¿Tiene sentido obtener una segunda hipoteca sobre una segunda propiedad para Buy to Let?

Question

Soy residente en el Reino Unido y propietario de una vivienda con una hipoteca que es 2,5 veces mi salario anual antes de impuestos.

Habiendo investigado el precio de mi casa ahora desde que la compré, me sorprendió gratamente el retorno de la inversión sólo por el aumento del precio de la vivienda.

Esto me hace pensar que una propiedad en alquiler sería una buena inversión porque los ingresos por alquiler, incluso a través de una agencia de alquiler, cubrirían con creces el pago de la hipoteca y podría acumular más en los rendimientos de la subida del precio de la propiedad.

Tengo entendido que podría pedir prestado otras 2 veces mi salario en una hipoteca y esto tiene sentido ya que los rendimientos superan con creces los costes.

¿Hay algo más que deba tener en cuenta? ¿Riesgo? ¿Calificación crediticia? ¿Algo más que no esté viendo? No encuentro ningún inconveniente.

Edición: Gracias a todos los colaboradores. Algo en lo que pensar, ciertamente.

Answer 1

¿Riesgos?

• Su inquilino puede no pagar el alquiler. El desahucio suele ser un proceso largo y costoso. Y en el peor de los casos el inquilino dejará su propiedad muy dañada
• La región puede caer en desgracia y la casa se deprecia.
• Es posible que el edificio no haya recibido el mantenimiento necesario en el pasado y que pronto tenga que gastar mucho dinero para reparar una calefacción rota, un tejado con goteras, etc.
• El edificio puede incendiarse o quedar destruido de otro modo y el seguro no lo pagará todo. O que estés luchando durante mucho tiempo para que el seguro pague. Todo ello mientras no puedes cobrar ningún alquiler, por supuesto.

Comprar un inmueble para alquilarlo puede ser una buena inversión si los fundamentos son positivos: una región con un mercado inmobiliario saludable y un edificio en buen estado en la ubicación adecuada a un precio razonable. Por desgracia, no serás el único que busque esto, por lo que estas propiedades son difíciles de conseguir.

Answer 2

Para una hipoteca de compra de vivienda, normalmente necesitará al menos un 25% de depósito y tendrá un tipo de interés más alto que el de una hipoteca residencial.

También hay que tener en cuenta que es posible que no tenga la propiedad ocupada el 100% del tiempo y que también tendrá gastos de mantenimiento en la propiedad.

En resumen: ser un pequeño propietario puede dar un pequeño rendimiento, pero nada tan grande como parece que se está imaginando, y hay riesgo.

Answer 3

Si es usted un contribuyente con un tipo impositivo más alto, o sus ingresos por el alquiler (brutos - no puede deducir los intereses de la hipoteca, aunque sí otros gastos) le llevarían a la categoría de tipos más altos, tenga en cuenta que, desde el año pasado, sólo obtendrá una desgravación fiscal del 20% por los intereses de su hipoteca de compra de vivienda, pero pagará un 40% (o más para rentas muy altas) de impuestos por el alquiler que reciba. Es muy probable que eso te haga pasar de los beneficios a las pérdidas. https://www.which.co.uk/money/tax/income-tax/tax-on-property-and-rental-income/buy-to-let-mortgage-tax-relief-changes-explained-atnsv0j6j782

Answer 4

Otras respuestas ya cubren muchos de los riesgos, pero quería centrarme en esta frase:

Los ingresos por alquiler, incluso a través de una agencia de alquiler, cubrirían con creces el pago de la hipoteca y podría acumular más en los rendimientos por el aumento del precio de la propiedad.

Cualquier ganancia obtenida por el aumento del valor de la propiedad sólo puede realizarse cuando la venda. Por lo tanto, como inversión a largo plazo, puede ser rentable, pero a corto plazo es necesario disponer de una fuente de fondos para pagar los numerosos y variados costes asociados a la propiedad de un inmueble en alquiler.

Es habitual que las hipotecas para compra de vivienda sean de sólo interés, porque la cuota mensual de las hipotecas de amortización suele ser demasiado alta para obtener muchos beneficios mensuales (si es que los hay). Usted se necesita un fondo de contingencia para pagar las reparaciones de emergencia, o una nueva caldera, o el recableado cuando el informe de la inspección eléctrica muestra un problema grave, o simplemente para cubrir los gastos cuando la propiedad está vacía, así que ¿cómo va a pagar eso?

Tengo entendido que podría pedir prestado otras 2 veces mi salario en una hipoteca

Las hipotecas BTL se calculan normalmente en función de (a) el alquiler previsto, y (b) tu salario - aunque en mi experiencia, es el primero el que predomina. Así que no te equivocas, pero yo diría que el alquiler esperado es el factor más importante.

Pero antes de llegar allí, necesitarás un depósito. Las hipotecas BTL cuestan más que las residenciales, y los mejores tipos suelen encontrarse cuando la relación préstamo-valor es del 60% o menos. Entonces, ¿tienes un depósito del 40%?

Answer 5

Yo ofrecería algunos consejos generales:

Digamos que tiene 1 o 2 propiedades de alquiler en el Reino Unido. (Así que esto no se aplica a alguien que posee calles llenas de propiedades de alquiler).

1. Los ingresos y costes de la alquiler como tales son no tiene mucha importancia de un modo u otro .

2. Todo el tema en cuestión es ganancias de capital .

Podría ser esa zona del Reino Unido, que en 20-30 años el precio ha aumentado increíblemente.

Si ese es el caso, con el apalancamiento has tenido una victoria enorme, épica, de toda la vida. Movimiento de héroe. Eres un hombre rico. Genial.

Por otro lado, podría ser que dentro de 20-30 años el precio se mantuviera bastante plano o sólo subiera un poco con la inflación. En ese caso, todo el ejercicio ha sido un fracaso y no ha servido de nada.

Desgraciadamente, a eso se reduce todo.

En realidad, sólo estás haciendo una obra de teatro:

... "¿la aumento del precio en gran medida en los próximos 30 años más o menos". Como usted sabe, eso es increíblemente cierto en algunos o muchos casos (en el Reino Unido y en otros lugares), pero se puede pensar en un montón de lugares donde no funcionaría.

Así que, por desgracia, es una gran suposición sobre los precios futuros en esa zona concreta.

Ser propietario de un inmueble lo es:

• mierda si el precio es plano o sólo aumenta un poco.

• espectacular si el precio se dirige al norte.

Es una gran apuesta.