Digamos que los economistas no están muy de acuerdo con esta tesis, y la mayoría de las pruebas empíricas a nivel de ciudad apuntan en la dirección contraria. Por ejemplo
En última instancia, concluimos, tanto a partir de la teoría como de las pruebas empíricas, que la adición de nuevas viviendas modera el aumento de los precios y, por tanto, hace que la vivienda sea más asequible para las familias con ingresos bajos y moderados.
[...]
Unos pocos estudios utilizan datos de panel y descubren que la imposición de controles de uso del suelo más estrictos de la tierra conduce a una menor oferta y a un aumento de los precios. Jackson (2016) utiliza datos longitudinales de las para evaluar el efecto que tiene la adopción por parte de una ciudad de regulaciones adicionales sobre el uso del suelo en el número de permisos de nueva construcción emitidos, y encuentra que cada regulación adicional del uso del suelo adoptada redujo los permisos multifamiliares y unifamiliares en una media de más del 6% y el 3%, respectivamente, y que las normativas que reducen la densidad permitida tienen efectos aún mayores. Zabel y Dalton (2011) utilizan datos longitudinales de localidades de Massachusetts y descubren que los aumentos en el tamaño mínimo de los lotes de los lotes van seguidos de aumentos significativos de los precios. Al examinar los datos longitudinales de los municipios en el área metropolitana de Boston (Massachusetts), Glaeser y Ward (2009) encuentran que la adopción de de regulaciones locales más estrictas conduce a un aumento de los precios de la vivienda, pero el coeficiente cae en magnitud y pierde significación una vez que se controla la demografía de la población. Señalan que esto es esperado, si las viviendas de otras jurisdicciones se consideran sustitutos perfectos. Así, mientras que la oferta de la oferta pueden aumentar los precios en un mercado en su conjunto, es posible que no los aumenten de forma desproporcionada en la localidad concreta en la que se imponen, debido a los efectos de contagio entre jurisdicciones.
Otros investigadores utilizan variables instrumentales para tratar de evaluar más claramente los efectos causales efectos de las restricciones normativas sobre la oferta y los precios de la vivienda. Ihlanfeldt (2007) utiliza este enfoque para estudiar la regulación en las localidades de Florida y encuentra que las regulaciones previstas aumentan significativamente aumentan el precio de las viviendas unifamiliares. Saks (2008) utiliza variables instrumentales y muestra que los aumentos de la demanda de mano de obra conducen a una menor construcción residencial y a un mayor aumento de los precios de la vivienda en las zonas metropolitanas con más restricciones. en las áreas metropolitanas con una oferta de vivienda más restrictiva. Hilber y Vermeulen (2016) muestran que los cambios en la demanda conducen a aumentos en los precios locales de la vivienda en lugar de aumentos en oferta en municipios de Inglaterra con mayores restricciones normativas, medidas por la tasa de denegación de proyectos residenciales propuestos y el número de aprobaciones de proyectos que se retrasan más de 13 semanas.
En resumen, la preponderancia de las pruebas demuestra que la restricción de la oferta aumenta los precios de la vivienda precios de la vivienda y que el aumento de la oferta contribuiría a hacerla más asequible. [...] aunque seguramente es cierto que el suelo está restringido, especialmente en ciertos mercados (Saiz, 2010), el suelo puede utilizarse de forma más intensiva para permitir más viviendas. Los límites del suelo con el que se agrupa la vivienda hacen que ésta sea diferente de muchos bienes, pero la diferencia es de grado: la oferta de viviendas puede aumentar, y de hecho lo hace, incluso en mercados restringidos, y los precios suelen bajar en respuesta (véase la revisión de Dipasquale, 1999; Mayer & Somerville, 2000).
