La tasa de capitalización puede considerarse como una tasa de rendimiento de la inversión. Si la tasa de capitalización es del 10%, significa que usted espera ganar cada vez el 10% del precio de compra de la propiedad --- o, en términos generales, usted espera una tasa de rendimiento del 10% de la inversión de la compra de la propiedad.
Si lo piensa de esta manera, la pregunta se convierte en "¿Por qué las diferentes propiedades tienen diferentes tasas de rendimiento?" La razón habitual por la que las cosas tienen diferentes tasas de rendimiento es porque tienen diferentes niveles de riesgo. Así que las tasas de capitalización tenderán a ser más bajas donde hay menos riesgo, y más altas donde hay más riesgo.
En cuanto a la compra de inmuebles residenciales con el objetivo de alquilarlos, un factor de riesgo importante es la posibilidad de que la unidad quede vacía. En zonas con gran demanda, el riesgo es menor, por lo que la tasa de capitalización puede ser menor.
En teoría, esta información podría incluirse en el cálculo de los ingresos netos de explotación (el numerador de la tasa de capitalización). Así pues, podríamos preguntarnos: si un inmueble tiene un elevado índice de capitalización porque el riesgo de desocupación es alto, ¿por qué no incluir ese riesgo de desocupación en el cálculo del NOI, reduciendo el NOI y, por tanto, el índice de capitalización? En la práctica, como en muchas situaciones inmobiliarias, no siempre es fácil cuantificar con precisión aspectos como la tasa de desocupación con respecto a los ingresos futuros. Por ejemplo, si las tasas de desocupación tienden a la baja, el mercado puede reflejarlo haciendo que las tasas de capitalización sean "más bajas de lo esperado" sobre la base de los datos de desocupación anteriores.
La demanda de alquileres residenciales en el sur de California (de hecho, en la mayoría de las zonas costeras de California) es alta y va en aumento. Esto podría ser una explicación parcial de las diferencias que se observan. La gente está dispuesta a aceptar una tasa de rendimiento más baja porque puede estar bastante segura de que podrá alquilar el lugar.
En lo que respecta a California específicamente, otro factor potencial de distorsión para cosas como la tasa de capitalización es la Proposición 13. Esta ley restringe el aumento de los impuestos sobre la propiedad al limitar el aumento del valor de tasación de la propiedad en un solo año (no más del 2%) mientras la tenga el mismo propietario. Sin embargo, cuando se vende una propiedad, el valor tasado puede aumentar sin límite (para reflejar el valor real en el momento de la venta). Esto puede tener un efecto distorsionador en las proyecciones de rentabilidad. Si un inmueble ha sido propiedad de la misma persona durante 20 años, la propiedad puede haber triplicado su valor de mercado, pero la base imponible no habrá aumentado más que un 50% aproximadamente. Por lo tanto, el propietario actual puede estar obteniendo beneficios, pero si vende, los impuestos sobre la propiedad para el nuevo propietario se dispararán de repente. Para conseguir el mismo margen de beneficios, el nuevo propietario tendría que subir repentinamente los alquileres; pero como no todas las propiedades se venden al mismo tiempo, subir los alquileres puede hacer que los inquilinos huyan a otras propiedades con bases imponibles más bajas. Esto significa que el nuevo propietario puede tener que aceptar un margen de beneficio menor. Esta es una madriguera analítica en la que se puede profundizar tanto como se quiera, pero basta con decir que la Proposición 13 complica los cálculos sobre posibles acuerdos inmobiliarios, porque puede causar discontinuidades repentinas en los gastos de explotación cuando se vende una propiedad.
