¿Vender o mantener la propiedad en alquiler?

Question

Mi padre tiene una vieja casa unifamiliar que compró en plena burbuja inmobiliaria. Vivió en ella unos 5 años, la refinanció al 3,25%, compró otra casa nueva diseñada a su gusto y alquiló la primera.

Pierde unos 250 dólares al mes entre el alquiler y la hipoteca real y ha estado compensando la diferencia cada mes de su bolsillo.

Dado que compró en el punto álgido de la burbuja, el valor actual de la propiedad ha tardado algún tiempo en alcanzar o igualar lo que debe; ya casi ha llegado, otros 3 años más y estará casi a mano.

¿Debo aconsejar a mi padre que venda la propiedad ahora y pague la pérdida de 15.000 dólares en el momento del cierre?

¿Debería esperar 3 años y llegar a un punto de equilibrio?

¿O debo decirle que siga alquilándolo durante los próximos 10-15 años?

Si lo mantiene durante otros 10-15 años estará sentado en $100k equity from his first home and his new home is on its way to have another $ 100k en la equidad. Ambas casas están en una zona donde el valor de las viviendas está subiendo. Sería bueno para él ser capaz de dinero en efectivo y trasladarse al oeste y comprar una casa sin una hipoteca.

Puede pagar fácilmente los 250 dólares al mes. ¿Qué debo decirle que haga?

Answer 1

¿Cómo se desglosa el pago actual de la hipoteca? Tengo una hipoteca sobre un inmueble de alquiler con una cuota de $775, but $ 600 es el principal. Si estuviera en el punto de equilibrio en una venta o un poco por debajo del agua, sería mejor simplemente mantener, el inquilino de pagar el préstamo por encima de $ 7000 / año.

Su pregunta es buena, pero una buena respuesta requeriría más detalles. Un banco puede no estar de acuerdo con una venta al descubierto en una propiedad de inversión, sobre todo porque hay una segunda propiedad para ir después. No estoy haciendo un juicio, sólo digo que no es un golpe de suerte para venderlo en corto.

Answer 2

Y tiene que pagar por ello cada reparación de la casa y cada mes que la propiedad se queda vacía. Su pérdida cada mes no es $250, but probably closer to $ 500. Por lo general, es necesario liquidar al menos 200 dólares por encima del PTI (principio, impuestos e intereses) para cubrir las reparaciones y otros gastos similares de la propiedad.

Por lo que dices, parece que tu padre se vio obligado a entrar en el negocio de los terratenientes por la recesión. A no ser que piense mantener la propiedad hasta que su valor de alquiler haya aumentado en 500 dólares al mes, debería considerar venderla y amortizar la pérdida. Perder dinero poco a poco en una casa no es un hecho que se pueda amortizar fiscalmente. Vender una propiedad por menos de lo que la compró generalmente lo es.

Para tu información, tengo el $500/month loss by assuming that repairs/emptiness/etc will cost you about $ 200 al mes, y añadió 50 dólares por el tiempo de tu padre en la gestión de la propiedad.

Answer 3

Vender la casa, en el escenario que describes él está usando la propiedad como una inversión con un $250 per month buy-in. This investment doesn't make a return right now and when you add in the cost of dealing with the tenant (even if he doesn't have those cost now, he will when they move out)he is out of more than $ 250 al mes y no tiene conocimiento directo de que el valor aumentará definitivamente. Le convendría vender la casa y destinar los fondos a una inversión, aunque sea arriesgada. Tendrá menos costes de mantenimiento asociados a la inversión de riesgo que a la propiedad de alquiler.

Además, quedarse con la propiedad durante 10-15 años le costaría 30-45k más el coste de volver a alquilar la casa cuando esté vacía.Por no hablar de los inevitables aumentos de los impuestos durante ese tiempo que aumentarán su déficit o se comerán el aumento del alquiler que pueda cobrar.

No asuma la pérdida de la venta, simplemente véndala en corto y tome el dinero e invierta.

Una última reflexión... Una alternativa es financiar de forma creativa una venta (tomar los pagos de un comprador hasta que pueda comprar directamente) que cubra la totalidad de la hipoteca y consiga el precio que necesita. Puede buscar la financiación del propietario para saber más sobre cómo hacerlo.

Espero que esto ayude.