[...] la mayoría de las viviendas se filtran, o pierden valor a medida que envejece, lo que representa una nueva oferta en submercados a precios más bajos. [...] De hecho, investigaciones recientes muestran que la filtración fue la principal fuente de adiciones al stock de alquileres asequibles entre 2003 y 2013, mientras que la nueva construcción fue el mayor contribuyente para los alquileres de mayor precio, y la conversión de la tenencia conversión fue la mayor fuente para los alquileres de precio moderado (Joint Center for Housing, 2015, fig. 14). Además, Weicher, Eggers y Moumen (2016) informan de que el 23,4% de las unidades de alquiler que eran asequibles para los inquilinos de muy bajos ingresos en Estados Unidos en 2013 se habían filtrado desde categorías de alquiler más altas categorías de alquileres más altos en 1985. Otro 21,8% eran conversiones de viviendas anteriormente ocupadas por sus propietarios o alquileres de temporada.9 La mayoría de las unidades de alquiler de mayor precio que se filtraron para ser asequibles en 2013 eran unidades de alquiler moderado en 1985, pero el 15% de las que se filtraron eran unidades de alquiler alto en 1985. Obsérvese que el filtrado también se produce en un marco temporal más corto; entre las unidades asequibles en 2013, el 19% habían sido unidades de renta más alta tan recientemente como en 2005.
Las investigaciones recientes que analizan los ingresos de los sucesivos ocupantes de las viviendas también sugieren un importante de los ingresos de los sucesivos ocupantes de las viviendas también sugiere un importante filtrado a la baja, sobre todo del stock de alquileres debido a la conversión de la tenencia. propietarios, una parte se convierte en alquiler (Rosenthal, 2014). Sin embargo, Rosenthal también encuentra que las tasas de filtración son considerablemente menores en zonas con una alta inflación del precio de la vivienda, aunque aunque la filtración a la baja sigue produciéndose.
En resumen, la nueva construcción es crucial para mantener la vivienda asequible, incluso en mercados donde gran parte de la nueva construcción es en sí misma vivienda de alta gama que la mayoría de la gente no puede permitirse. La falta de La falta de oferta para satisfacer la demanda en el extremo superior afecta a los precios en todos los submercados y hace que la vivienda sea menos asequible para los residentes en los submercados de menor coste. asequible para los residentes en los submercados de menor coste.
Finalmente llegando a la discusión de la tesis precisa que usted pregunta:
Algunos escépticos sostienen que, aunque la oferta adicional pueda ayudar a que la vivienda sea más asequible a corto plazo, no lo hará a largo plazo. a corto plazo, no lo hará a largo plazo porque la oferta adicional inducirá más demanda, especialmente entre compradores o inquilinos más ricos que los actuales residentes en el barrio (Redmond, 2015). La afirmación es análoga al argumento de que la construcción de más autopistas no reducirá la congestión porque el menor coste de los viajes simplemente hará que más personas conduzcan o tomen esa ruta concreta (Gorham, 2009). En este caso, el argumento es que al hacer la jurisdicción más asequible, la adición de oferta de viviendas atraerá nueva demanda, tanto de los residentes actuales que de otro modo se irían como de personas que viven en otros lugares y que ahora optarán por trasladarse a la jurisdicción. Además, el argumento es que unos alquileres y precios más bajos también pueden inducir una demanda latente: personas que viven con compañeros de piso o miembros de la familia pueden optar por formar sus propios hogares (Ellen & O'Flaherty, 2007) o la gente puede optar por invertir en pied-à-terres en una ciudad. Esa demanda adicional hará que los precios vuelvan a subir hasta que la oferta pueda responder de nuevo, haciendo que la vivienda sea más asequible, en el mejor de los casos, sólo cíclicamente, según el argumento, y aumentando la densidad de la jurisdicción, con los consiguientes costes de la congestión.
