¿Por qué ibas a dejar que tu hipoteca se impague si puedes permitirte seguir pagándola?

Question

Estaba leyendo este artículo de Wikipedia sobre la crisis de las hipotecas subprime, donde dice lo siguiente (el énfasis es mío):

En septiembre de 2008, el precio medio de la vivienda en Estados Unidos había descendido más de un 20% desde su máximo de mediados de 2006. Este importante e inesperado descenso de los precios de la vivienda significa que muchos prestatarios tienen un patrimonio neto nulo o negativo en sus casas, lo que significa que sus viviendas valen menos que sus hipotecas. En marzo de 2008, se calcula que 8,8 millones de prestatarios -el 10,8% de todos los propietarios- tenían un patrimonio neto negativo en sus casas, cifra que se cree que ha aumentado a 12 millones en noviembre de 2008. En septiembre de 2010, el 23% de las viviendas estadounidenses valían menos que el préstamo hipotecario.

Los prestatarios en esta situación tienen un incentivo para no pagar sus hipotecas, ya que una hipoteca suele ser una deuda sin recurso garantizada contra la propiedad. El economista Stan Leibowitz argumentó en el Wall Street Journal que, aunque sólo el 12% de las viviendas tenían un patrimonio neto negativo, representaban el 47% de las ejecuciones hipotecarias durante el segundo semestre de 2008. Llegó a la conclusión de que el alcance del patrimonio de la vivienda era el factor clave de la ejecución hipotecaria, más que el tipo de préstamo, la solvencia del prestatario o la capacidad de pago.

Cuando las ejecuciones hipotecarias estaban relacionadas con el nivel de patrimonio de la vivienda, ¿se inició la ejecución hipotecaria únicamente por el patrimonio negativo? Y si es así, ¿por qué? ¿Qué beneficio obtendría el banco al ejecutar la hipoteca de alguien que tenía capacidad para pagarla?

Por otra parte, si las ejecuciones hipotecarias se debieran a personas que simplemente dejaron de pagar la hipoteca de su vivienda de patrimonio negativo y dejaron que la hipoteca entrara en mora, ¿por qué lo harían? Entiendo que el patrimonio negativo supondría un riesgo importante si, por cualquier motivo, tuvieras que vender tu casa, pero para la gente que no está en esa situación, ¿no sería mejor seguir pagando la hipoteca porque todavía tienes tu casa y, salvo daños catastróficos en la propiedad, el patrimonio acabará corrigiéndose por sí solo? ¿Hay algún beneficio en dejar que la casa sea ejecutada que compense el daño que se haría a su historial de crédito?

Answer 1

No es lo mismo 'poder pagar la hipoteca durante los próximos meses' que 'poder soportar el peso de la deuda pendiente en un futuro incierto'. También hay un peso psicológico en estar bajo el agua de tu hipoteca cuando no sabes si serás la próxima persona en ser despedida - la presión no puede ser exagerada.

Si cree que no va a poder pagar su hipoteca el año que viene, puede ser preferible que comience el "reloj de la quiebra" [el historial crediticio se cae después de 7 años en la mayoría de las circunstancias]. La quiebra ofrece protecciones a los prestatarios que también pueden ser preferibles a su situación actual.

Además, tenga en cuenta que la gente deja su casa todo el tiempo por diversas razones [cambio de trabajo, mudanzas familiares, etc.], pero cuando su casa no está bajo el agua, no llamamos a eso 'ejecución hipotecaria', lo llamamos 'vender su casa'.

Por último, señalaré que esto: "Salvo daños catastróficos en la propiedad, la equidad acabará por corregirse es sólo una falacia del jugador, que "lo que baja, debe subir". No es necesariamente cierto, sobre todo si se tiene en cuenta el marco temporal correspondiente.

Answer 2

Digamos que tu casa valía 400 mil y tenías una hipoteca por esa cantidad. Una hipoteca del 100% se consideraría una locura y/o no estaría disponible muchas veces, o la mayoría, pero durante la burbuja que condujo al crack de 2008 era bastante común.

La cita de tu pregunta habla de un descenso del 20% en el precio de la vivienda, pero eso es una media y para algunos fue mucho más. Para que quede claro, digamos que nuestra casa de ejemplo ha bajado un 50% y ahora vale 200.000 euros. La persona que vive en esa casa está pagando una hipoteca mensual de 400.000, que es muy probable que sea una cantidad que apenas puede pagar. Es muy probable que pueda reducir sus gastos mensuales en miles de euros si abandona la casa y alquila algún lugar. Tal vez el valor de la casa se recupere, pero como Solarflare señaló en un comentario que no está garantizado e incluso si lo hace ¿cuánto tiempo va a tomar? ¿5 años? 10? Hasta que no tengan un patrimonio neto positivo, estarán atrapados en esa casa o tendrán que recuperar sus pérdidas.

