Un impuesto sobre la propiedad:
A corto plazo, un impuesto sobre la propiedad no tendrá ningún efecto sobre el alquiler, ya que la oferta de viviendas es fija (es decir, la oferta es totalmente inelástica a corto plazo), y la demanda es relativamente inelástica pero no del todo, por lo que la incidencia recaerá sobre los propietarios. A largo plazo, un impuesto sobre la propiedad aumentará los costes de alquiler porque la oferta de nuevas unidades (es decir, la construcción) es muy elástica y la demanda de vivienda a largo plazo se parece a la demanda a corto plazo: es relativamente inelástica. En consecuencia, la incidencia del impuesto recaerá sobre los ocupantes (tanto inquilinos como propietarios).
Intuitivamente, se podría pensar de esta manera: el coste de la propiedad aumentará debido al impuesto, por lo que para que alguien considere que merece la pena comprar una vivienda de nueva construcción para alquilarla, los ingresos por alquiler tendrían que ser relativamente más altos en presencia de un impuesto sobre la propiedad que si no existiera.
Un impuesto sobre las rentas de alquiler:
El impuesto aumentará los alquileres; disminuirá la oferta (y la demanda) de unidades de alquiler (y aumentará la oferta y la demanda de unidades ocupadas por los propietarios). Esto ocurrirá porque el impuesto reducirá la rentabilidad de los pisos como activos de renta, lo que hará que algunos propietarios los vendan a otros ocupantes, sacándolos del mercado del alquiler. Sin embargo, lo más importante es que habrá algunos inquilinos que no tengan la opción de pasarse a la ocupación por el propietario, y soportarán la incidencia de un impuesto sobre las rentas de alquiler.
Estoy asumiendo que hay tres poblaciones:
- Propietarios, que pueden optar por la compra de viviendas en alquiler pero viven en otro lugar, por lo que su elección de comprar una unidad para alquilarla puede analizarse por separado de su propio consumo de vivienda
- Alquilados, que deben alquilar Debido a algunas fricciones (incapacidad para permitirse un pago inicial, mal crédito, historial de ingresos inestable o difícil de documentar, etc.)
- Posibles propietarios-ocupantes, que pueden elegir entre tener su propia casa o alquilarla a un propietario y que tienen una serie de preferencias entre la propiedad y el alquiler
Así, los propietarios potenciales y los arrendadores compiten por las unidades en venta, mientras que los inquilinos y los propietarios potenciales compiten por las unidades de alquiler.
En este caso, la decisión de los propietarios de salir debido a los impuestos no se trasladará perfectamente al mercado del alquiler debido a que mientras potenciales propietarios-ocupantes que actualmente alquilan pueden librarse del impuesto cambiando a la propiedad, hay algunos inquilinos que alquilan y cuya demanda de alquiler es bastante inelástica: estas personas soportarán la incidencia del impuesto.
Curiosamente, en EE.UU. existe un impuesto de este tipo sobre los ingresos por alquiler, aunque es implícito. Tenemos un montón de incentivos para la propiedad de la vivienda, en particular la exención de las ganancias de capital para las viviendas ocupadas por sus propietarios, pero lo más importante es que el hecho de que los ingresos procedentes de las propiedades en alquiler se gravan como cualquier otro ingreso empresarial mientras que los propietarios se alquilan a sí mismos sus viviendas sin pagar impuestos por los ingresos de alquiler implícitos. (Como apunte, la gente suele señalar la deducción en el impuesto sobre la renta de los pagos de intereses hipotecarios, pero en realidad esto sólo crea una equivalencia fiscal entre los propietarios de viviendas y los arrendadores, que pueden deducir los intereses como un gasto empresarial).