Aunque la construcción de carreteras adicionales parece inducir una mayor demanda (Duranton & Turner, 2011), en el caso de la vivienda, es poco probable que la demanda adicional compense completamente la nueva oferta. Esta compensación requiere que las curvas de demanda sean perfectamente elásticas o, en otras palabras, supone que o, en otras palabras, supone que los barrios y las jurisdicciones son sustitutos perfectos y que no hay que no hay limitaciones en la capacidad y la voluntad de los hogares para mudarse. Esto no es realista. Mudanza hogares no es como conducir unos cuantos kilómetros más (Lewyn, 2016), y los costes asociados a la mudanza pueden ser elevados. Cualquier demanda adicional inducida por las nuevas viviendas está limitada por las limitaciones personales y económicas personales y económicas que limitan la capacidad y la voluntad de los hogares de mudarse, las restricciones a la inmigración y la la incertidumbre y otros factores que podrían inhibir a los inquilinos y compradores de alquilar o comprar en el mercado en el que aumenta la oferta de viviendas. De hecho, las tasas de movilidad han disminuido considerablemente en los últimos varias décadas, y aunque se debaten las razones del descenso, éste revela limitaciones significativas de la capacidad y la voluntad de mudarse.
Así, a largo plazo, mientras que algunos hogares adicionales pueden ser atraídos desde fuera (o desde de la ciudad) para comprar o alquilar viviendas a medida que aumenta la oferta, es muy poco probable que los precios acaben al mismo nivel que habrían alcanzado en ausencia de nueva oferta. Por último, como se ha señalado anteriormente, los evidencia empírica muestra que permitir más oferta conduce a precios de la vivienda más bajos; si la adición de Si la adición de oferta indujera una demanda adicional suficiente para compensar el aumento de la oferta, los estudios no encontrarían una relación entre la oferta y los precios. Si el aumento de la oferta indujera una demanda adicional suficiente para compensar el aumento de la oferta, los estudios no encontrarían una asociación entre oferta y precios.
De hecho, puede ocurrir en algunas circunstancias muy limitadas, y con un efecto localizado [por ejemplo, en el barrio], que es probablemente en lo que se basa esta generalización defectuosa:
Muchos inquilinos de los barrios en los que se proponen viviendas a precio de mercado expresan su preocupación por que la construcción de nuevas viviendas empeore sus problemas de asequibilidad al aumentar los alquileres o precios de la vivienda, alimentando el aburguesamiento y desplazando potencialmente a los residentes existentes (Atta-Mensah, 2017; Savitch-Lew, 2017). Hankinson (2017) teoriza que la oposición de los inquilinos a las adiciones locales a la oferta está de los inquilinos a la ampliación de la oferta local se debe a estas preocupaciones; sostiene que es posible que la construcción de un edificio nuevo y atractivo de un edificio nuevo y atractivo aumente los precios a nivel local (mejorando el paisaje físico, aportando nuevos servicios al y señalando que el barrio está mejorando), aunque los reduzca en toda la ciudad.
Comprobar empíricamente esta proposición es bastante difícil, dado que los promotores se sentirán naturalmente atraídos por las zonas en las que los precios son elevados. los promotores se sentirán atraídos por las zonas en las que los precios y los alquileres están aumentando. Hay pruebas de que las mejoras en de viviendas deterioradas pueden, en algunas circunstancias, aumentar el valor de las propiedades circundantes, incluso cuando la vivienda nueva o mejorada es una vivienda subvencionada y de bajos ingresos (Diamond & McQuade, 2016; Schwartz, Ellen, Voicu y Schill, 2006). Sin embargo, las nuevas viviendas estudiadas suelen sustituir edificios vacíos y abandonados y lotes desocupados, eliminando en esencia un desamparo. [...]
