Ingresos y gastos de alquiler (impuestos)

Question

Mi mujer y yo estamos pensando en comprar un edificio de 2 unidades. Viviríamos en una unidad y alquilaríamos la otra. La idea sería que, más adelante, convertiríamos la propiedad en una vivienda unifamiliar. Compraríamos la propiedad con una sola hipoteca.

Quiero entender todas las implicaciones fiscales antes de seguir adelante.

Por lo que he leído, los ingresos por alquiler se registran en el Anexo E, y puedo tomar los intereses de la hipoteca como un gasto contra ese ingreso. Con un solo pago de la hipoteca para ambas unidades, ¿cómo puedo calcular el interés que va en contra de la propiedad de alquiler?

¿Habría alguna implicación fiscal cuando decidiera convertir la unidad de una propiedad de alquiler?

Por último, como cuestión general, si los gastos de la unidad de alquiler (incluidos los intereses de la hipoteca) superan sistemáticamente los ingresos generados, no tendría que pagar nunca impuestos por los ingresos del alquiler

Answer 1

Los intereses (y cualquier otro gasto conjunto) se dividirían en función de la cantidad de propiedad que se alquile. Hay varias formas de calcular el reparto. Probablemente, la más sencilla sería por los metros cuadrados de cada sección. Si ambas unidades tienen el mismo tamaño, sería razonable un reparto del 50%. También podría hacerlo por el valor de alquiler de mercado justo de cada unidad. Es necesario documentar cómo se ha llegado a la valoración.

Todos los gastos, incluidos los servicios públicos, la reparación y el mantenimiento, los impuestos, el seguro, etc., pueden reclamarse en el Anexo E. El coste de la compra también debe amortizarse con el tiempo, junto con algunos tipos de mejoras (electrodomésticos, sustitución del tejado, etc.). La depreciación consiste básicamente en amortizar el gasto a lo largo del tiempo, en lugar de hacerlo de una sola vez.

Los gastos no sólo pueden compensar los ingresos por alquiler, sino que, si superan los ingresos por alquiler, pueden utilizarse para compensar otros ingresos, siempre que se esté por debajo del umbral de ingresos (150.000 dólares). Si sus ingresos superan este umbral, las deducciones en exceso se acumulan y pueden utilizarse para compensar los ingresos por alquiler en años futuros o cuando venda la casa. Para el primer año de declaración de impuestos, yo buscaría la ayuda de un preparador de impuestos. No es excesivamente complejo, pero hay muchos detalles que no querrás olvidar. Después del primer año, probablemente pueda manejar las cosas usted mismo.