¿Debo comprar una casa ahora antes de que los precios suban aún más?

Question

Alquilamos un apartamento en Fráncfort, Alemania, y estamos vinculados a él por contrato durante un año y medio más. Tenemos 33 y 35 años y pronto tendremos hijos. Ganamos alrededor de 110k € anuales (después de impuestos) y no tenemos ninguna deuda.

Estamos pensando en comprar una casa en las afueras de la ciudad, preferiblemente hacia el sur. Una que nos guste mucho costaría 830 mil euros. No tenemos esa cantidad de dinero. Podemos hacer un pago inicial de unos 45.000 euros y tendríamos que pedir un crédito/préstamo para el resto.

Los precios de la vivienda han subido entre un 35 y un 40% en nuestra región en los últimos 4 años. Me pregunto si deberíamos comprar la casa ahora para evitar precios posiblemente más altos dentro de 18 meses y alquilarla a alguien ahora.

Somos bastante nuevos en este campo y nunca hemos hecho una inversión de este tipo, ni siquiera para un coche. ¿Cómo debemos estructurar el préstamo? ¿Podemos hacerlo?

Adición: Gracias por las respuestas hasta ahora. Sin embargo, me gustaría ver una opinión más centrada en Alemania. Parece que en Alemania se puede amortizar muy bien la casa en 30 o 40 años y los bancos sí dan préstamos tan altos. ¿Cuáles son mis mejores opciones?

Resumen de los comentarios hasta ahora (por si algún mod quiere hacer limpieza):

• El pago de las casas en Alemania puede durar entre 30 y 40 años y se alentado. Los bancos conceden este tipo de préstamos elevados. La cuestión aquí para mí es más bien si será contraproducente de todos modos con nuestro pequeño pago inicial o si no pensé en otros posibles problemas.
• No vamos a alejarnos de la ciudad, así que tiene que ser en la zona urbana cara de Frankfurt
• Definitivamente nos mudaremos fuera de la ciudad, a una casa con césped o árboles. Incluso con el primer hijo el apartamento es demasiado pequeño ya.
• Comprar un terreno y construir una casa sería ser una opción si los terrenos no fueran ridículamente caros o sólo estuvieran disponibles lejos. Así que tenemos que pasar por alto esta cuestión.
• Hace sólo dos años que terminamos nuestros estudios y sólo pudimos empezar a a poner dinero en el lado entonces. Primero tuvimos que pagar algunos préstamos y ahora estamos ahorrando todo lo que podemos. Llevamos un estilo de vida sencillo. Incluso nunca hemos tenido un coche.
• Estamos al corriente de los gastos de notaría, impuestos, etc. Lo mismo ocurre con los ingresos durante el permiso parental, etc.
• No tenemos un "Bausparvertrag", pero como nos gustaría comprar más bien ahora o al menos pronto, no sería una opción de todos modos.
• Tenemos Berufsunfaehigkeitsversicherung (~ seguro de incapacidad laboral)
• Alquilaríamos la casa a una empresa que pueda alojar a los empleados temporales y sus familias en la casa hasta que la utilicemos nosotros mismos. Hay un gran mercado para esto en Frankfurt ya que hay hay muchos bancos grandes, etc. Alquilar a una persona privada también debería estar bien (limitar el contrato de alquiler a 2 años, etc.).

Answer 1

Sé serio, no puedes permitirte tener hijos, una casa y la posibilidad de jubilarte con 110k al año si compras una casa de 800k. ¿Qué pasa cuando cambias de trabajo? Quedarse en una empresa toda la vida no es realista. Tampoco lo es asumir que el mercado de la vivienda no se hundirá. 35-40% es mucho. Puede que sea demasiado, sinceramente. ¿Cuánto está aumentando el alquiler? ¿Por qué necesitas un coche?

No inviertas en el estatus. Invierte en el futuro de ti mismo.

Nada de lo que has dicho sugiere que no puedas alquilar un lugar más grande e invertir tu dinero extra en acciones y demás.

Answer 2

Yo estaba en una posición similar a la tuya a tu edad, en la ciudad del sur de Alemania que es aún más cara que Frankfurt - hoy en 2018, es ridícula, y lo ha sido durante años.

Mi punto de vista: Yo compraría una casa para uso propio si tuviera un pago inicial significativo. Hasta que no tengas una propiedad significativa del inmueble, simplemente estás sustituyendo al casero por tu banco, tu dinero desaparece igualmente. Para comparar: cuando calculé esto la última vez (hace unos años), con una oferta concreta de mi banco, el resultado final habría sido que habría pagado aproximadamente dos veces el precio de salida de la casa en sí (más o menos, no recuerdo exactamente) sobre el tiempo que habría tardado en deshacerse del préstamo. Ni siquiera he tenido en cuenta otras cosas como los impuestos, los gastos administrativos, los gastos obligatorios de cualquier obra en las calles limítrofes, las reparaciones y demás.

Claro, al final del día, es su propiedad, pero en 30-40 años es un antiguo casa. Hoy vivo en una casa muy grande con jardín, construida en 1978. Tiene 40 años, pero a veces parece de piedra. Seguimos quemando aceite, las ventanas son estupendas porque no necesitamos abrirlas para que entre aire fresco (en realidad me gusta eso, significa que no hay posibilidad de moho...), etc.