Hay pocas pruebas empíricas sobre el efecto neto de las nuevas viviendas a precio de mercado en los precios o precios o alquileres de las viviendas cercanas, y los que existen pueden no ser causales. Un estudio reciente examina el efecto de de las viviendas unifamiliares a precio de mercado recién construidas en lugares de relleno, y concluye que las viviendas unifamiliares recién construidas viviendas unifamiliares de nueva construcción pueden tener un impacto positivo en el precio de venta de otras viviendas unifamiliares cercanas, pero el efecto varía según el contexto (Zahirovich-Herbert & Gibler, 2014). Un estudio sobre las urbanizaciones multifamiliares de gran altura de alta densidad en Singapur encontró efectos positivos en los precios de las viviendas cercanas (Ooi y Le, 2013), al igual que un estudio sobre un estudio de edificios de apartamentos individuales de varios pisos construidos en Helsinki (Kurvinen & Vihola, 2016). Todos estos estudios tienen en cuenta el valor de la propiedad y no los alquileres, y ninguno es capaz de demostrar una relación causal de la relación causal, ya que los desarrollos a precio de mercado se dirigen a barrios en los que se espera que el valor de la propiedad se incremente. de la propiedad mejoren. . Lamentablemente, no hemos encontrado ningún estudio que analice el impacto en los alquileres, aunque un estudio de la Oficina del Analista Legislativo de California concluyó que la construcción adicional a precio de mercado está vinculada a menores tasas de desplazamiento (Taylor, 2016). Al examinar los barrios de bajos ingresos en el Área de la Bahía entre 2000 y 2013, estos investigadores descubrieron que la producción de viviendas a precio de mercado estaba asociada a una menor probabilidad de que los residentes de bajos ingresos del barrio experimentaran desplazamiento. Aunque se trata de un estudio singular, los resultados sugieren que para los barrios de las ciudades de alta demanda ciudades de gran demanda, el bloqueo de la construcción a precio de mercado puede ejercer una mayor presión sobre el parque existente.
En resumen, aunque está claro que la construcción de nuevas viviendas moderará el aumento de los precios y los alquileres de precios y alquileres en toda la ciudad, ni la teoría ni las pruebas empíricas ofrecen una orientación clara sobre cuándo efectos indirectos localizados y cuándo pueden causar un aumento de los precios y los alquileres de las viviendas de los alrededores. y los alquileres de las viviendas de los alrededores.
Hay más estudio reciente sobre el tema central de la cuestión, que no se ha tratado en la revisión anterior:
Los resultados preliminares, utilizando un enfoque de diferencias espaciales, sugieren que cualquier efecto de la demanda inducida se ve superado por el efecto del aumento de la oferta. En los barrios en los que se completaron nuevos complejos de apartamentos entre 2014 y 2016, los alquileres en las unidades existentes cerca de los nuevos apartamentos disminuyeron en relación con los barrios que no vieron nuevas construcciones hasta 2018. Los cambios en la inmigración parecen impulsar este resultado. Aunque el número total de migrantes de los barrios de altos ingresos a los barrios de nueva construcción aumenta después de que las nuevas unidades se completan, el número de llegadas de altos ingresos a las unidades previamente existentes en realidad disminuye, ya que las nuevas unidades absorben una parte sustancial de estos hogares. En general, nuestros resultados sugieren que, por término medio y a corto plazo, la nueva construcción reduce los alquileres en los barrios que se están aburguesando.
Ver también un blog discutiendo (que también hace un buen trabajo para desacreditar la analogía de las carreteras); en resumen, lo esencial de este último estudio está en este gráfico:
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Este gráfico muestra que los precios de los alquileres de los apartamentos cercanos al nuevo edificio cayeron en relación con los precios de los apartamentos situados más lejos. La línea discontinua del "antes" tiene una pendiente negativa, lo que sugiere que los precios disminuyeron cuanto más se alejaron del emplazamiento del nuevo edificio. La línea continua "después" tiene una pendiente positiva (los precios aumentan cuanto más se alejan del nuevo edificio). En general, los precios son más altos (la línea continua está por encima de la línea discontinua), pero en realidad los precios bajaron junto al nuevo edificio, y aumentaron mucho menos que en la zona más alejada del nuevo edificio.