Enviar las llaves al prestamista (el correo jingle) y volver a empezar desde 0 puede ser mejor económicamente que intentar volver a trabajar desde 200k hacia abajo.

Vale la pena señalar que el concepto de poder salirse de la hipoteca devolviendo las llaves de la casa no es universal. En mi jurisdicción, seguirías siendo responsable de la diferencia entre lo que debías por la hipoteca y la cantidad que el prestamista obtuviera por la venta de la propiedad.

Answer 3

¿Qué beneficio recibiría el banco al ejecutar la hipoteca de alguien que tiene capacidad para pagarla?

Sólo habría un beneficio si el propietario de la vivienda es rechazando para realizar los pagos. Al ejecutar la hipoteca, el banco recuperará algunos del saldo restante de la hipoteca, en lugar de ninguno.

Por otra parte, si las ejecuciones hipotecarias se debieran a personas que simplemente dejaron de pagar la hipoteca de su vivienda de patrimonio negativo y dejaron que la hipoteca entrara en mora, ¿por qué lo harían?

Si tiene un patrimonio neto negativo de -X dólares, entonces, al dejar de pagar y abandonar la casa, recibe un impulso inmediato de +$X a tu patrimonio neto (suponiendo un préstamo sin recurso). Esto puede valer la pena el daño a su crédito dependiendo de lo que $X es.

Answer 4

Cabe destacar que se trata de un fenómeno muy estadounidense. En Europa y el Reino Unido, los préstamos e hipotecas al por menor son casi exclusivamente de recurso completo (por lo que todavía se debe el déficit de la venta de la casa), y la quiebra es punitiva. El efecto jingle mail fue dominante en una serie de estados de EE.UU. donde las hipotecas eran estrictamente sin recurso. En estos lugares, salirse de un préstamo hipotecario era básicamente una opción en el contrato: no había necesidad de declararse en quiebra. Recuerde también que muchos de los préstamos afectados eran Alt-A y no estrictamente subprime. Se trata simplemente de préstamos que no se ajustan a los criterios de Fanny y Freddy, incluyendo, por ejemplo, los préstamos jumbo, que tienen una buena puntuación de crédito pero el préstamo es demasiado grande. Así, personas relativamente acomodadas pueden tener una hipoteca muy grande bajo el agua. Pueden simplemente comprar otra casa y aumentar inmediatamente su patrimonio neto por la cantidad de capital negativo.

En esa situación, se trata simplemente de comparar el "beneficio" de la falta de pago con el coste de su puntuación de crédito. Irónicamente, esto no es tan malo para su puntuación como usted piensa, ya que no es una señal de que usted es un mal crédito. Abandonar el contrato es una acción perfectamente racional y está en su derecho. Tiene poco poder de predicción sobre su comportamiento futuro. Piénsalo así, ¿estarías dispuesto a prestar a alguien que ha hecho esto? Por supuesto, no hay razón para no hacerlo, ¡pero podrías asegurarte de que hubiera mucho capital en la siguiente casa! (¡Pero eso deberías haberlo hecho la primera vez!)

Una consecuencia divertida de todo esto fue que varios prestamistas estaban dispuestos a reducir los importes de los préstamos para evitar que la gente se fuera. Tener una casa vacía en una crisis inmobiliaria es terrible para el banco: se pierde aún más dinero cuando la casa es objeto de vandalismo o simplemente se deteriora por el abandono.

Answer 5

Hay mucha gente* que sólo piensa en el corto plazo. Ven una tendencia a corto plazo, esperan que continúe y reaccionan en consecuencia. Lo mismo ocurre, por ejemplo, con las ventas en pánico durante una caída del mercado.

Así que ven que el valor esperado de su casa disminuye, esperan que disminuya más en el futuro y deciden salirse ahora, sin pensar que si aguantaran unos años, los precios de los inmuebles empezarían a subir de nuevo.

Esto también se ve en la otra dirección, con personas que se lanzan a inversiones populares -Apple, Bitcoin, etc.- simplemente porque son populares.

P.D.: Para responder a un comentario, también hay una diferencia de intención que entra en juego. Algunas personas ven las casas principalmente como inversiones, otras como lugares donde quieren vivir. Si consideras tu casa como una inversión, entonces tiene sentido cortar tus pérdidas vendiendo si estás bajo el agua, y especialmente si esperas que el mercado no se recupere rápidamente.

Por otro lado, mucha gente compra casas principalmente para vivir en ellas. Para estas personas, el precio actual del mercado es irrelevante, porque (salvo cambios importantes en su vida) no tienen intención de venderla. Lo que importa es el pago de la hipoteca.

*Por supuesto, había algunas personas que realmente necesitaban vender por diversas razones, además de no poder hacer frente a los pagos, pero, según tengo entendido, eran una pequeña minoría.