Intereses de amortización de la hipoteca después de la refinanciación

Question

Estoy a punto de cerrar (esta misma noche) una refinanciación de mi hipoteca de residente principal, pero estoy un poco confundido sobre cómo la compañía hipotecaria llegó a mi cifra de pago.

La fecha de desembolso del nuevo préstamo en el 8 de diciembre de 2020, por lo que creo que sólo debería estar pagando los intereses de mi antiguo préstamo al 3,75% para el período comprendido entre el 1 de diciembre y el 8 de diciembre. El pago de intereses para la totalidad de noviembre de 2020 fue ~ $1235, but in the payoff statement my current mortgage company is charging me ~$ 1800 de "Interés al 3,75%". ¿No le parece demasiado alto para sólo 8 días?

También tengo entendido que tendré que pagar los intereses del nuevo préstamo desde el 8 de diciembre hasta el 31 de diciembre (pero no desde el 1 de enero de 2021 hasta el 31 de enero), y luego mis nuevos pagos regulares vencerán el 1 de febrero de 2021. Pero los 22 días de intereses cobrados por este nuevo préstamo deberían ser al nuevo tipo de interés del 2,5%, creo. ¿Es correcto lo que he entendido?

Answer 1

La nueva compañía hipotecaria obtiene el saldo actual de la compañía hipotecaria existente y calcula los intereses acumulados que habrá que pagar. Probablemente hayan obtenido ese saldo mucho antes de la fecha de cierre, y hayan calculado más de un mes de intereses acumulados (y no hayan tenido en cuenta los pagos realizados entre medias). Por lo tanto, es una cantidad "conservadora" desde su punto de vista para asegurarse de que el antiguo préstamo se liquide por completo (y se pueda liberar el gravamen).

También refinancié hace poco y el "importe de pago" era mucho mayor que el saldo en ese momento más los intereses devengados según mis cálculos. La explicación que recibí fue que incluía un "colchón" en caso de que hubiera algún retraso en el pago, discrepancias en la cuenta de depósito en garantía (aunque no uso una cuenta de depósito en garantía) u otras diferencias imprevistas, pero que mi actual compañía hipotecaria me devolvería la diferencia. Al cabo de una semana, recibí una "liquidación del depósito en garantía" por la diferencia. Aparte de tener que tener un poco más de dinero en efectivo en el momento del cierre, al final todo salió bien.

Es probable que también hayas realizado un pago desde que se calculó la cifra de pago, por lo que tu pago real será aún menor si no lo han tenido en cuenta.

Cualquier interés entre la fecha de cierre y el comienzo del mes anterior a su primer pago debe incluirse en la liquidación de cierre como "interés prepagado" y calculado al nuevo tipo de interés (ya que ése es el tipo del préstamo que está contratando). Así que sí, tu interpretación es correcta.

Answer 2

Los intereses hipotecarios se facturan en el mes después de se acumula. Así, los intereses adeudados a principios de diciembre se calcularon a partir del saldo del préstamo multiplicado por el tipo de interés diario de cada día de noviembre. También es probable que hayan anticipado el pago del préstamo y hayan incluido todos los intereses futuros (del 1 de noviembre al 8 de diciembre, por ejemplo) en el importe del pago.