Estos datos suponen un fuerte desafío a la teoría de la demanda inducida. Si un nuevo edificio hiciera más atractiva una zona, cabría esperar que el mayor efecto se produjera en la zona más cercana al edificio. Pero, en consonancia con la opinión tradicional de que "una mayor oferta reduce los alquileres", la adición de más unidades en una zona parece haber deprimido los alquileres (o al menos el aumento de los mismos) en comparación con los edificios de los alrededores.
En otras palabras, incluso la teoría de que los precios podrían aumentar localmente en la vecindad de un nuevo edificio no se sostiene, por término medio, ante una diferencia en diferencias prueba. Sin un enfoque de diferencia en diferencias se puede, por supuesto, llegar a una conclusión errónea, ya que la demanda global de una ciudad puede aumentar más rápidamente que la oferta global.
Incluso más recientemente, otro documento en NYC (aún no se ha publicado en un lugar revisado por pares, pero se mencionó en un artículo reciente del NYT):
Encuentro que por cada 10% de aumento en el stock de viviendas dentro de un buffer de 500 pies, los alquileres residenciales disminuyen un 1%. La reducción de los alquileres se debe a la finalización de nuevos de nuevos rascacielos, más que por su aprobación. Entre los barrios, el impacto es menor en los más en las zonas más céntricas, presumiblemente debido a una demanda más elástica. Dentro de los barrios, el impacto es menor en los edificios de menor renta. Por último, el impacto negativo parece estar impulsado por efectos de la oferta en lugar de los efectos de la dis-amenidad, como los cambios en las características físicas del barrio, vistas bloqueadas o sombras. Las nuevas viviendas alivian la creciente demanda de las ya existentes y moderan el rápido crecimiento de la demanda de vivienda. existentes y moderan el rápido crecimiento de los alquileres residenciales.
Los precios de venta de los inmuebles residenciales también disminuyen cuando se construyen nuevos rascacielos a menos de 500 pies. de distancia. [...] Como el 99% de los nuevos rascacielos son condominios y edificios de alquiler no afectan significativamente a los precios de venta de las cooperativas y de las viviendas de 1 a 5 familias. El impacto negativo es mayor para los sustitutos más cercanos, lo que confirma que el impacto negativo se debe a los efectos de la oferta.
Para abordar la hipótesis sobre los efectos de las comodidades, encuentro que los nuevos rascacielos y sus inquilinos de altos ingresos atraen nuevos restaurantes de servicio completo, cafés y cafeterías. Estos servicios de consumo probablemente hacen que los barrios sean más atractivos y aumenten potencialmente los alquileres y los precios de venta (Couture y Handbury, 2017). Sin embargo, el efecto de las comodidades está dominado por el efecto de la oferta, dado que los alquileres y los precios de venta siguen cayendo en términos netos.
Como se menciona en un comentario de la OP más abajo, vivir en una gran ciudad frente a un pueblo pequeño (y frente a la pradera) es un efecto de amenidad. Sin embargo, parece que este efecto tiene un límite, después del cual una mayor oferta de viviendas reduce el precio (del alquiler).
El efecto de amenidad se ha estudiado durante décadas, pero, por desgracia, a menudo de forma aislada, sobre todo con el Modelo Roback que básicamente adaptó el modelo de equilibrio espacial más general de Rosen a bienes "no comercializados" como la vivienda. ("No comercializados" porque Roback sólo consideraba los efectos sobre los alquileres.) Utilizando este modelo, se obtienen esencialmente gradientes de precio-amenidad (de los alquileres). Roback asumió que "el coste de cambiar de residencia es cero" (es decir, la migración sin coste). La modelización de ciudades "parcialmente abiertas", es decir, con costes de traslado no nulos (y no infinitos) a través de sus fronteras, es un esfuerzo relativamente más reciente. Lo mismo ocurre con la consideración del efecto combinado de la oferta de vivienda y los servicios en los alquileres. Uno de estos estudios teóricos notas de trabajo
a medida que la oferta de viviendas es más elástica [...] el efecto del alquiler de las comodidades se aproxima a cero.
