¿Cómo cubrir una hipoteca de tipo variable para fijar el tipo actual durante toda la duración del préstamo?

Question

Para una determinada propiedad, mi prestamista sólo me dará un ARM (10 años fijo, 1 año ajustable después), que se basa en el tipo del Tesoro de EE.UU.. Sin embargo, preferiría una hipoteca a tipo fijo.

¿Existe alguna forma de cubrirse o vender en corto o comprar algún contrato de futuros, etc., de forma que pueda bloquear el tipo actual del ARM (3%) durante los 30 años de duración del préstamo? Es decir, si al cabo de 10 años el tipo sube, compensaré el aumento de las cuotas hipotecarias con los beneficios de la cobertura. Y si el tipo baja, compensaría las pérdidas de la cobertura con la reducción de las cuotas hipotecarias.

Answer 1

Las hojas de cálculo son tus amigas.

No ofreces la cantidad de dólares, así que te ofrezco 100.000 dólares y puedes escalarlo a tus números.

$100,000 at 3% requires a payment of $ 421.60.

En su lugar, pague $477.42, the payment that 4% would require. Now, 10 years hence, you owe $ 68.220, con 20 años de antigüedad. Incluso al 6%, su pago será $488.75, just a bit higher than you've been paying. Usually there's a cap, 5%, so if things really go to heck, your payment will max at $ 570,62 tras el ajuste total. Esto es menos de un 20% de aumento con respecto al pago original que estabas haciendo, y, aunque me abstengo de hacer pronósticos, es justo decir que los mismos acontecimientos macroeconómicos que harían que tu tasa subiera tanto harán que siga la inflación. La hipoteca no se sentirá más alta que el precio de todo lo demás que subió en tu vida.

10 años es mucho tiempo, hay muchas variantes de esta idea para aplicar. Otra es simplemente aumentar los pagos en el mismo porcentaje que su aumento anual. Así seguirás bajando el saldo y te adelantarás a cualquier subida forzosa de los pagos. En general, este plan debería acabar con la hipoteca en 17-20 años, dependiendo del nivel de subidas y de lo que hagan realmente los tipos.

Para responder a tu pregunta, no hay una forma sencilla de comprar una cobertura de este tipo.

Answer 2

No es así. Lo que quieres es esencialmente una opción para tomar un préstamo del 3% a 20 años dentro de diez años por el saldo de tu préstamo. En teoría, ese instrumento podría existir, pero en realidad no existe, porque si existiera, quien te lo vendiera también estaría dispuesto a concederte una hipoteca fija a 30 años. Diez años es mucho tiempo: asegúrate de que no hay penalización por pago anticipado y de que tienes una década para buscar otro préstamo a tipo fijo.

Answer 3

Una opción, similar a la que sugiere JoeTaxpayer, sería tomar alguna cantidad por encima de su pago mínimo e invertirla en una inversión - o inversiones - que probablemente se comporten mejor en un entorno de tipos de interés más altos. Hay ETFs de cobertura de tipos de interés; hay formas de invertir en el mercado de bonos (una "escalera de bonos" en la que reinviertes cada cierto tiempo una parte de tus tenencias de bonos en los nuevos bonos con tipos de interés más altos); o invertir en empresas que prosperarán en un entorno de tipos de interés más altos, incluyendo bancos, empresas de comercio FOREX, etc.

Qué es mejor (prepagar la hipoteca o invertir) depende en gran medida de si puedes obtener una rentabilidad superior al 3% y de cuál sea tu perfil de riesgo. Si normalmente tienes aversión al riesgo, yo pagaría por adelantado la hipoteca, pero si tienes menos aversión al riesgo, podrías invertir el excedente y esperar obtener un mejor rendimiento (y luego utilizar los ingresos para pagar una parte de la casa cuando los rendimientos sean negativos en relación con los intereses).

Answer 4

Prueba con otro prestamista. O acepte que un préstamo a tipo variable es una contrapartida, que le ofrece un tipo más bajo ahora a cambio de un mayor riesgo más adelante. O ambas cosas.

Siendo realistas, los tipos son bastante obscenamente bajos ahora mismo. Yo sugeriría encarecidamente que se asegurara el mejor tipo de interés fijo que se pueda conseguir y que se diera por bueno.