo sospecho altamente que algo sospechoso está pasando - en cuyo caso es probable que desee representación legal para ayudarle a poner fin a la misma.

En resumen, algo va mal si el pago de un préstamo con años de antelación -incluso después de tener en cuenta las penalizaciones por prepago- le cuesta lo mismo o más que el pago del préstamo durante todo el plazo, según lo previsto. Esto es muy anormal y, francamente, incluso en EE.UU. lo consideraría escandaloso si fuera el caso. Así que, por favor, investigue más a fondo: ¡algo no va bien!

Answer 2

El argumento más sencillo para el pago en exceso es el siguiente:

Supongamos que su hipoteca a tipo fijo tiene un tipo de interés de 4.00% .

Cada libra que puedas pagar de más te da un rentabilidad efectiva garantizada del 4,00% bruto .

Sí, su pago mensual de la hipoteca seguirá siendo el mismo; sin embargo, la proporción de la misma que se destina a pagar los intereses cada mes será menor, y la cantidad que realmente se destina a la adquisición de los ladrillos de su casa será mayor. Así que, en cierto sentido, tus rendimientos se "invierten", es decir, porque cada libra que pagas de más es una libra que no necesitas seguir pagando al 4% anual para seguir endeudándote.

En su caso, este rendimiento estará bloqueado durante unos años más, hasta que pueda rehipotecar la propiedad. Sin embargo, en comparación con otras cosas que podría hacer con sus libras sobrantes, se trata de una rentabilidad muy generosa y segura que está muy por encima de la tasa media de inflación en el Reino Unido durante los últimos diez años .

Comparémoslo con otras opciones para sus libras extra:

Ahorro de dinero : El tipo de interés más competitivo que puedo encontrar actualmente para el acceso instantáneo es el 1,63% de ICICI. Si está dispuesto a bloquear su dinero hasta marzo de 2020, Melton Mowbray Building Society tiene un bono de tipo fijo que le pagará un 2,60% bruto .

En estas cuentas se paga impuesto sobre la renta a su tipo marginal sobre los intereses recibidos. Para un contribuyente de tipo básico es el 20%. Si se trata de un contribuyente de tipo superior, esto significa que el 40% de estos intereses se deduce como impuesto.

En otras palabras: suponiendo que se paga el impuesto sobre la renta a uno de estos tipos, para obtener una rentabilidad efectiva del 4,00% en el ahorro en efectivo habría que encontrar una cuenta que pague:

• 5,00% antes del impuesto básico del 20% ( 5.00 * 0.8 = 4.00 )
• 6,67% antes del tipo impositivo superior del 40% ( 6.67 * 0.6 = 4.00 )

Cuentas de ahorro en efectivo El tipo de interés de las cuentas de ahorro en efectivo a 4 años es el más alto que he encontrado. Sin embargo, el mejor tipo de interés que he encontrado para una cuenta de ahorro en efectivo a 4 años es 2,35% de Leeds Building Society . Como puedes ver, está muy por debajo de los rendimientos que puedes obtener pagando de más.

Para encontrar rendimientos así, habría que arriesgar mucho más el dinero, por ejemplo:

Inversiones en bolsa : Por ejemplo, un fondo indexado que siguiera el FTSE 100 (empresas de primer orden que cotizan en el Reino Unido) podría haberle dado un rendimiento total del 3,62% en los últimos 3 años (los resultados pasados no equivalen a los futuros). En un periodo de tiempo más largo, esta rentabilidad debería ser mejor: la rentabilidad histórica sugiere que lo normal es entre el 5 y el 6%. Pero si lo miramos más de cerca, veremos que en los últimos seis meses de 2015 este fondo tuvo un negativo rendimiento del 6,11%, es decir, durante un tiempo habrías estado perdiendo dinero. ¿Cómo te sentirías con ese tipo de volatilidad?

En conclusión:

Comprendo su frustración por haber contratado un tipo fijo a largo plazo (asegurándose efectivamente contra la subida de los tipos), y luego ver que los tipos se mantienen bajos durante más tiempo del que pensaban la mayoría de los comentaristas. Sin embargo, pagar de más por tu hipoteca es una forma de convertir esta situación en un buen negocio para ti: una rentabilidad garantizada del 4% es algo que la mayoría de los ahorradores de efectivo envidiarían.

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En respuesta a los comentarios, he subido una hoja de cálculo que espero que aclare las cifras. He utilizado un ejemplo de 100.000 libras esterlinas a 25 años con un interés invariable del 4%, y he mostrado los escenarios con y sin hacer un sobrepago voluntario de 100 libras esterlinas al mes, suponiendo que tu prestamista lo permita.

Aquí está la hoja: https://www.scribd.com/doc/294640994/Mortgage-Amortization-Sheet-Mortgage-Overpayment-Comparison

Al cabo de un año ha pagado 1.200 libras de más. Ahora debe 1.222,25 libras menos que si no hubiera pagado de más.

Después de cinco años debes 6.629 libras menos en tu hipoteca, ya que has pagado 6.000 libras de más hasta ahora. En caso de que vuelvas a hipotecarte en este momento, esas 629 libras son el rendimiento que has obtenido hasta ahora, y además tienes 6.000 libras más de capital en la propiedad.

Si sigues adelante:

A partir de los 65 meses se paga más capital que intereses de la cuota mensual. Hasta los 93 meses no hay que pagar de más.

En total, si mantiene un sobrepago de 100 libras al mes, pagará 15.533 libras menos de intereses en total y terminará su hipoteca seis años antes.

Puede jugar con las entradas de la hoja de cálculo para ver el efecto de diferentes importes de pago en exceso. Espero que esto le sirva de ayuda.