Si te compras una casa nueva ahora, la tecnología habrá progresado mucho en 40 años; cualquier cosa de energía pasiva, solar, etc. que tengas hoy estará anticuada o directamente rota en ese tiempo, y habrá que sustituirla. Quizá varias veces.

Por último, a lo largo de todos los años, tu situación familiar cambiará al menos dos veces (cuando los niños se muden y cuando se vayan), así que básicamente necesitas 2 o 3 casas que se adapten perfectamente a tus medidas.

Por lo tanto, mi consejo sería: consigue lo que realmente puedes permitirte (lo cual es subjetivo; ¿quizás un 50% más de pago inicial?); empieza con algo pequeño; quizás una casa de segunda mano; incorpora la idea de que vas a reemplazar tu propiedad unas cuantas veces para actualizarla/descongelarla según sea necesario.

Básicamente, sin pago inicial: olvídalo. Tal vez valga la pena si compras en el interior (y vives allí), pero desde luego no en una zona de precios altos.

Todo ello desde el punto de vista financiero. Hay otros. Si simplemente es importante para usted ser propietario; que desea ser libre de hacer en su propiedad lo que quiera (arrancar paredes, etc.); si le molesta el alquiler que está pagando a algún casero, etc., entonces esos beneficios pueden ser mayores que los aspectos financieros.

Answer 3

¿Comprar un piso más pequeño como inversión?

Si realmente quieres comprar alguna propiedad, mi consejo sería comprar un piso más pequeño en una buena ubicación como inversión y alquilarlo.

Con tu cuota inicial y tus ingresos, debería ser factible y relativamente seguro comprar un piso por unos 200k€. Puedes conseguir buenos tipos de interés fijos para un préstamo a 20 años y dejar que el piso se pague casi solo o devolver el préstamo de forma más agresiva.

Desde el punto de vista fiscal alemán, es mucho más interesante alquilar una propiedad que vivir en ella.

Tus hijos podrían necesitar el piso cuando sean mayores o tú podrías vivir en él en caso de separación.

Con tus ingresos, puedes seguir ahorrando mientras pagas el préstamo. Al cabo de 10 años, podrías vender la propiedad libre de impuestos y utilizar el dinero para comprar la casa de tus sueños.

Mientras tanto, puedes permanecer en tu piso actual el mayor tiempo posible para evitar grandes subidas de alquiler.

Como referencia, invertí en un pequeño piso en Stuttgart hace 3 años y parece haber sido una buena decisión hasta ahora.

Answer 4

Yo estuve en una situación así pero mucho más extrema hace unos 14 años. Los precios de los inmuebles se habían duplicado en pocos años y yo quería casarme y comprar una casa. Me mudé a otra ciudad.

Hay una cosa en la que estoy bastante seguro cuando se trata del mercado inmobiliario. Los precios de las viviendas no pueden aumentar más allá de lo que los nuevos participantes (por ejemplo, usted) pueden pagar. Cuando los que compran una vivienda por primera vez se esfuerzan más allá de sus posibilidades o se niegan a comprar, el fondo del mercado se desplomará. Esta situación se extenderá a los niveles superiores del mercado, con la posible excepción del mercado de lujo de gama alta.

Si te sientes tenso siendo una persona con unos ingresos bastante decentes, es probable que no estés solo. Cualquier recesión podría desencadenar una oleada de impagos y usted podría acabar bajo el agua. Por otra parte, si el mercado laboral y las perspectivas de ingresos y, por tanto, de demanda de viviendas apuntan al alza, es posible que no encuentre alivio a las subidas durante un tiempo.

En última instancia, la idea de que el valor del mercado de la vivienda en general superará, a largo plazo, los medios de la persona media no puede suceder realmente. Si nadie puede permitírselo, nadie compra, lo que significa que esos precios no pueden mantenerse.

Answer 5

Las leyes y el clima inmobiliario varían según el país, pero las reglas básicas del interés y la capitalización no. Son simplemente matemáticas. Cuando compré mi casa me dijeron que no debía tener en cuenta el salario de mi cónyuge porque era probable que cambiara cuando tuviéramos hijos. Resultó ser un buen consejo. También me dijeron que el pago total de la casa (capital, intereses, seguro, impuestos) no debería ser mucho más del 25%, y definitivamente no más del 30% de mis ingresos. Siguiendo estas reglas, acabamos comprando una casa más pequeña que los "jonses", y nuestro agente inmobiliario quería que gastáramos más, pero nos ceñimos a esas cifras, y ahora mi casa está pagada. Las cosas empezaron fáciles para nosotros, pero después de los niños, el dinero se hizo escaso. Si hubiéramos seguido los consejos de nuestro agente inmobiliario, nos habríamos quedado sin casa, e incluso habríamos tenido que deshacernos de ella. Hubo momentos en los que vivíamos al día, y si nuestra casa hubiera costado lo que los empresarios nos dijeron que podíamos pagar, habría sido malo. Si veo lo que costó mi casa (aproximadamente el doble de mi salario anual), no puedo ni imaginar lo que habría supuesto para nuestra economía familiar una casa que costara ocho veces mi salario anual.