Construir una nueva casa para reemplazar una casa hipotecada existente

Question

Sé que otros han publicado preguntas similares, pero no creo que ninguna de las que he visto hasta ahora esté relacionada con nuestra situación exacta. Compramos una casa de campo en Nashville, TN hace unos 15 años que era adecuado para nuestra familia en el momento, pero ahora estamos empezando a superar como los niños han crecido y más numerosos. En este tiempo los valores de la propiedad han explotado y el valor de la tierra solo para nuestra propiedad ahora vale por lo menos $ 100k más de lo que compramos la tierra y la casa para. Nos encanta el barrio y nuestro lote y probablemente no podríamos vender y comprar una casa más grande / mejor en la misma zona por la misma cantidad que costaría a reconstruir en nuestro propio lote. Además, podríamos construir exactamente lo que queremos y se ajusta a las necesidades de nuestras familias en lugar de comprar un desguace especulativo / reconstruir que un inversor está tratando de maximizar sus beneficios en. (Hay un montón de que pasando aquí últimamente, el derribo de una casa de 1000 pies cuadrados y construir dos casas de 3.000 + pies cuadrados tendencia que ha golpeado la mayor parte de Nashville últimamente).

Así que aquí están los detalles de nuestra situación:

• El valor total actual de la propiedad es de unos 500 mil dólares según Zillow y las ventas recientes del barrio

• Sólo el valor del terreno es de aproximadamente 350 mil dólares (estimación muy conservadora)

• El saldo restante de nuestra hipoteca Wells Fargo es de unos 175 mil dólares

• Planeamos construir una casa de aproximadamente 3.000 pies cuadrados que estimo que costará entre 300 y 350 mil dólares en construcción, con un considerable esfuerzo por nuestra parte.

• En nuestra zona, las casas de nueva construcción de tamaño similar en parcelas mucho más pequeñas se venden regularmente por 750-800 mil dólares.

• Aunque el emplazamiento de la nueva estructura sería en la misma ubicación en el lote, no creo que podamos reutilizar ninguna parte de los cimientos debido al cambio en la disposición y el estado de los cimientos (sótano de piedra de escombros de 1930 con numerosas reparaciones anteriores). Así que creo que los préstamos de renovación están fuera de la cuestión en nuestro caso.

Así que creo que estamos en una buena posición desde el punto de vista de la equidad de partida en comparación con otros puestos que he visto en este tema. Pero aquí están mis preguntas:

1. ¿Tendríamos que obtener un préstamo para la construcción de la misma compañía que nuestro titular de la hipoteca principal (Wells Fargo) para mantener el gravamen con una sola compañía hasta que se complete la construcción?

2. ¿Existe un escenario en el que podría financiar la compra de la tierra de mí mismo para el saldo de la hipoteca ($ 175k) y rodar que en un préstamo de construcción?

3. Siendo un poco ignorantes de cómo funcionan los préstamos para la construcción, porque nunca hemos tenido una casa construida antes, ¿los pagos del préstamo tienen que hacerse mientras la casa está en construcción o sólo comienzan cuando el proyecto está completo y estamos listos para mudarnos? Obviamente, tendríamos que mudarnos y alquilar durante este periodo de construcción, así que estoy tratando de averiguar si tendríamos gastos de vida duplicados durante la construcción o si los pagos de la hipoteca pueden ser, o por defecto son, diferidos.

Todavía estamos planificando este proyecto, y probablemente no lo llevaremos a cabo hasta dentro de dos o tres años, pero creo que en última instancia es la solución adecuada para nuestra familia. Sólo estoy buscando algunos consejos para empezar a planificar.

Gracias de antemano.

Answer 1

No es habitual que la actual compañía hipotecaria apruebe un proyecto de derribo como el que propones, pero con el valor del terreno que es, puedes intentar exponer el caso ante ellos. Es posible que su actual compañía hipotecaria no ofrezca préstamos para nuevas construcciones. En cualquier caso, debería ser posible obtener un nuevo préstamo para la construcción que incluya la liquidación de la antigua hipoteca, suponiendo que usted reúna los requisitos necesarios.

Antes de iniciar el proceso, debe consultar a los urbanistas de su ciudad para asegurarse de que no hay prohibiciones contra el derribo. Hay algunos distritos de viviendas que se consideran "históricos" y los derribos están completamente prohibidos o se imponen estilos arquitectónicos estrictos a la estructura de sustitución. Incluso si no tiene problemas históricos, los urbanistas locales pueden ayudarle a evitar cualquier otro escollo que impida la aprobación del permiso.

Otras cosas que hay que tener en cuenta es que, además del coste de la construcción de una casa nueva, pagará $10k-$ 20 mil dólares para que te demuelan la casa y eliminen el desorden resultante. Si está haciendo un derribo de su residencia principal, tendrá que encontrar un lugar para vivir mientras espera la construcción de la nueva casa. Tenga en cuenta los costes de alquiler cuando haga un plan financiero para este proyecto.